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憑借多宗地塊集中成交、多家品牌房企紮堆入駐,通州區臺湖鎮當之無愧成為今年北京土地市場的新貴。在激烈的拿地競爭中,不斷走高的地價除了直接影響當地在售房價外,對周邊區域的輻射效應也正日益顯現,其中,通州、馬駒橋、亦莊以及以天津武清為代表的環京區域,成為被臺湖帶動最為明顯的幾大板塊,區域樓市應聲而動。
京華時報記者記者潘秀林桂瑰邢飛
亦莊
臺湖板塊抬昇亦莊樓市
通州臺湖區緊鄰亦莊開發區,自去年12月至今出讓的地塊中,不少地塊都距亦莊區域不遠,而『鄰居』臺湖地塊的樓面價也對亦莊樓市產生了直接的衝擊。不少置業者認為,和臺湖的地價相比,亦莊超過2萬元/平方米,甚至3萬元/平方米的房價『都是可以理解的』,畢竟和臺湖相比,亦莊無論在產業還是在配套方面都更為出色。事實上,亦莊以及亦莊第二生活區一直是房企青睞的熱土,去年下半年至今,不少企業進駐,萬科、保利、城建、中化方興、富力等品牌房企紛紛搶灘,品牌開發商的爭相進駐,正是看中該區域的發展潛力和區域價值。而大量品牌房企的進駐,也大大提昇了整個區域樓盤的居住品質,繼而吸引了不少希望在此處置業的人群。就目前的市場而言,亦莊在售項目主要有遠洋天著二期、中信府·世家等。值得一提的是,去年,富力地產斥巨資在亦莊拿下兩宗地,也就是目前富力·尚悅居所在的地塊。據記者了解,亦莊樓市一直比較穩健,它有自己穩定的客戶源,使得該區域的房價在整體大勢低迷時不至於太低,在房價高企時也按照自己的節奏走,沒有出現明顯的大起大落,而臺湖區域趨熱,也在一定程度上對亦莊產生帶動作用,整體板塊呈現價值窪地效應,市場前景普遍被看好,不少人開始意識到亦莊區域的價值所在,對區域價值有了更深刻的了解。
□項目展示
富力·尚悅居
富力·尚悅居位於北京東南五環,為富力地產最新力作,總建築面積32萬平方米的全優態生活社區,區域萬畝公園、天然濕地環繞,生態宜居,ARTDECO風格建築、一軸三帶的歐式園林,盡顯風尚社區格調。
物業類別:普通住宅
項目特色:宜居生態地產裝修狀況:精裝修容積率:2.30綠化率:35%
物業地址:通州亦莊馬駒橋涼水河畔
主力戶型:84-88平方米二居室、98-135平方米三居室、135-140平方米四居室
入住時間:預計2015年
交通狀況:項目距地鐵亦莊線經海路站(已開通)約兩公裡,交通便捷,開車到達CBD僅30分鍾車程,近鄰京津高速、京哈高速,可抵達北京周邊各區域。公交通28路、通31路、通12路、821路、723路、927路,快速連通豐臺、朝陽、CBD,便捷到達北京南站、前門、木樨園等大型商圈。
最新動態:預計6月開盤1-3號樓,目前樣板示范區已經開放。端午節期間,主題為『3D狂想,生活向尚』的3D打印機公開展活動在項目售樓處舉辦。
項目簡介:富力·尚悅居坐落於亦莊新城核心區,涼水河從項目北側蜿蜒流過,區域擁有京城最好的天然濕地、萬畝濱河公園和綠色森林公園,空氣中飽含負氧離子,高倍於市區,空氣質量極佳,是京城不可多得的生態宜居寶地。
項目為城市精英、向尚一族締造全新的空間風尚,將時代精英品位需求放在第一位思考,把深受青睞的Artdeco風格建築和法式園林移植於此,力圖創作出經得起時間考驗的經典作品。項目佔地23.4萬平方米,總建築面積32萬平方米,追求極致的設計理念,吸引高端層次品味圈層於此集聚,為大亦莊增添一抹時代風尚氣息。
