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采用行政手段限制購房人群的購買資格,從而逼迫房企降價吸引有限的購房者購房的調控基本上已經失靈。今年以來房價反彈勢頭明顯,從今年5月已經發布業績的12家房企來看,其中9家房企前5月的成交均價為1.05萬元/平方米,同比上漲7.6%,房價轉跌的可能性進一步降低。
業績上揚
今年以來隨著購房需求持續釋放,融資環境較為寬松,房企的經營環境有所好轉。
根據鏈家地產市場研究部統計,今年5月,萬科[簡介最新動態]等12家房企的銷售業績合計595億元,環比增長20.4%。除富力[簡介最新動態]和首創[簡介最新動態]環比下降外,其餘房企5月銷售均出現明顯增長。
鏈家地產市場研究部張旭認為,5月房企銷售額大漲,購房需求釋放明顯。顯示新房市場受政策影響程度不大,不論是政策還是市場預期都較為穩定。從前5月來看,2013年初市場與2012年同期截然不同,購房者預期樂觀,需求穩定釋放。『國五條』的出臺雖然在一定程度上抑制了需求,但是整體市場氣氛仍然好於去年同期,房企銷售同比大漲。
除了銷售數據向好外,房企融資環境也偏向寬松。2013年一季度,房地產信托新增1532億元,環比漲39%,同比漲247%。另外,房地產貸款也出現較快增長,一季度增加7103億元,同比多增4667億元,增量佔同期各項貸款增量的27%。
均價上漲
不僅房企銷售業績大幅上漲,衡量房企利潤率的成交均價也出現上漲。據9家房企已經披露的前5月信息來看,9家房企前5月的成交均價為1.05萬元/平方米,同比上漲7.6%。
張旭認為,雖然產品結構各有不同,但從漲幅來看,同比7.6%的漲幅較為溫和,並非暴漲。但是值得指出的是,各區域至今的價格走勢分化嚴重,一線城市價格漲幅較高,後市的上漲壓力也較大。
『國五條』出臺後,北京、深圳和廣州等地都傳出行政手段管控房價的消息。從目前的市場背景來看,房企整體的融資環境寬松,財務數據健康。同時,一線城市中的房企不論從資金實力還是融資能力來看,更是處於明顯優勢地位,在這種背景下用行政手段管控房價,逼迫房企低價出貨,其效果依然有待觀察。
後市樂觀
根據鏈家地產市場研究部統計,今年前5月,土地招拍掛市場,4個一線城市商辦、居住、多功能等經營性地塊土地出讓收入總額約達1300億元。而去年同期,一線城市這部分土地出讓收入還不足200億元。另外,土地交易昇溫的另一個表現是競價程度提高。今年前5月,掛牌成交的主要經營性地塊的平均溢價率,北京為64.75%,上海為31.13%,均明顯高過去年同期。深圳今年1月15日成交的一宗居住類地塊溢價率也達到76%,總價達到14.2億元。
『國五條』之後,保利、恆大、華潤、萬科、龍湖、招商、綠地、佳兆業等大型房企拿地依然較為積極。一線城市依然是房企布局的重點。前5月,萬科在21個城市拿地30宗,總金額達171.16億元。另外,2006年至今,北京住宅類土地成交單價增長了2.5倍,純商品住宅成交均價增長了1.8倍。
北京商報記者賴大臣/文
暴帆/攝宋媛媛/制表