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盡管那場拿地大戰已經過去了月餘時間,但是不少業內人士對於臺湖的『燒錢』拿地大戰依然津津樂道,在一塊以工業為基礎的土地上為何有數十家房企願意投下巨資去賭未來呢?根據統計,在過去的半年多時間裡,通州臺湖鎮出讓了近86.75萬平方米的土地,開發商投下了74億元的資金,讓這個偏安北京東南一隅的小鎮立刻成為了北京樓市的新貴,但是不少已經在此投資的項目開發商卻對其前景依然不很樂觀,在一波波的高燒下臺湖也正在迷失方向。
前景堪懮
『像他們那樣燒錢,我們肯定是不會的。』早在幾年前就已經進入臺湖光機電一體化產業基地的潤豐地產副總經理鄭德強向北京商報記者表示。
雖然是離那場燒錢大戰最近的一個項目,但是潤豐地產開發的潤楓領尚項目並沒有得到實惠,鄭德強向記者表示,現在限價有利好也不敢漲價,目前項目的價格依然維持在2.2萬元/平方米左右,這個是年初時的價格,一直沒有漲。
『從現在的情況來看並沒有區域的利好消息傳出來,能看明白怎麼也得兩三年之後,政府既然把那麼多的開發商引進來,應該會創造一些利好的政策吧。』鄭德強向北京商報記者表示。
以1.9萬元/平方米的價格在臺湖拿下地塊的泰禾也並不輕松。泰禾地產表示,現在在北京『不參與保障房拿不到地,別人都舉(牌),你想要地就得舉』,泰禾集團總裁助理沈力男說,優質資源城市的優質資源地塊的競爭非常激烈,幾十輪很正常,『所有企業都面臨這個壓力,要生存就要化解』。
作為臺湖地區惟一一個在售項目,東亞臺湖印象理所當然地被作為了對比的對象,目前其價格在1.6萬元/平方米左右,而在過去半年中房企的拿地價格已然逼近了這一價格,『面粉』超過了『面包』的價格已經成為了事實。
『這個區域最早是被定義為北京的工業區域,做高端項目的難度很大,因此未來這些高價地的出路很不明朗。』北京頤和九州資產管理公司副總張磊向北京商報記者表示。
配套落後
『別說地鐵了,臺湖好多地方連公交車都不通。』不久前在臺湖印象購房的孫女士向記者表示,她當初就是圖個便宜,那時臺湖印象的房價纔1.4萬元/平方米多點,所以就買了。
北京商報記者了解到,目前要從市裡到臺湖最為方便的就是自駕至京沈高速臺湖出口出來,要是想乘坐公共交通,就得先坐地鐵到通州梨園,然後換成小7路公交車纔能到達。
『目前臺湖區域軌道交通欠缺、配套不完善無疑是區域發展的硬傷。在限價令的基礎上,較高的土地成本無疑對後期開發與銷售帶來了更高的風險,產品的後期定價與入市時間更需謹慎,稍有不慎就有可能遭致尷尬境地。』亞豪機構副總經理任啟鑫說。
盡管地處該區域范圍內,但是對於周邊的配套,鄭德強依然直言,區域內根本談不上生活配套,只能期待未來入駐的開發企業自己來解決。
北京商報記者在臺湖鎮的簡介上看到,臺湖鎮位於北京市東南部、通州區西南部。目前全鎮有三個產業發展平臺,已建成的中關村光機電一體化產業基地及星湖工業園區,和正在開發的環渤海高端總部基地,共佔地28平方公裡,現有近2000家企業,其中稅收過百萬元的達216家。
『很明顯這就是工業園區,現在推這麼多住宅用地出來,是不是與北京市的產業昇級有關,大部分工業用地在向住宅用地和多功能用地轉換,這可能是一個趨勢。』張磊判斷。
高燒衝擊
去年9月,臺湖地塊第一次進入人們的視野。
2012年9月20日北京光谷科技園開發建設有限公司以3.3億元和4.43億元競得北京市通州區臺湖鎮109地塊和104地塊,土地性質為F3其他類多功能用地,當時的溢價率為88.3%和122%,樓面價為4508元/平方米和4219元/平方米。
當時有機構分析稱,兩地塊絕對價格不高,雖然溢價率不低,但因為位置偏遠,整體價格依然不高。
但是隨著該區域內住宅用地的入市,臺湖的地價開始出現飛躍,其程度令人咂舌。
僅僅隔了5天之後的9月25日,萬科首開聯合體和世紀鴻房地產殺入,在臺湖拿下了三塊住宅用地,三地塊的樓面價最高在1.18萬元/平方米,最低在9082元/平方米。三地塊的平均商品房部分樓面價在1.05萬元/平方米左右。這也標志著臺湖地價正式開始昇溫。面對這樣的價格不少機構還是評論臺湖地價還未失去理性。
到了今年的4月10日,臺湖已經成為了炙手可熱的區域。臺湖鎮4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地,當時的底價不過9.1億元,而將其斬獲的泰禾地產最終報價達到了19.3億元,樓面價已達1.18萬元/平方米。
而這時機構的分析依然傾向於臺湖已然在發燒。在隨後的拍賣中,臺湖的樓面地價再次昇高至1.3萬元/平方米,最終被定格在1.9萬元/平方米的天價上。
在半年土地價格的演進中我們看到了一個區域從開始出現到最終膨脹的過程,此前的通州核心區也出現過類似的問題,但是在區域規劃尚不明朗的前提下,高燒的臺湖依然讓人看不到前景。