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只要是你能想到的,未來都可以在社區裏面實現。
這種生活方式的實現,依賴於大量城市綜合體的建設。如今的城市商業建設中,可以說最不缺的就是商業地產。昆明未來幾年將會有1972萬平方米商業體量上市,人均商業佔比已超過香港,於是城市各個區域,甚至一條街上都分佈着不同類型的城市綜合體,這些城市綜合體基本上還在建設當中,除了已經投入運營的南亞風情·第壹城,大多商業綜合體將在未來3年內相繼進入市場,成爲改變昆明城市商圈的力量,並以核心商圈三市街爲圓心向外圍輻射。
這些動輒幾十萬方,甚至上百萬方體量的商業地產項目,以城市地標的氣勢,聚集起周邊人羣消費力,催生一些新興區域性商圈的興起。
當然,一個商圈的形成,不是想就可以的,需要周邊強勁的消費人羣做支撐,還要培育市場,周邊有完善的商業配套,商業中心之間的差異性定位,多項因素聯合起來才能讓一個商圈繁榮起來。
市場瞬息萬變,個體商業中心的力量有限,除了堅持,找準自己的定位之外,還要有先進的人才,現代化的管理和運營理念,能根據市場的需求和變化,不斷調整產品結構的決策等。
商圈興起城市商業格局初成
之前昆明市民逛街,首選三市街、青年路或者小西門商圈的消費習慣正在被昆明城市的外擴,諸多城市綜合體的建設所打破。
現在,北辰財富中心已經成爲北市區購物休閒的中心,南亞風情·第壹城給南市區市民帶來了一種全新的生活方式,世紀城和新亞洲體育城也大大豐富了區域人羣的生活配套。
昆明的商業發展中心正在由中心城區逐步向外擴散,由原有的商業“單核”向“多核”衍變,逐級發展形成更多的外圍商圈。這是一些專家學者眼中昆明商業中心“多核化”的格局。這種“多核化”,也就意味着多個區域性繁榮發展,它是城市化進程加快,城市外擴的必然過程。
這種城市副中心商圈的崛起之勢已經勢不可擋。除了已經逐步形成的南亞風情·第壹城和北辰財富中心以及廣福路板塊的項目外,目前,大量城市綜合體項目的規劃建設中,可以看得出未來昆明商業格局的一個雛形和端倪。
一環中心除了三市街商圈內的東方首座、恆隆廣場帶領的城市商圈升級之外,向外還有匯都國際、南亞之門、文化空間等帶動下的片區商業;南市區多個大盤進入,昆明西山萬達廣場、紅星國際廣場以及潤城,都以改變城市中心的視野佈局;北市區形成了以北辰財富中心、欣都龍城、昆明廣場、置地廣場爲代表的北京路沿線,和以和諧世紀爲核心的銀河大道沿線兩大主軸的商業區域﹔西市區則有經典雙城和人民路壹號廣場等爲代表的商業項目﹔東市區內,七彩雲南花之城、銀海地產以及車行天下國際汽車城等項目,在帶動着片區商業發展﹔廣福路和彩雲北路新出現了一些大盤的身影,比如海倫國際、中豪·螺螄灣國際商貿城和大都;而呈貢新區,則因爲市級行政中心搬遷,商業發展動力十足,上海·東盟商務大廈、七彩雲南·第壹城、實力心城和新都昌商業廣場爲代表的新興商業體正呼之欲出。
未來,昆明城市商圈正向着多個城市副中心趨勢發展。
三市街商圈依然是核心商圈
雖然諸多商業綜合體都有着成爲區域性副中心的目標,形成多個新商圈也是大勢所趨,但短期內,昆明城市核心商圈只有一個,那就是三市街商圈。昆明百大商業管理有限公司董事總經理梅永豐曾告訴記者,要形成新商圈,區域人口要達到一定數量,而且定位等要和城市核心商圈等明顯分開。
現在來看,一些新的商業地產項目,在業態引進上,和核心商圈業態沒有大的區分,餐飲品牌,電影院,或者是超市,都是核心商圈裏面已經具備的,這樣的商業項目形成的商業中心可以說是城市次級商圈。
“以後的發展,就是以傳統核心商圈爲主,輻射各個區域,形成一個區域性商圈。”雲南新都昌房地產開發有限公司常務副總張志宏說,一些新型的商圈起來,與商業地產大量建設有關。昆明作爲一個邊疆城市,不管是經濟、人口還是消費觀念,落後於東部沿海城市,人們的消費習慣需要慢慢培養,不是一蹴而就的。所以,一個商圈的形成,需要10年甚至20年時間培育,中間,需要城市運營商和政府等堅持去精耕細作,去運營,才能形成。
區域性商業中心加快建設步伐,城市中心的核心商圈也在完成着升級改造,不斷強化市場競爭力,同時,商圈的力量也不斷在壯大,尤以三市街商圈爲例,順城購物中心帶來區域的全面升級之外,恆隆廣場和東方首座也已啓動建設,將帶來更爲先進的商業開發運營理念,還將從整體上提升核心商圈的形象和商圈競爭力。
區域商圈內地標性建築頻現比高度拼軟硬件
