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文︱《小康·財智》記者劉上
傳統的樓市旺季“紅五月”今年平淡收官。據中國指數研究院[微博]數據顯示,本月監測的44個城市中,超過六成城市成交量環比下降,但降幅相對不明顯,其中降幅最大的是成都,爲37.96%。成交量上漲的城市中,韶關、丹東上漲幅度最大,分別爲97.07%和93.21%。10個重點城市中,僅深圳、武漢、上海三城市環比出現上漲,其中深圳漲幅較爲明顯,爲21.45%,其餘城市成交量均有不同程度的下跌。
成交價格方面,本月44個監測城市成交價格多數略有上升,其中上海環比漲幅最大,爲13.09%,連雲港環比跌幅最大,爲10.16%。10個重點城市中,只有南京、天津價格環比略有下降,降幅分別爲6.85%和0.08%。
在政策效果繼續釋放和成交量走低雙重影響下,傳統“紅五月”成色不足。然而,與住宅市場成交受限不同,土地市場在5月繼續升溫,北京、上海、長沙等地頻現“地王”或高溢價成交,促使住宅價格上漲預期繼續釋放。
另外,雖然本月在政策層面並無新政出臺,但有關房產稅的爭論和猜測繼續存在,部分城市的新開樓盤儘管面臨“限價”限制,不過多數項目價格穩中有漲。業內人士判斷,未來房價繼續上漲的預期依然較強。
北京房價停漲
一邊住是建委對於預售價格的嚴控,一邊是開發商不願輕易鬆口的報價。進入5月以來北京樓市的尷尬局面持續發酵。中原地產市場研究部統計數據顯示,5月全月新建住宅成交均價爲20915元每平米,與前兩月相比基本持平。
二手房市場同樣呈現了基本停滯的狀態。5月,北京二手房住宅合計簽約套數爲7336套,相比4月5212套有明顯上漲,但依然是本輪市場反彈以來的低點。5月北京二手房均價爲27910元每平米,與4月基本持平。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,由於免稅房或低稅房源非常搶手,將使得這類房源的價格易漲難跌,雖然部分高稅房源主動降價,但是由於成交佔比很低,很難影響目前的房價走勢。綜上所述,未來二手房價格出現明顯回落的可能性不大。
不過,北京中原地產市場研究部總監張大偉分析認爲,北京二手房成交量決定了價格走勢,在成交量不足萬套的情況下,整體市場供需均衡,房價就處於停滯狀態,而如果連續3個月以上成交量低於萬套,房價肯定會出現下調。
上海供求逆轉
漢宇地產市場研究部監測數據顯示,截至5月30日,上海全市商品住宅成交面積爲88.35萬平方米,環比微跌1.6%,同比增幅則達20.98%,成交均價23296元/平方米,環比微跌2.9%。與上月相比,5月整體交易量未有大幅波動,但與去年同期相比仍處於高位運行,表明目前市場仍然保持較高的活躍度。
值得一提的是,上海樓市供應偏緊的狀況,在5月改觀。“商品住宅新增供應量134.22萬平方米,成交量92.30萬平方米。”金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,5月申城樓市在國五條調控下成爲近8個月以來首個供過於求的月份。
業內人士分析認爲,相比3月154.82萬平方米的“巨量”成交,4月和5月底成交量均低於95.70萬平方米的年化月均水平,這表明,需求大幅“透支”後的樓市確已恢復平靜。與此同時,開發商仍在發力推盤,這才導致5月上海樓市的新增供應量,大幅超出成交量。預計當下樓市的這種供大於求(新增供應量大於成交量)的現象,將在6月繼續蔓延。但與去年和前年不同,目前開發商的資金情況還遠未到需要以價換量的地步,因此即便市場轉入了供過於求的狀態,短時間內也難以令其價格產生鬆動。
廣州量升價跌
5月份廣州樓市呈現“量漲價跌”態勢,樓價連續兩月環比下跌。據網易房產數據中心統計,5月份廣州十區二縣級市共成交7441套單位,環比4月成交量5607套大漲32.7%,但同比下跌了約3%。樓價方面,5月份全市十區二縣級市均價爲13030元/平方米,環比下跌了3.7%,同比則上漲9.1%。這是自3月份廣州樓價創下新高以來,連續兩個月環比下跌。
從廣州中心十區數據來看,5月十區網籤均價爲15518元/平方米,環比下跌2.6%,距離3月份最高點時均價17205元/平方米,回落幅度高達1687元/平方米。而在各區之中,只有天河一區出現了量價齊跌的情況,全月成交僅爲170套,均價更一月暴跌3031元/平方米,大幅回落至32123元/平方米,降幅達到8.6%。
3月、4月連續領漲全國,卻在5月地王頻出時出現房價下跌,廣州樓市走勢令人不解。對此,業內人士分析稱,這主要是結構性原因,因爲廣州房管侷限籤,高價房不能入市,不讓簽約,無法進入簽約統計系統,所以價格纔會下降。“廣州的樓盤價格情況是,明穩、暗漲。開發商對外沒有漲房價,但實際上通過‘精裝修’等手段進行漲價。尤其是地王頻出,地王周圍的樓盤只會漲,不會跌。”