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房屋買賣意向書。
未獲預售證樓盤網上公開低價叫賣
『內部轉名』涉嫌違規『轉名費』高貸款難
在內地住宅市場高房價的壓力下,開發商方面受制於層層調控,或主動或被動捂盤惜售,二手賣家心態浮動。購房者一部分轉向非正常渠道的房源,另一部分被『擠出』至海外或其他類型房產。
今日起,記者將走訪市場,為讀者揭秘各類樓市亂象。
樓市亂象調查之一
近期,有讀者林先生反映,在某二手中介網上,有一個知名開發商開發的科學城大盤內部有多套房產低價『內部轉名』,均價能低於市場價數千元。
記者連續數日赴蘿崗秘密調查發現,這批『轉名餡餅』號稱是本地某大型數碼通訊公司向開發商低價『團購』的物業,目前仍未取得預售證,需要去該數碼通訊公司秘密簽訂『購房意向書』並提前入賬公司賬戶。盡管諸多疑慮,該批物業仍被瘋搶。
法律界人士認為,『內部轉名』這一行為涉嫌違規,買家與轉名方所簽訂的『房屋買賣意向書』效力待定,如果開發商不認可,該合同即為無效,如果『房屋買賣意向書』條款不清,可能在退款時會遇到糾紛。
而業內人士也提醒,購買此類房產可能會遇到貸款成數減少、高額中介費和『轉名費』等問題。
文、圖/記者李漁
事件
未獲預售證樓盤網上團購叫賣
根據林先生指引,記者在二手房網站上搜到了關於某科學城大盤(下簡稱『該盤』)的宣傳信息:『某科學城大盤現在有部分面積70平方米、85平方米、95平方米不等的期房出手,C6棟目前有15至29樓的單位,精致裝修,預計開盤價每平方米1.6萬到1.8萬元不等,是投資自住的極好選擇。』
記者選擇一個電話撥打過去,對方解釋道,這批房源是本地某大型數碼通訊公司從該盤團購的員工房,共80餘套,當時團購價為1萬元每平方米。後來公司內部有一些變故,因此將此批房出售,按1.4萬元/平方米賣出。
具體的操作步驟是『直接來公司選房,簽訂購房意向書並且打10萬元定金到公司賬上,公司會給一個收據,等到6月開盤和開發商簽約時,合同上只簽一萬元每平方米的均價,剩餘以4000元/平方米交給公司。』『總共只有80套,已經賣了50多套』。
記者從該盤售樓現場了解到,C5棟目前處於儲客階段,尚未拿到預售證,而C6棟就在C5棟旁邊,同樣未拿到預售證。『C5棟估計這兩個星期就能開盤,開盤價尚未確定,估計至少要到每平方米1.6萬元以上,高層單位可能更高。』現場銷售人員告訴記者。
暗訪
『內部轉名』交易風險叢生
根據中介經紀提供的交易短信,記者找到了位於黃埔雲埔工業區的該公司廠區。進入廠區後,中介便神秘告誡購房者,若有人問起,要說自己是該公司內部員工的親戚,不然『你有錢也買不到』。
在廠區內部,記者看到『房屋買賣意向書』和打款賬號復印件。一位自稱為該公司財務的人士表示,打款賬號是該公司的對公賬號,10萬元入賬後,買家得到的收據上也會加蓋該公司的財務專用章。同時,該人士特別強調稱,由於入的是公司戶頭,為了避免麻煩,購房者在打款的時候不能留下任何『購房款』之類的備注。
但是,記者發現,『購房意向書』上的賣方並非公司本身,而是一位叫做『徐蘭住』的自然人。對此,中介表示,『徐蘭住』是公司的一位高管,由於不便以公司名義操作,此事由他個人出面辦成。
在『房屋買賣意向書』上,除了購買房屋的房號等相關資料需要填寫外,還打印有如下內容:『售價每平方米14000元』,並強調買方同意簽訂本意向書時繳納定金給賣方,賣方收到定金,則確認成交。『房屋買賣意向書』還表示,預計6月份與開發商簽訂正式購房協議,買方需提前將每平方米4000元支付給該數碼公司,纔可與開發商以每平方米10000元簽訂正式商品房買賣合同。