富力·尚悅居整體以中性色彩為基調,結合鮮亮的裝飾木飾面,素雅又不失華麗;鋁合金玻璃窗配天然石材窗臺,有效阻隔窗外噪音;臥室鋪裝實木復合地板,並贈送內嵌式衣櫃,再配有整體衛浴、全套精美櫥櫃廚具等,充分滿足居家需求。嵌入式設計,成就品質生活不可或缺的元素,科技為媒,實現生活與風尚的完美融合。
通州
促樓市多元化發展
短短半年時間,臺湖地區已有七宗經營性用地密集出讓並成交。作為通州與亦莊的中間輻射地帶,臺湖北接通州新城,南鄰北京經濟技術開發區,其中有文化旅游區、環渤海總部高新基地、『環球影城』主題公園等多項規劃的發展利好,形成了區域價值窪地的有利支橕。
經過七宗土地的密集出讓,目前臺湖區域住宅用地的潛在供量已達87萬平米,其中萬科首開聯合體斬獲三塊、北京世紀鴻兩塊、泰禾集團兩塊,從土地成交情況來看,業內人士預測,未來臺湖地區將成品牌房企三分天下的競爭格局。除了以剛需剛改項目為主力產品形態外,泰禾地塊的商辦集群形態或可依托於環渤海總部高新基地,為區域產業環境的完善與綜合發展再添助力,同時加速拉昇區域住宅產品檔次,促進區域樓市的多元化發展。
臺湖高昂的地價無疑首先刺激了通州區整體在售新盤,『臺湖的地價都超過1.5萬了,看來我們的項目還是賣低了』,位於通州梨園附近某在售項目負責人如此表示,該項目目前售價2.2萬元左右,主要面向中端改善客群。據美聯物業統計,年內入市的9個通州項目中,平均擬售價格均超過2萬元/平方米,同時,在售項目月成交均價基本都會出現環比上漲的情況。二手房方面,毗鄰臺湖鎮的梨園區域目前二手房均價普遍在2萬元/平方米以上,戶型及位置稍好些的已經超過2.5萬元/平方米。
□項目展示
合生·濱江帝景
物業類別:普通住宅裝修狀況:精裝修
物業地址:通州運河西大街,果園環島向東兩公裡
交通狀況:城鐵八通線臨河裡站,規劃中的城鐵6號線。兩廣路延長線開通後,20分鍾即可直達,北距首都機場16公裡。北京六環、京哈高速、京沈高速、京津塘高速『一環三路』穿境而過,交通便捷。
主力戶型:88-89平米兩居,99-137平米三居
華業東方玫瑰
物業類別:普通住宅
裝修狀況:毛坯,精裝修
物業地址:通州八通線臨河裡站北側400米,梨園南街與臨河裡路交會處
交通狀況:西側距離輕軌八通線臨河裡站僅400米,西側及北側方向步行10分鍾內有938、938支1、938支2、938支3等公交通州小街橋東,配合京通快速路、廣渠路延長線以及機場東線
主力戶型:95和99平米三居
□專家觀點
亞豪機構副總經理任啟鑫:
催熱通州南城樓市
在目前通州住宅市場以八通線沿線、運河核心區為主力的競爭格局之下,通州樓市已漸漸向中、高端住宅靠攏,成交均價一路走高。未來隨著通州新城建設的飛速發展,通州北部、中部的純剛需盤比重將大幅減少,而臺湖地區的崛起,將有效帶動通州南部地區的發展與建設速度,大量分載通州樓市的剛需剛改客群。不過,目前臺湖區域軌道交通欠缺、配套不完善無疑是區域發展的硬傷,較高的土地成本無疑對後期開發與銷售帶來了高風險,產品的後期定價與入市時間更需謹慎,稍有不慎就有可能招致尷尬境地。
□專家觀點
美聯物業分析師:
房價走高勢在必行
