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在上海、北京、廣州等地“地王”涌現,土地市場不斷升溫的情況下,再次傳出房產稅試點擴容的消息,意味着調控力度還將收緊。不過業內人士提醒說,不必對此抱有太高的期望值,因爲房產稅也無法解決樓市本身存在的問題。
文/本刊記者甄愛軍
房產稅擴容在即
此前不久公佈的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出,擴大個人住房房產稅改革試點範圍。而且發展改革委有關負責人就此也曾表示“今年會有具體動作”。一時間,房產稅擴容成爲焦點話題。
就在土地市場越來越熱、“地王”不斷涌現的當下,傳出房產稅擴容消息,可謂是意味深長。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年5月,全上海市共計出讓經營性地塊21幅,相比上月增加10幅;成交金額170億元,環比上漲41.2%,爲今年以來新高,並且相當於去年同期的72倍;5月經營性用地的平均成交樓板價爲14490元/平方米,環比上漲6.8%,連續第二個月突破萬元,並且創造了單月平均樓板價的歷史最高紀錄。
上海並非個例。包括北京、廣州、長沙等地頻現“地王”或高溢價成交。數據顯示,全國北上廣深四個一線城市前5個月土地出讓金1411.8億元,爲去年同期的3.5倍。資金面的改善,使得房企有了更多的資金投入到土地市場,同策諮詢研究中心數據顯示,今年一季度140多家上市房企中48%的企業速動比率在0.5以下,相比去年三季度約六成低於該標準情形而言,大部分房企資金面有所改善,有更充裕的資金投放於土地市場。
這種現象則促使住宅價格上漲預期繼續釋放。根據中國指數研究院[微博]公佈的數據顯示, 5月份百城住宅平均價格自2012年6月起連續第12個月環比上漲。
面對這種現象,在房價上漲衝動異常強烈的前提下,傳出房產稅試點城市擴容的消息,其實不難讓人理解。
仍存五大懸疑
至於此,房產稅試點城市的擴容已成事實。不過,至於除了上海、重慶之外的第三個試點城市何時出現,以及是哪個城市、徵稅對象是什麼……等等,諸多疑問仍然懸而未決。
何時擴容?
關於房產稅試點城市擴容的消息,一直不絕於耳。但到底會在何時出現第三個試點城市,目前仍然不得而知。
據瞭解,目前呼聲最高的城市爲杭州,但杭州市政府並未對此做出迴應,相關主管部門的答覆也非常籠統:等待上級通知。從今年年初,市場上一度傳出房產稅在杭州試點可能會在3月、5月或7月這幾個時間點。目前已進入6月,杭版房產稅仍未出臺。此外,另一熱點城市南京,在近期反而顯得風平浪靜了。
結合之前的做法,有關市場分析人士指出,目前盛傳房產稅試點擴容的消息,其實在很大程度上是出於“表姿態”需要。“之前北京、武漢、長沙等城市,因爲房價一度上漲過快,而傳出要進行房產稅試點的消息。”這位人士如是說。而如今,房價上漲預期過高,自然而然便會有地方政府放風要徵收房產稅。
至於何時會真正開始試點,業內人士表示要根據各地的市場行情。如果房價上漲預期過大,超過當地民衆承受能力,在近期出臺政策的可能性則非常大。
只是杭州?
爲什麼杭州試點的呼聲最大?有分析指出,對於新一輪房產稅試點城市的選擇,主管部門傾向於“能區別於其他城市的城市”,尤其是“分屬不同區域且房價過高、上漲過快的二線熱點城市”,便於爲全國推廣積累經驗。由此看來,杭州成爲最具有代表性的選擇。
但這並非是杭州成爲試點城市的唯一理由。德佑地產市場研究總監陸騎麟表示,北京之前也曾有過類似的傳聞,還有武漢、長沙等城市也曾一度風傳要進行試點。因此在他看來,不單單只是杭州可能會試點。最終會是哪個城市?“要根據所在城市的房價漲幅、現有幅度等,以及所面臨調控的壓力來綜合判斷。”他說,因此他認爲符合條件的除了杭州之外,還包括南京等,甚至包括廣州、深圳等一線城市也有可能會成爲下一個試點對象。
稅率會有多高?
稅率的高低,相信牽動着市場的心。
據稱,杭州試點方案將借鑑上海試點對增量房屋徵收房產稅的模式,並在此基礎上劃定人均60平方米的免徵面積,按照家庭爲單位綜合計徵。稅率分爲兩檔,對普通住宅,以交易價格的0.4%的稅率徵收;對於非普通住宅,以交易價格的0.8%的稅率徵收。如果按照該稅率執行,那麼杭州稅率略高於上海水平。
考慮到目前房價上漲預期較大,新加入試點行列的城市,會不會提高稅率,以加大震懾威力,專家表示這得看所在城市的調控決心。不過,根據記者瞭解的情況來看,與上海、重慶大致相似,極有可能會成爲新試點城市的必然選擇。北京大學公共經濟研究中心研究員、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同指出,除非地方政策決意擯棄土地財政而加大徵收力度,否則最大的可能就是沿襲之前的做法,當然稅率方面與重慶、上海相當。而從另外一個角度來說,由於房價中已經包含了土地出讓金,因此這也決定了我國的房產稅稅率不會很高。
存量還是增量?
房產稅的徵收對象是存量還是增量,還是兩者都徵?
中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示,不管是增量還是存量都有可能,短期來看,增量的可能性較大。他進一步解釋說,由於對存量房徵稅,尚存在較大的阻力,加之存量房已經吸納了巨量社會資金,因此用力過猛,很有可能會對房地產市場產生巨大沖擊,所以選擇增量開徵,是一個比較可行的做法。
但這並非意味着對存量房就會“網開一面”,專家指出,等到條件成熟,存量房也會納入到徵稅範圍內。唯有如此,才能體現稅收調節收入作用。
效果有多大?
不過業內人士提醒說,房產稅不可能解決目前房地產市場上存在的諸多問題。因此即使擴大房產稅試點,也無法起到“包治百病”的作用。
韓世同表示,房產稅能夠抑制炒房和囤房行爲,同時也能爲政府提供穩定的稅收,在一定程度上降低地方政府高價賣地的意願。因此徵收房產稅,對樓市調控有一定的輔助作用。
但是不可否認的是,目前樓市存在供應結構不合理等諸多問題,非房產稅所能解決,因此專家建議,除了房產稅之外,要從政策導向、土地供應、房企規範運作、稅收等多方面、全方位調控,才能達到預期效果。