記者粗略計算,如挑選最大面積95平方米戶型,在正式購房合同尚未簽訂之前,購房者便必須付出近40萬元款項給該數碼通訊公司。而對於提前支付4000元/平方米再簽約是否會有風險,中介表示,屆時將會由中介帶領購房者去售樓部簽約。『時間大概在同一天,不會有任何風險。』
而在『房屋買賣意向書』末尾注明要求買賣雙方對此保密,萬一因賣方關系和開發商交易不成,賣方『第一時間通知買方,並退還買方定金』。同時,中介強調,由於屬秘密轉讓,『房屋買賣意向書』上將不會加蓋該數碼公司的公章。
記者算賬
『暗箱成本』不菲貸款成數縮減
中介帶領購房者進入室內挑選戶型。在兩張打印出來的粗糙的『銷控表』上,記者看到,C6棟從15樓到29樓的全部房源一應俱全,總共80餘套,已被選購的房源用圓珠筆劃掉,遠未過半,並未像中介說的『已經售賣50餘套』。
記者估算了一下,『內部轉名』僅需1.4萬元/平方米,按每平方米2000元的差價保守估計,以可選的最大面積95平方米計算,若采取『內部轉名』,對購房者來說可以省下近20萬元的差價。而如果考慮到『內部轉名』的戶型均為高層單位,價格可能攀昇至1.7萬元每平方米,則購買一套95平方米三房可以省下近30萬元。
但中介告訴記者,一切搞掂後要額外給5萬元好處費,此外再給中介2個百分點的中介費。這樣一來,即使是按照高層單位單價1.7萬元計算,購置一套面積最大單位,也僅相當於實際房款打了個88折。
由於在和開發商的購房合同中的簽約價是10000元每平方米,購房者若要貸款,貸款成數將比正常購房低許多。若是按照首套房置業95平方米戶型計算,133萬元的總價僅有95萬元可以進行貸款,貸款七成,便是66.5萬元,和總房價相比,相當於僅能貸款五成。
記者還發現,選房簽約後,上述財務人員在『購房意向書』下方賣家處簽名。記者留意到,簽名並非『徐蘭住』,而是財務人員的名字。
風險提示
轉名合同本身效力待定
上述中介人士提醒,『內部轉名』房產由於簽約價格較低,絕大部分房源會遇到貸款成數不足或者直接要求『一次性付款』的現象,而且由於購房發票價格較低,在日後轉賣時會造成較高稅費。
勝倫律師事務所的劉繼承律師表示,購買這樣所謂『內部轉名』的房產有諸多的風險。『首先未獲預售證的樓盤肯定是不能夠上市交易;其次,內部轉名的房產都是沒有房產證的,轉賣只是轉讓購房名額,合同本身的效力待定。』
他表示,『內部轉名』合同效力生效要等開發商方面有正式合同,在此之前如果開發商認為轉名違規,個人買家的交易則會遭遇麻煩。
開發商:
『無法核實究竟由誰購買』
『我們公司沒有房地產相關業務,團購房產並非公司行為,只是公司老板以個人名義購置一批房子,對在公司工作多年,比較優秀的員工進行分配,低價售賣給他們,解決他們的住宿問題,和公司沒有任何關系。』該公司一位高層人士說。
隨後,該公司給記者出示了書面聲明稱:『關於我公司員工集體訂購商品房,可能存在公司員工因不符合廣州購房條件私自轉讓名額一事,現公司已開始核查。』
隨後,記者聯系了該樓盤的開發商相關人士,對方表示,該盤項目部確實與相應公司的老板接觸過,但是其『只能認該公司的證明和公章,無法核實究竟是由誰來購買』。同時,他告訴記者,現在項目部已經聽說該公司轉賣房產的事情。『我們已經給他發出了相應的律師函,並且進行了交涉。』