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“沒着沒落的,”沈正山(化名)深嘆了一口氣說,“實際上就算給到100萬一畝也不希望把地賣了。”沈正山所處燕郊的這個村莊正面臨拆遷,但他並沒有表現出喜悅來。他們村的農田從6年前一畝地的幾百塊,現在已漲到十幾萬甚至更高。
農民們對於城裏的生活既憧憬又恐懼。憧憬的是終於可以擺脫在田地幹活的勞累;恐懼的是,“沒有技術,沒有學歷,這些拆遷款能維持多久?”
沈正山們並不知道,在城裏的人們正在熱火朝天地討論着關係着他們未來的話題新型城鎮化。雖然沈正山所生活的土地已晉升爲國際級高新技術產業開發區,但在他看來,這離自己的生活太遠太遠。
目前我國已經形成了10個城市羣,分別是京津冀、長三角、珠三角3個國家級城市羣,以及7個已經形成一定規模的城市羣。河北燕郊國家高新技術產業開發區,只是京津冀城市羣的一個角落,卻是過去10年城鎮化凱歌行進的縮影。
也許燕郊還算幸運,畢竟它靠着北京(樓盤)這個巨大的城市。然而,樹有多高,它的影子就有多長。
與規劃漸行漸遠
“小賣店”的老闆指着周圍一片宅基地告訴本報記者,這裏以後都會拆的,要建工業基地,當然,也包括他那破落不堪的店。“小賣店”是當地農民們傳統的叫法,類似城裏的便利超市。這家小賣店除了村民光顧,還是附近一片工業區的購物目的地。
在行政規劃上,燕郊已經不再是當初那個鄉鎮,而是屬於不折不扣的產業開發區。1992年8月,燕郊正式成爲省級經濟技術開發區;2010年11月29日,經國務院批准,燕郊高新技術園區升級爲國家高新技術產業開發區。也就是說,這個小鎮10年前給它的定位就是產業導向,絕非房地產導向。
然而,記者在現場發現,這個國家級高新技術產業開發區確實規劃了大片產業基地,但多年過去,它們大都只停留在規劃圖紙上,其現實的開發進程早已脫離了設計的軌跡。
在燕郊一個叫做東南各莊的地方,聚集了成片的工業開發區,白天極爲安靜。在寬廣的馬路兩側,擡眼望去,是各類名目的產業基地。但沿着這些工業基地的牌子往深處走,就會看到另外一個世界的景象:擱置的廠房,成片空曠的土地,正在拆遷或等待拆遷的村莊,隨處丟棄的垃圾,牆上的大標語寫着:“治理髒、亂、差”,“生男生女一個樣”。
目前,燕郊在售的產業基地,主要包括百世金谷·燕郊空港國際產業園、天山國際、全景工業園、興遠高科產業園、龍鈺國際、精工園、晶龍產業園、田園牧歌、首爾園等。這些項目體量都相當大,動輒上千畝,少則上百畝。
記者發現,與住宅類似,這些產業園項目大部分以銷售爲主,目前售價普遍在4000-5000元/平方米之間。儘管規劃之初這些項目有着不同的產業規劃和立項,但在銷售環節,產品均逐漸趨同,大部分屬於生產製造以及研發辦公的獨棟或者聯排別墅。
以“百世金谷·燕郊空港物流國際產業基地”爲例,該項目規劃用地面積2000畝。項目一期佔地198畝,二期佔地670畝,三期佔地1032畝。記者以遊戲研發公司爲名暗訪了該產業園區。園區銷售員告訴記者,該項目一期是針對物流企業建設的“鋼結構”廠房,層高10米或者12米,目前已經銷售完畢。二期在售產品屬於框架結構,層高4米或者6米,也就是說,從產品設計來看,已經不再適用於物流企業,而是針對商貿或者研發類公司。三期將建成配套的住宅以及商業,或者假日賣場。
“您完全不必爲噪音而擔心,因爲物流企業根本沒有幾家,就算是一期也只有3家。”該銷售員透露說。
本報記者在百世金谷一期產業園現場看到,園區入住的16家企業,大部分是科技、電器、文化類公司。一位管理員告訴記者,除了幾個廠房是由老闆自己的物流公司佔用,其他都租給了各種各樣的公司。
這並非燕郊最大的物流產業園。記者查詢資料得知,2012年9月,燕郊啓動了一個所謂“世界級物流園”,規劃佔地10平方公里,分三期10年建成,總建築面積1465萬平方米,號稱投資將達800億。來自燕郊開發區管委會的消息,就在2012年,燕郊共計啓動了80個億元以上工業及服務業類和基礎設施類項目集中開工,總投資達1400億元,主要以物流以及航天製造業爲主。
以產業爲名的圈地故事,近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創意、到生物製藥;從物流基地到高新技術,從投資上百億到動輒上千億,演員或許不同,劇情卻大同(樓盤)小異。
一位拒絕透露產業園名稱的銷售負責人告訴記者,由於燕郊的產業園產業類型單一,主題功能缺乏明顯標識,也沒有大型知名企業的帶動,各產業園的招商並不容易。“燕郊產業園面向的客戶並不在河北,而是北京以及外省市客戶,但實際上,很多企業對這個行政區域並不認可。政府也缺乏主導性,不像北京,比如,要做一個IT類的產業園,政府會出面協調;另外,燕郊雖然規劃了大量的工業園區,但配套以及基礎設施方面根本跟不上。”他無奈地表示,“企業肯定是追求利潤的,所以燕郊產業園最後都做成了別墅類的獨棟或者聯排類產品。”這種產品,既可用於辦公,做企業會所,也可用於居住。
北京中冶嘉恆投資管理有限公司孔慶廣告訴記者,目前許多三四線城市在城鎮化發展過程中,借產業地產名義圈地的現象普遍存在,因爲產業園比房地產開發更容易立項。各種以物流、光伏產業等名義立項的產業園,相當於申請立項時編的故事,而一旦進入開發、運營環節,開發商或者想辦法變更用地性質,或者直接做成了房地產化的產業地產。
“比如,物流類的產業園,一個城市正常的市場容量300畝土地就夠了,但因爲國家產業政策重視物流,物流立項的土地獲批比較容易,但至於真正的用途,就沒有人再監管了。但國家是不允許工業地產分割銷售的,所以,購買這類產品的業主拿不到產權證。”孔慶廣說。顯然,風險也轉嫁到了業主身上。
三河市副市長、燕郊高新區工委書記、管委會主任趙普在燕郊高新區在2011年總結表彰暨2012年工作會議上的講話中稱,歷時近兩個月,燕郊高新區就完成8個重大項目約1.5萬畝的徵地拆遷工作。2011年,全區(燕郊)在建項目近百個,計劃總投資500多億元。