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市政協委員曹志偉獻計綜合開發公交樞紐站46萬㎡用地可換29325個停車位
廣州機動車數量連年增長,停車位不足問題凸顯,公交站場能否建成新型立體停車場緩解停車難?日前,廣州市政協委員曹志偉提出《科學集約使用土地,綜合開發建設公交樞紐站場》提案,該提案得到市國土房管局、市交通站場中心的回覆,市國土房管局工作人員表示支持公交站場立體開發,對於新建的公交用地,支持地上、地下開發,公開招拍掛。
文/本報記者王鶴
在《科學集約使用土地,綜合開發建設公交樞紐站場》提案中,曹志偉稱根據統計資料顯示,2012年廣州市內(不含番禺區、花都區、南沙區、增城市和從化市)的公交首末站總數爲505個,總佔地面積爲46萬㎡;而按照市內現有公交線路總數標準,公交站場需求約爲73萬㎡,缺口約爲37%。
設想:P+R+M模式緩解停車難
提案稱,目前廣州公交站場建設既缺錢又缺地,建議政府採取P+R+M(Park+Ride+Mall模式,即停車場+換乘+商業城)模式來建設公交樞紐站場。
提案對P+R+M模式是這樣假設的:改變傳統用途單一的公交站場模式,可將一個公交站場建成地下三層、地上八層的建築物。於是,地上的一、二層用於公交站臺,六、七、八層做公共停車場,其餘的樓層可用於商業用途;而地下的空間也可用於停車場、地鐵接駁及商業等用途。
難點:公交站用地性質要調整
在提案中,曹志偉算了一筆賬。利用現有公交站場的46萬㎡用地,地上建築密度50%,容積率3.5,首層架空,地下開挖密度70%,地下三層、地面八層的綜合公交樞紐站場,可以建成總面積達280.6萬㎡的綜合公交樞紐站場。按照4層做停車場計算,其中,P(即停車場)的建築面積達117.3萬㎡;R(即換乘,含室內外的公交站臺、地鐵接駁區)的建築面積達85.1萬㎡;M(即商業區,含地下、地上)的建築面積達101.2萬㎡。
這樣,85.1萬㎡的公交站場(R)滿足了目前73萬㎡公交站場的需求;117.3萬㎡的停車場(P)可以提供29325個停車位。
曹志偉告訴記者,P+R+M模式在國外很多城市都有推廣,不過,曹志偉認爲,這一模式的最大困難在於公交站場的用地性質難以突破,“這需要將公交站場用地性質調整爲‘綜合用地’,允許綜合開發建設公交樞紐站場”。
政府:支持公交站場立體開發
廣州市國土房管局工作人員稱,對於新建的公交用地,支持地上、地下開發,公開招拍掛;對已有的公交用地,在不改變原有土地性質的情況下,可通過補繳土地出讓金的方式進行立體開發;新建的,根據規劃局的規定,公交站場的部分可通過劃撥的方式,經營部分可通過招拍掛出讓。
廣州市規劃局工作人員稱,市規劃局在規劃上支持開發立體綜合公交站場,並且在規劃上預留了用地,支持建設公交站場。但是,目前遇到的困難是商業方面誰來投資、誰是經營主體。
“一棟綜合樓立體開發的話,既有公交站場部分,也有經營部分,那發放一個國土證還是兩個國土證?”市國土房管局代表稱:“可採用發放一個國土證的方式,但在國土證上做備註。”
建議:進行試點論證
針對市交通站場中心和市規劃局提出的問題,曹志偉建議可在該經營性用地出讓時就帶無償配建公交綜合站場的條件拍賣,即類似於“保障房的配建制”。“其實際上是政府用‘招拍掛’的土地價去換取開發企業提供的公交站場或停車場,簡而言之是以站場抵地價。”
曹志偉分析道,這便於開發企業量力而行,開發企業在競投土地時將配建公共設施的成本列入競投成本作爲競拍的控制指標;政府使用配建制較代建制更易運作,直接用地價換取站場比建成後回購站場更爲便利,政府的土地是現成的,缺的是建設的資金和運作人員,將此二者交給較爲專業的開發企業,政府只承擔統籌工作,效率會更高。
那麼,利用現有的公交站場用地建設立體式公交樞紐站場到底是否可行?曹志偉建議市交委選1至2個公交站場作爲試點,建成後組織人大代表、政協委員、市民代表、相關部門進行論證,從技術、法規等方面充分討論。