細看這些城市綜合體,基本上都有一個抓人眼球的建築高度。從北市區欣都龍城186米的5A甲級寫字樓,到白塔路片區昆明廣場269米高的5A甲級寫字樓,再到七彩雲南·第壹城在呈貢新區打造的高288米的5A甲級寫字樓,以及已經開工建設的300米高的昆明西山萬達廣場的雙塔寫字樓,這些建築高度的紀錄在不斷被刷新。
從上海環球金融中心到臺北101大樓,再到迪拜塔,寫字樓不斷拔高是一種全球形勢,而以寫字樓等摩天大樓爲主的業態組合往往能夠形成聚集效益,很多注重企業形象及品牌效應的企業,也很願意選擇這樣的區域進行辦公。
橋頭堡戰略下,正致力於打造區域性國際影響力的昆明城市,又怎麼會錯過這樣的時機,於是高度高,標準高,規格高的寫字樓建設在城市綜合體內,成爲時下昆明商業地產比較盛行的組合。
國際、甲級、5A、低碳……都是寫字樓的賣點,除了硬件上過硬外,在物業服務和後期運營管理等軟件上也紛紛引進國際級物管公司。
城市規劃、地鐵建設助推城市商圈形成
城市商業的發展,離不開城市的規劃,在張志宏看來,“大昆明的發展,人口和城市規劃比上世紀擴大很多倍,按商業發展規律和城市發展規律來說,每個區都應該有它的區域性商圈,這塊區域商圈的形成,要根據區域的經濟發展狀況,人口結構和消費水平,交通所處的位置等,逐步形成商圈。”
比如深圳,30年前並無商圈的概念,但是經過30年的發展,深圳商圈就經歷了從無到有的變化過程。以福田區爲例,就是政府搬遷後帶來的CBD核心區的發展,對寫字樓的需求就增大,白領消費增多,餐飲、娛樂和酒店等需求量大大帶動了商業地產的發展。
張志宏認爲,昆明呈貢新區的發展可以借鑑福田發展模式,片區商業逐步會圍繞城市規劃,特別是城市CBD核心區域的相關需求,逐漸發展起來。
目前,呈貢新區已經有一些項目在建,但要形成城市商圈,張志宏說,不是一個項目單體能做到的,不像原來一個百貨大樓就形成了城市商業中心,現在不同了,需要政府有良好的規劃,商圈的配套才能跟得上,比如路網,市政建設的一些配套,才能達到物業發展的條件。此外,周邊是否有大量的人口密度支撐,商業規劃和商業定位,比如品牌和業態組合是否符合片區人羣的消費需求等都會影響一個商圈的形成,和長足的發展動力。
對於昆明城市而言,這也是很多一二線城市都在經歷的,地鐵開通後,興起的地鐵經濟,尤其以站點爲中心,形成一些獨特的地鐵商圈。昆明目前也正面臨着地鐵建設刺激,推動區域性商圈發展的利好。張志宏稱,地鐵開通後,未來10年左右,昆明地鐵上蓋物業價值將會得到一些體現,這種模式在香港等城市比較成熟。
零售企業收縮敲響的商業發展警鐘
從上世紀昆明商圈的變遷中可見,商圈的形成和衰落都有其原因。其間,有如五華大廈、紅聯、盛興等超市的興衰,這些盛極一時的零售企業沉浮和轉型背後,也反映出城市商業發展的縮影和歷程。
這些變遷都直指:商業要發展,不僅要找準自己的定位,要有長期的可持續發展的機制支撐,與時俱進應對市場變化,還要有先進的管理人才和經營管理理念。
回過頭去看,五華大廈開業時的繁榮和火爆,主要是當時缺這樣的商業,大家要麼去瞧新鮮,要麼爭相去購物體驗或者休閒,現在則不同,大量的商業體量面市,可選擇的內容太豐富了。
昆明商業體量未來井噴,人均佔比有2平方米,超過香港,這個量很大。張志宏認爲,“商業企業要警惕了,商業地產不同於住宅開發,商業的價值更多地體現在後期的運營中,而不是在現在建設階段,如不能很好地經營,後面帶來的負擔也會很重。”
且不說未來運營乏力給商業地產帶來什麼樣的結果,就品牌引進來說,記者在接觸一些商業地產項目招商部人士時瞭解到,目前,一些項目對品牌店招商並不容易。
從去年整個國際連鎖來看,尤其是零售企業,開店的速度正在放慢,也有的在關店,包括500強的零售連鎖企業等都在收縮。“最近兩年房地產業的蓬勃發展,帶動了這些企業的開店速度,但是後期由於經營不暢或者市場變化,也使得這些企業經營成本增高,於是出現了關店的現象。”做過零售,如今在做商業地產開發的張志宏稱,“最終的惡果是,大量商業物業出現,但是沒有品牌支撐。”
春江水暖鴨先知,商業地產發展了,市場有沒有那麼大的需求量,零售企業最直接面對市場的變化,也有更切實的體會。
諸多零售商的關店,似乎都在給一些商業地產發展敲響着警鐘:如何發展,路在何方,需要找準了方向,再出發。(雲南信息報)
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