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建設中的桃瀾小區
東南網6月6日報道(福建日報記者張傑通訊員王發祥文/圖)
核心提示:由於農村宅基地、農村集體建設用地的特殊性,附著其上的農村住房也天然地具備了這種特殊性。因此,在相當長一段時間裡,農村住房抵押貸款成了一個敏感的話題。
如此一來,最直接的結果就是,農民的房子不管建在哪裡,不管建得多好,都無法作為銀行的抵押物而申請貸款,這對可以抵押的東西本身就少的廣大農民來說無異於雪上加霜,導致廣大農民守著大量的固定資產卻很難貸到款,即使是買房、建房也往往需要一次性拿出大筆的錢,嚴重擠佔了用於發展生產的資金。
去年11月,經上級有關部門批准,武平縣桃溪鎮桃溪村省級村鎮住宅小區建設試點項目桃瀾小區開始實行農村住房抵押貸款試點。半年多過去了,這一創新之舉會不會加大金融風險?成效究竟如何?近日,記者赴桃溪進行了調查。
桃瀾小區一戶農戶正在加緊建房。
農民的喜悅
『真解決了大問題,沒有貸款的話,買了房子,店肯定就開不起來了。』入住新房已半年多,桃瀾小區業主王維炳的妻子李天金仍滿是喜悅。
王維炳是桃溪村人,原先在集鎮街上租了一個40平方米的店面開五金店,每月要交租金400多元,擁有自己的店面和房子,一直是一家人的夢想,『但如果沒有貸款的話壓力很大,所以也就一直在看』。
去年11月份,桃瀾小區的農房抵押貸款開貸後,王維炳沒有猶豫,抓住時機買下了一幢佔地面積68平方米、建築面積300平方米『統規統建』的四層樓房,其中有一個50多平方米的臨街店鋪。房子總價約40萬元,通過農房抵押貸款貸了20萬元,還貸期限10年,每個月只需還2412元。
『除了這個店,我還在外邊攬一些不鏽鋼工程、裝修的活,平常要不少流動資金,現在房子有了,每月還貸壓力也不大,而且還可以留出來一部分錢做工程,真是一舉兩得。』提起自己的房子,王維炳很是高興。
高興的不止王維炳一人。桃瀾小區業主鍾立武,為了從相對偏僻的田雁村搬到桃溪集鎮所在的桃溪村,去年春,他把戶口遷到了桃溪村(按照相關法律,農村宅基地和集體用地使用權只能在村內流轉),在桃瀾小區購買了一塊佔地72平方米的『統規自建』土地,3個月後開始動工興建樓房。
然而,由於資金缺口太大,工程曾因無法提供建築材料幾度停工。當年秋天,武平縣啟動農村住房抵押貸款試點工作,他看到了希望。通過諮詢了解了有關問題後,鍾立武便向銀行申請了20萬元貸款,幾天後,貸款資金全部獲批。『農村住房抵押貸款就是好!它幫助我們解決了貸款難題,讓我們農村老百姓實現住房夢,享受和城裡人一樣的生活。』說起這些,鍾立武言語間滿是感激。
而對於農房抵押貸款的益處,桃瀾小區工程建設指揮部負責人陳萬良也有著很深的體會。這個總規劃用地3.1萬平方米、工程總投資6000餘萬元的小區盡管地處當地最好的沿河地段,還配套了太陽能路燈、廣場、市場、停車位、公園、垃圾處理以及綠化和防洪堤等,但在去年11月縣裡把這個小區列為農房抵押貸款試點前,整個小區纔賣出一套房子。而之後的幾個月內,小區的18棟統建房銷售一空,自建房也越來越多,人氣突然高漲。
由於可以抵押貸款,桃瀾小區的建設進度明顯加快。
部門的合力
在涉農貸款中,抵(質)押物的缺乏一直是個難題。囿於相關政策和法律的限制,農民手中最值錢的農村土地承包經營權、宅基地和農房卻很難盤活變現。
此前,陝西、江西、江蘇等省份已經局部試水農房抵押貸款。我省於2010年成為農業銀行探索『新農村建設個人住房貸款』試點。此次農房抵押貸款的武平試點進展順利,原因何在?
