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黃海之濱的山東乳山,城區東南一條細柔的沙灘綿延20多公裡,在陽光下泛著銀光,是謂『銀灘』。這裡有號稱『中國最美海岸線』的4A級景區,還有一度賣遍全國的海景房,而隨著國家宏觀調控,房地產業好景不再,
旅游
地產一賣了之的盈利模式難以為繼。乳山海景房能否找到一條解決閑置問題的市場化路子?
空置房再利用
住宅返租,空置時段交由開發商經營
夏天到來,黃海之濱的山東乳山又迎來如織的人流。曾幾何時,乳山銀灘響遍全國。『到處是工地,塔吊像樹林,樓盤廣告在各地滿天飛。房子從來不愁賣,常常是還沒建起來就賣光了。』福星養生老年公寓負責人張曉濤回憶說。
像所有季節性較強的旅游度假區一樣,銀灘大量海景房也存在『半年閑』現象,可容納60萬人居住的銀灘,到了冬天人口較少。有一些業主購房主要用於退休之後養老居住,有的工作繁忙,一年就來住十天半個月。尤其是近兩年,受國家調控政策影響,乳山房地產的路子越走越窄,房產財富逐漸變成發展『包袱』,房地產上檔昇級迫在眉睫。
『愛之源』老年公寓的推出,不僅留住了來自上海的楊小鳳老人,也讓碧海華庭小區改變了原來單一的建房子賣房子的經營模式。
『因為患哮喘病,我和老伴每天早晨都到海邊散步,這裡的空氣沒有一點污染,盡情呼吸就是一種療養;下午在房間裡一起練練琴、唱唱歌,有時候去公寓娛樂室跟著學學舞蹈,和其他老年人一起聊聊養生之道。願意做飯就做點吃,不想做就去公共餐廳吃,花錢不多還可以叫餐上門。』77歲的楊小鳳樂呵呵地說。
『愛之源』養老公寓是由碧海華庭小區的部分住宅改建而成的,同時推出了住宅返租方案,即業主可自住一兩個月,其餘時間交由開發商統一對外經營,收入扣除服務成本後,利潤雙方按比例分成。乳山市引導開發企業積極與國內外知名的養生養老企業、協會合作,采取自主發展或引進專業養生養老機構等方式,統一配套健康養生養老設施,對房產進行再度開發利用,實現專業機構養老和居家養生養老的統一。這些措施都有利於降低閑置率,減少浪費。
幾年前,楊小鳳和老伴還只是銀灘短期的租房客,銀灘的專業養老機構讓他們長久住了下來。現在,碧海華庭小區已有200多名老人安度晚年,老年公寓的書畫室、手工制作室、網絡閱讀室、棋牌室、乒乓球室、健身舞蹈室等提供了多種活動方式。同時,福海苑、長城文化苑等小區的返租模式也漸漸收到效果,預計3年內,乳山養生養老床位可突破1萬張。閑置的房產『包袱』變成了養生『財富』。
瞄准養生做服務
建設醫院,引進針對老年病的醫療項目
『乳山有良好的生態環境,發展健康養生產業是推動房地產業轉型發展的唯一出路,是區域經濟可持續發展的現實需要。』乳山市委書記高書良說。
在盤活存量的同時,乳山提出做優增量,嚴控單一功能的普通住宅項目,引導房地產開發企業對在售、在建樓盤改造,融入養生養老元素,完善家政服務、護理機構、社區會所、醫療中心、配餐中心等相關養老服務功能設施。乳山濱海新區管委會副主任戰國生說,『銀灘早已停止賣地搞房地產開發,傳統意義上的海景房開發已經退出舞臺。』
乳山某建設公司『另起爐灶』,砍掉原本3萬多平方米的『海景房』面積,專門建設中醫養生專家俱樂部、無線及時救援中心、護理式公寓、康體休閑中心、中西餐廳等健康養生設施。
目前,乳山已經形成專業機構養老、社區養生養老、居家養生養老、醫療機構康復養生等4種健康養生模式。乳山市第二人民醫院也在銀灘設立,加強了慢性病專科的人員配備,引進了國內外多個醫療項目。同時,這裡還培育起3家規范化的家政公司。
針對銀灘原來規劃滯後、配套不足的問題,乳山把健康養生設施與濱海新區建設一體規劃、一體配套,3年多來累計投入資金10億多元,逐步完善教育、醫療、交通、供暖供氣等公共設施。『原來銀灘是按旅游度假區規劃定位,現在則按城區來規劃建設,完善配套。』戰國生介紹,『銀灘常住人口正以每年20%的速度增長,去年春節有個大體統計,僅在銀灘過年的就有一萬多戶。』經歷發展陣痛的銀灘,有了初步收獲。
延長養老產業鏈
融合現代服務業,提供溫泉度假等周邊產品
夏天來臨,銀灘又熱鬧起來。從萊蕪來乳山休假的亓女士一家輕松安排了兩天的休閑時光:在銀灘享受日光浴,到小湯溫泉度假村泡溫泉,品嘗海鮮和農家菜……
發展地方經濟,將優勢做『加法』,相當於將劣勢做了『減法』。依托豐富的溫泉資源,乳山建設了不同類型、不同風格的溫泉,滿足養生度假需求;『乳山食香』、『乳山食甜』、『乳山食鮮』等健康養生產品的推出,加速了當地農產品(行情, 資金, 股吧, 問診)上檔昇級;多福山、大乳山景區建設主題區,主打中醫藥養生、宗教養生等品牌;水上娛樂、戶外運動等康體休閑項目,吸引著越來越多的游客。
『健康養生產業鏈條長、關聯度高。連點成線、成面,將存量資產梳理集聚成綜合產業鏈,不僅破解了房地產業、工業等現實發展難題,還可以實現一、二、三產業的互動發展』,高書良說,『特別是與現代服務業的融合,拓展了更大的發展空間。走內涵式錯位發展的路子,纔能避免與相近城市同質競爭。』