距離東五環近10公裡的臺湖也許對不少人來說仍然是個陌生角色,但是隨著臺湖地價跳躍式的猛漲,臺湖受到了多方關注。土地成本劇增必然會在房價上有所體現,而高地價的影響並不會止步於此。臺湖區域土地成交頻繁,高價地塊頻出,這很可能會造成『地王效應』,出現『地王托市』的行情。一般來說,高價地塊拍出後,首先會領漲周邊的在售物業,同時,夯實二手業主的報價,例如馬駒橋附近的融科·鈞廷項目,3月底開盤時的成交均價為17300元/平方米,而目前成交價均在17500元/平方米以上。值得一提的是,由於馬駒橋與舊宮、臺湖的距離都不遠,而舊宮的地價也已超2萬/平方米,或許未來馬駒橋區域的樓盤將受到舊宮及臺湖高地價的疊加影響,房價走高只是程度上的問題。
亞豪機構市場總監郭毅:
亦莊依然是價值窪地
亦莊已經形成了國內一流的產業集群,並聚集了大量的高知人纔在這裡工作,這讓整個亦莊在區域發展起步上、規格上、檔次上與其他區域相比有先天優勢。隨著高素質人群的匯聚,亦莊區域就存在著大量對於高品質商品房的需求。從臺湖出讓地塊的地價來看,亦莊的房價還是相對合理的,大部分房價在2萬元/平方米-3萬元/平米之間,以中信新城為例,這個項目做得非常不錯,包括產品和園林都有可圈可點的地方,但均價不足3萬,從這一點來看,亦莊依然是一個價值窪地,未來仍然有發展的空間和潛力。
環京
刺激周邊項目
今年4月以前,臺湖地區地價不過五六千元/平米,到5月底,該地區最高出讓地價達到了1.9萬元/平米,暴漲2倍以上。因臺湖地區地價的暴漲,位於馬駒橋、亦莊、通州等郊區的樓盤全部應聲而動,也讓武清等天津區域樓盤聞風而動,紛紛炒起臺湖概念。
『我們的項目就是京津高速高村出口,到北京五環也就30公裡,臺湖只有8公裡。』端午節期間,武清一樓盤銷售人員向記者表示,目前,臺湖最高樓面價都超過1.5萬,北京周邊燕郊、香河、固安、大廠等區域的房價也已經逼近萬元,武清的房價還在每平米6000元左右,絕對是價格窪地。
武清另一樓盤銷售人員介紹,目前該項目主要以91—147平米的洋房為主,總價最多也纔90多萬。一般購房者只要付出50多萬元就可以得到一套精裝修的兩居室,『我們就比臺湖多半個小時車程,性價比要比臺湖高得多。』
京津城際開通後,一天內有多次列車停經武清。受益於交通路網的便利,武清吸引了多家企業在此駐紮。事實上,北京每一次樓市的風吹草動,都會在周邊區域樓市中產生陣陣漣漪。今年以來,隨著『新國五條』北京細則的落地,環京樓市的熱度持續昇溫,很多京郊地區的項目都出現了熱銷場面,其中,多個項目更是出現了『日光』現象。隨著位於北京南六環外,已經接近天津的臺湖地區,成為5月份北京樓市的最熱點,臺湖樓市晴雨表也刺激了武清等周邊區域的項目。
□項目展示
恆大·花地灣
物業地址:天津市武清區龍鳳新城龍鳳大道
戶型:91平米-147平米精裝矙湖洋房
交通:北京東五環化工橋上京津高速(二線)40分鍾即可到達,周邊還有京津塘高速、103國道可以到達項目,並有社區巴士直達北京地鐵
□專家觀點
中國房地產學會副會長陳國強:
北京樓市需求不斷外溢
就隔一條河,那邊是臺湖,地價到了快2萬元,這邊是天津武清區,房價纔不到1萬元,臺湖地區的房價照這個趨勢有望達到3萬-4萬元/平米,巨大的價格反差也使得不少北京樓市需求外溢到相鄰區域。在北京市均價已突破兩萬元大關情況下,擠出效應以及嚴格的限購政策讓環京地區成為北京樓市的承接地,這使得環京地區的樓市持續昇溫。不但燕郊、固安等傳統的熱點區域火了,武清、廊坊等新熱點區域也正在強勢崛起。
京華時報制圖吳尚楠