『政府支持、群眾響應、農行積極承辦。』農業銀行武平縣支行副行長練小明一語中的。練小明說,雖然農房抵押變現難,貸款利率偏低,一定程度上會加大銀行風險,但這確實是一項突破擔保方式、創新農村金融服務的好措施,既讓農民享受到優惠利率的按揭貸款,銀行本身也多了一項金融業務。
而在農房抵押貸款的具體操作上,武平縣經過充分調研並在嚴控金融系統風險的前提下,出臺了《武平縣農村住房抵押貸款暫行辦法》,啟動農村住房抵押貸款試點工作。規定對擁有新農村建設住宅小區范圍內住宅的、具有完全民事行為能力的自然人,可通過農村集體土地抵押擔保方式申請貸款,享受和城鎮居民一樣的住房按揭貸款服務,貸款額度控制在購房總投入的50%以內,最高可達20萬元,期限最長為10年。
雖然農房抵押貸款前置條件嚴格,更需報省行批准,但銀行、政府都對該項惠農支農之舉熱情高漲且行動迅速。『辦理的時間約1個星期』、『我的一周不到就辦下來了』、『很快,比一般貸款辦理還快』……各方的說法都印證著同樣的答案。
陳萬良告訴記者,截至目前,桃瀾小區已經發放農房抵押貸款19戶,總金額達377.5萬元,另有5戶每戶20萬元貸款已申報,正在審批中。
未來的期望
『新農村建設的資金從哪裡來是一個難題,農房抵押貸款的出爐,解決了這個難題,讓村民不會因為住上新房而導致生產經營上的流動資金匱乏。』桃溪鎮鎮長劉宇平說,如今,桃溪鎮在桃溪、小瀾、湘裡、湘坑、亭頭、田雁等村已完成和在建的有近10個新農村建設小區,期待其他小區也能盡快推進農房抵押貸款。
農行武平縣支行公司業務部經理鍾志華也告訴記者,農行目前正准備在將軍故裡——湘店鄉湘洋村推廣農房抵押貸款,『列入縣新農村建設規劃的小區都可能要推廣該項業務,同時,希望這方面的法律、法規能夠更加完善,從根本上降低農房抵押貸款存在的比如抵押物變現難等問題』。
武平縣副縣長邱善輝則認為,農房抵押貸款的開貸,標志著廣大農民可以『資產』換『資本』,對『沈睡』的農村資產進入資本市場是一個突破,對於盤活農村資產、激發農村活力、推動新農村建設、推動城鎮化進程和縣域經濟發展都具有重要意義。
以武平縣為例,該縣17個鄉鎮的20多個新農村建設示范點開展此項貸款後,將為新農村建設和發展注入不小的資金,並且鏈接更多生產要素,挖掘更多社會資源,激發更大的市場活力,有效加快推動城鄉發展一體化,希望這項惠民之舉能盡快大面積鋪開。
重慶:農房將可入市交易
據人民網報道農村房屋入市交易將在重慶率先試點。近日,重慶市發展改革委發布《2013年統籌城鄉綜合配套改革報告》(下稱《報告》)提出,2013年,重慶將在永川、渝北等地開展農房交易試點,優先把農民集中居住區房屋和轉戶居民退出房屋納入試點范圍。
按現行中國法律,農民宅基地只能賣給本村居民,不能對外出讓;而農民一旦出讓宅基地,則不能再申請新的宅基地。這就導致,中國農民的房屋上市交易困難重重。但是,一旦農房可上市交易,就等於變相實現了農村宅基地的轉手交易。
農村學者看來,重慶此番試點農房交易,具有制度變遷的意義。農房交易試點,可能突破現有宅基地管理政策和法律,也會突破現有農村住房產權制度,最終讓農民擁有的宅基地和住房等不動產,由目前的嚴格限制交易變為可抵押、可買賣。
其實,除了農房交易,重慶試水農村宅基地、承包地、林地等『三權』抵押貸款已逾兩年。2012年,重慶市形成了以農村『三權』抵押融資為核心的農村金融服務制度,由市、區縣兩級財政到位8000萬元風險補償專項資金,農村『三權』抵押貸款突破300億元。
