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種種跡象表明,外資在加大對中國地產的投資力度。
亞太區僅中國境外成交量陡增
近期,仲量聯行《全球資本流動》報告指出:“第一季度,亞太地區有四個國家和地區(商業房地產直接投資)位列全球十大市場,包括日本、中國內地、中國香港與澳大利亞。除了中國內地,其他國家和地區的本土投資者佔據絕大多數投資份額。這也反映了過去一季度中,亞太地區的一個發展趨勢,即本土投資者正在不斷增多。日本以106億美元的交易額脫穎而出,同比增長32%,環比上升38%,這反映出民衆對經濟復甦的樂觀情緒增強,同時,伴隨消費者信心處於五年來最高水平,以及日元持續貶值,出口市場將大幅回暖。”“香港的交易量持續走高,第一季度33億美元的交易額與2012年第四季度持平,且同比增長68%。然而在2月底出臺印花稅加倍政策後,買方和賣方基於這部分額外稅收調整了投資預期,這很可能導致未來幾個季度交易量的放緩。”“澳大利亞完成32億美元的交易量,環比下降18%,但較去年同期上升23%。隨着本土買方市場的日趨活躍,跨境交易環比與同比都下跌約三分之一。由於資本量增加,收益率呈現萎縮。”
可以和以上三個市場形成鮮明對比的是:“中國內地取得了36億美元的投資交易量(環比上升62%,同比持平),這主要得益於大量跨境交易的推動。在2013年第一季度,跨境交易的份額升至總交易量的65%左右。”
仲量聯行在接受經濟觀察報記者採訪時表示,中國內地有36億美元的交易發生,其中有很大部分來自於跨境交易。2013年第一季度中國大陸跨境交易的份額爲總交易量的65%。2012年4季度爲大約47%,2012年一季度爲43%。
境外資金對中國地產投資量增大的分析結果並非來自仲量聯行一家。高力國際華北區董事總經理楊達接受經濟觀察報記者採訪時表示,這一年來,他明顯感覺到外資對內地市場房地產的關注度不斷地提高,興趣大增,成交量也在提升。與過去形成鮮明對比的是,過去很長一段時間,根本不出來看項目。
一位商務部內部人士表示:“近一年來,外資對中國的地產投資是在加大。”他還特別注意到5月的最後一天,完成備案的新設外商投資房地產企業就增加了七八家,這還不算增資的企業。這個反常的現象引得了他的關注。
投資風向變
華平是在中國內地投資房地產最多的外國基金之一。一位熟悉華平的人士表示,華平近年逐漸對住宅變得相對謹慎,對商業地產則相對樂觀,看中其背後消費市場的潛力。
近期,華平投資投向了同昌盛業。公開資料顯示,同昌盛業資產管理公司是一家專業的商業房地產資產管理機構。而值得注意的是,同昌盛業在過去的三年裏,曾經完成重慶大融城[最新消息價格戶型點評]的再造、完成上海新薈廣場的投資開發和天津怡樂天地的招商[簡介最新動態]運營。這表明這家公司引得華平投資的一個可能原因的是它能爲股東在零售商業地產領域尋找適合投資的商業地產項目。這家公司的另一個股東是一家中外合資的基金。
近期華平還在越南投資了Vin-com零售,華平似乎更看重新興市場消費的潛力。
凱雷在5月底宣佈投資印象城也是一件風向標意義的事件。
凱雷收購了蘇州印象城和杭州古墩印象城各49%股權。這兩處區域性綜合購物中心由深國投商置擁有和管理,此次投資由凱雷亞洲房地產基金的團隊實施,其他財務信息並未透露。
按照公開資料,蘇州印象城位於蘇州工業園和老城中心之間,地上四層和地下一層爲零售區域,總建築面積爲13.6萬平方米。杭州古墩印象城則位於杭州西湖區西北,地上四層,地下兩層爲停車場,總建築面積爲5.2萬平方米。兩處地產均已運營三年以上,是一站式區域性購物中心。
凱雷投資集團董事總經理、凱雷亞洲房地產基金主管李準桓公開表示:“目前中國的家庭可支配收入不斷增長,城鎮化持續發展,人口結構發生變化,政府也在努力推動內需。這些因素將繼續推動中國零售業的發展。我們對中國快速發展的零售業前景抱有信心。”
凱雷亞洲房地產基金成立於2001年,主要在亞洲通過其地產私募基金投資所有地產行業的增值機會。凱雷亞洲房地產基金也爲其獨立客戶投資核心資產。其本地團隊位於香港、上海、新加坡和東京,在亞洲的股本投資總額已超過21億美元。
在中國,凱雷亞洲房地產基金已進行14筆投資,總市值達25億美元。凱雷只公開了這支基金的8筆交易,除了佳兆業[簡介最新動態]的股權投資和上海的一個綜合地產開發項目包括購物中心及多幢住宅樓,青島的一個綜合開發項目,包含一個住宅樓,一個寫字樓和一個商業裙房,其他的都是純住宅項目。
而在去年下半年,凱雷還投資了桔子酒店。
RET睿意德執行董事張家鵬告訴經濟觀察報記者,外資現在比較青睞帶租約的商業,因爲未來收益很容易測算。
美國的“高利貸”
“除了希望物業升值,外資進入還有搏人民幣升值的意味。”張家鵬表示。
另外一些市場人士看來,國外基金的心態也有所改變。高力國際華北區董事總經理楊達對經濟觀察報記者表示,現在他們並不認爲一定要抄底,有一個穩定的回報也可以了。因爲亞太是投資的熱點,很多基金也是上市公司,總是要有自己的增長的。而中國又是整個亞太的熱點,所以很多錢就投向了中國的商業地產。
綜合各方觀點來看,美債利率長期走低使得資金把目光投向其他投資品種,高力國際就認爲,亞洲區的工業物業資產收益率於2013年第一季上升至7.1%,回報明顯高於無風險收益率,例如2013年第一季十年期美國債券年息僅1.95%;人民幣升值趨勢不減;海外資金獲取成本低,世茂[簡介最新動態]1月份發行的七年期美元債券以6.625%定價,爲近期房地產行業發行利率最低。世茂房地產去年3月發行的一筆七年期債券,票面利率爲11%。這些因素被市場人士認爲是近期外資活躍的原因。
交行首席經濟學家、中國銀行業協會行業發展研究委員會主任連平5月表示:“穩增長和緩解資本流入壓力似需要降息。但下半年物價上行將制約當前降息空間,實際負利率再現不利於通脹預期管理。小幅降息對抑制資本流入的效果甚微。境外資本顯然不是爲了賺取銀行利息,而是投向房地產融資和信託貸款等高收益資產。相反降息的鬆動效應可能刺激正在沉寂的房產交易,對衝調控效果。”