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房地產開發牽涉多方面工作。
文/記者曾艷珠圖/記者張宇傑
一方面是大佬級開發商看中佛山的發展前景,大舉『入侵』;一方面是本土開發商在中心城區拿地越來越艱難,很多時候只能望地興嘆。困局之下,本土房企也在謀求改變,記者觀察到它們通過出資、出走、聯合買地等各種方式實現盈利。記者注意到,有房企在海外或外省開發的房產,也會吸引老客戶購買,其中就包括佛山的客戶。業界人士認為,房企無論在哪發展,都必須具備核心競爭力,這樣纔能立於不敗之地。
尷尬
地價高、地塊大、沒經驗
看到推地只能『乾瞪眼』
土地是房地產開發的根本,沒有土地,開發無從談起。『地看著很好,但只有乾瞪眼的份。』這是很多本土房企看到政府推地時的第一反應。的確,縱觀最近一兩年佛山土地出讓情況可以發現,保利、中海、萬科、佳兆業、招商、綠地、萬達、龍光等大佬級房企,成了各大土地拍賣場的常客,它們之間或競相加價,競爭激烈,引起關注無數,或『靜雞雞』以底價或低價拿地,讓業界唏噓。但這一切,似乎都與本土房企無關。『這一兩年,明顯感覺到本土房企拿地越來越難了。』本土長信地產營銷中心總經理徐偉釗的話,道出了大部分本土房企業心聲。
記者了解到,目前佛山推地的幾個熱點區域是佛山新城、金融高新區、順德新城和整合後的『大獅山』鎮,這些區域又恰好是佛山經濟實力最強、前景最好的幾個區域,房企們都擠破了頭想進入這些區域開發。但是,無論是哪個區域,推出的土地面積一般都比較大,土地面積動輒十幾萬甚至幾十萬平方米,地價動輒上億甚至幾十億元。『站在政府的角度來看,推比較大面積的地,能更快、更多地收到土地出讓金,采用片區式開發,也能保證區域素質。』有本土開發商表示,非常理解政府的推地策略,但這種策略設置的地價門檻,首先就把本土的中小型房企擠在了門外。
最近一兩年,佛山出讓土地的樓面地價也在上昇,從去年10月起,大部分土地拍賣時都有溢價,有些溢價超過100%。中心城區5000~7000多元/平方米的樓面地價,鎮街道4000多元/平方米的樓面地價,也讓一些本土開發商『望而生畏』。『高地價對開發商的開發能力要求很高,也要求企業資金實力雄厚,這兩點本土開發商都有所欠缺。』有本土房企負責人表示。
實際上,不僅地價高、地塊大,讓本土開發商『咬不動』。地塊本身設置的諸多條件,比如要求是世界500強公司,企業總資產超幾百億元等,也讓本土開發商意識到『這地不是我們能拿的』。
當然,記者在調查中也發現,拿地艱難不止是本土房企的煩心事,也讓一些外來的房企大佬頭疼。前不久,廣州一家深耕珠江新城多年的大型房企相關負責人向記者『訴苦』,企業看好佛山的發展,按照該房企開發的風格,一般是在中心城區拿大面積地塊,開發一到五年甚至十年。但是,相對於保利、中海、萬科等房企,這家房企顯然來得有點晚了,2010年至今只在非核心區開發了兩個項目,想在中心城區拿地,發現優質地塊基本被『瓜分』乾淨。
尋出路
出路1:聯合拿地
困境之下,本土房企也在突圍。雖然佛山土地市場難覓單個本土房企的身影,但也有一些房企『捆綁』開發,以聯合體的形式拿地。去年上半年,8家組成的競買聯合體拍下了位於新城華章東一路以西、君蘭路以南、富華路以北、華章道以東的佛(掛)2012—005地塊。去年8月,三家實業企業聯合拿下一宗位於千燈湖的商業用地,總價超過6億元。在一些業界人士看來,聯合拿地固然可以集合多個企業的資金優勢,還可以把風險分攤下去。但幾個聯合體之間復雜的股權關系,很可能讓開發過程風波不斷。在三水,曾經有開發商因為股權問題打官司,法院查封了房產,導致業主們買的房子一直辦不了房產證。
出路2:背後出資
另一種比較隱秘而且保險的方法,是企業出資給有經驗的開發商,但出資方只負責回收資金和利潤,並不參與實際的房地產開發。『我們企業有的項目就采取這種方式,我們出資,對方開發。』宏鼎地產總經理陳巧榮表示,房地產要求高速開發、快速回籠資金,多頭管理有時反而會降低效率,導致摩擦不斷,這種方式能保證開發高效,因為與出資方簽訂的回報條款,就是一根『指揮棒』,會倒逼開發方做好開發。如果做不好開發,開發方就可能面臨撤資的風險,而出資方實際上損失可能並不大或者沒有損失。
出路3:『出外』謀財
更多的房企,已經或正在出外『謀財』。碧桂園集團在馬來西亞開發的旅游地產項目,通過持續的宣傳,引起了各方極大關注。
而更多的企業把『出外』謀財的地點,設在省內尤其是佛山周圍地區。由廣東東基地產、佛山團億集團、四會星河地產、佛山星星地產、四會永昊地產組成的聯合集團,該集團中的分公司已經在佛山開發有多個項目,目前已經在肇慶、四會開發了多個項目。新中源在江西有生產基地,也在江西開發了地產項目。
觀察
本土房企外地開發拉老業主買房
值得關注的是,本土房企在外地開發的房子,雖然多半面向的是當地購房者,但也會深度挖掘老業主資源。記者了解到,碧桂園在馬來西亞開發的新山金海灣項目,沿用碧桂園慣用的『財富考察團』模式,組織老業主去考察。碧桂園在海南開發的金沙灣項目,也沿用了這種模式,准備組織上萬人去考察。記者今年初跟隨碧桂園團隊到海南時,發現售樓中心到處都是來自全國各地的碧桂園業主,許多業主看到房子滿意,當即購買,一些人還買了多套,這其中就有一些碧桂園的佛山老業主。
業界人士告訴記者,在項目需要人氣拉動時,老業主往往是開發商能最快找到的資源。很多開發商在外地開發的項目,都會請一些佛山業主去觀摩甚至現身說法,拉動人氣。
無論在哪開發都要把產品做好
在一些本土開發商看來,在哪開發不是問題,怎麼開發纔是問題。『房企也要有自己的核心競爭力。』東建集團普君新城相關負責人表示,東建擅長做舊城改造項目,這種項目由於牽涉面廣,有很多牽涉到拆遷,各種關系處理起來比較難、後續工作特別繁雜等問題,很多大型房企往往不願意做或者做不了,它們更希望拿到手的是一塊平地,這就給熟悉本土市場的本土開發商留下了充分的空間。
本土長信集團擅長打造高性價比的產品,而且產品的贈送率一般比較高,很受佛山人歡迎,幾乎每個盤開盤都會引起搶購。從市民的購房熱情來看,一點都不輸給那些品牌開發商。
『購房者最終還是認產品的,把產品做好,把性價比做上去,大家自然會買你的房子。』本土長信地產營銷中心總經理徐偉釗表示,雖然現實的確對本土房企不利,但『打鐵還需自身硬』,本土房企適應形勢,強大自身,纔能在房企大佬紮堆的佛山市場佔有一席之地。