《報告》稱,預計2013年,該市農村『三權』抵押融資還將新增140億元。同時,引導各涉農銀行信貸向『三農』領域傾斜,建立健全融資抵押物處置機制。
農村『三權』,是指農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權、集體林地使用權。以『三權』作抵押,不僅能激活農村沈睡的資本,還能有效引導金融機構涉足涉農貸款。
『三權』抵押是創新農村金融制度的重要途徑,但實踐中卻面臨諸多法律和體制障礙。中國現行《擔保法》《物權法》《農村土地承包法》等規定,耕地、宅基地、自留地等歸集體所有,土地使用權不得抵押。這為重慶農地農房抵押帶來了巨大風險。
2012年,農業部曾專題調研重慶農地農房抵押實踐,認為『三權』抵押貸款不僅為農戶帶來資金,也改善了金融機構的組織架構、激勵機制,創新了金融產品,為新型農村金融組織、涉農擔保組織帶來發展機遇。
農業部有關課題組調研後還建議,中國應適當放開農地農房抵押融資,研究修改相關法律中關於『農村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押』的條文。同時,應由財政建立農地抵押融資風險補償資金,在省級、區縣分別建立『三權』抵押融資業務損失及再擔保機制。
用創新破解城鎮化建設資金難題
張傑
一方面是人口高度向大城市集中,讓住房、教育、醫療、交通等不堪重負,『大城市病』越來越突出;另一方面則是農村人口的大量進城,使得許多原本人氣很旺的村莊走向凋敝甚至消亡……
經過30多年的超常規城市化進程,時至今日,中國傳統的城鄉二元結構似乎走到了更加對立的兩個極端,『城市像歐洲,農村像非洲』,如何統籌城鄉發展亟待破題。對此,針對我國城鎮化率剛超過50%,遠低於發達國家近80%的現狀,不少專家、學者開出了城鎮化的『藥方』,打造為數眾多的現代化小城鎮,重鑄起城市與農村天然不可分割的『臍帶』。
而對於正在如火如荼推進的城鎮化進程,各級政府更是給予了極大的關注和支持,李克強總理也曾多次強調,『城鎮化是擴大內需的最大潛力』,足見城鎮化對於中國經濟新一輪持續、平穩、健康增長的重要性。
然而,城鎮化如何推進?在記者看來,除了政策上的放權、扶持外,資金也是一個大問題。加速推進城鎮化進程,對於像武平這樣的欠發達地區來說,有限的財政資金只能用於像基礎設施建設這樣的項目上。
怎麼辦?通過創造性地在新農村建設示范點開展農民住房抵押貸款,變固定資產為可以流動的資金,既減輕了農民傳統建房模式需一次性籌足錢的負擔,又最大限度地避免了銀行的風險,拓展了銀行的業務范圍,而更重要的是達到了『借雞生蛋』的效果,調動、積聚各方面的資金和力量投入到城鎮化進程當中來,可謂是一舉多得,這就是創新的巨大威力。
當然,創新絕不是蠻乾,而是需要大膽地籌劃、運作和在法律許可范圍內周到的制度安排。按照《物權法》規定,農村宅基地不能向本村以外的群眾轉讓,他們就想出了外村農民要買桃瀾小區的房子,必須把戶口遷到桃溪村的『土辦法』;新農村建設不能一刀切搞『農民上樓』,他們就想出了在均可抵押貸款的前提下,統規統建和統規自建相結合的模式……桃瀾小區的創新之舉,給我們提供了破解城鎮化建設資金難題的鮮活樣本。