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制圖任萍
今年以來,各個土地市場火爆異常,5月一線城市拍地更是高潮迭起,地王接連被刷新,土地出讓金同比上漲,北京前5個月的土地出讓金總額已經接近去年全年。昨天的上海土地市場上,兩幅地塊高溢價成交,溢價率雙雙突破100%,拉開了6月土地盛宴的序幕。
房企在『土地盛宴』面前也是積極融資,招兵擴地,以謀後市。機構調查顯示,在這個被稱為『史上最難就業年』的時節,地產企業卻紛紛擴招,招聘需求位居各行業之最。房企融資力度也有所增強,融資金額遠超去年同期。
與此同時,各地限地價、限房價、停拍地、停審批等調控措施卻顯得無力而慌張,盡管『國五條』為今年調控定調,但市場反應卻讓人懮心這次調控又成了『空調』。
【房企篇】
招兵——就業崗位不減反增
今年,國內高校畢業生人數達到699萬,創歷史新高,就業崗位卻不增反減。以應屆大學生為代表的年輕人在就業市場上遭遇寒冬,今年也因此被稱為『史上最難就業年』,而地產行業卻未必。
汪小姐上月從海外歸國,出國前曾有一年商業地產從業經驗的她向一家地產公司發出了簡歷。原本並不抱太大希望,這家名氣響亮的公司卻在兩輪面試後向她拋出了『橄欖枝』。第一份簡歷就有所斬獲讓汪小姐十分驚喜,『「史上最難就業年」不過如此?』『也許是你選對了行。』
據媒體報道,地產行業將成為2013年最景氣的行業之一。除了房地產開發投資增速的回昇和土地出讓金的上漲,另一衡量行業景氣度的指標——招聘需求量也揭示了地產行業的熱度。科銳國際人力資源有限公司近日發布的《2013中國地產人纔景氣報告》顯示,地產行業的招聘需求位居行業之最,熱招職位包括項目管理、銷售、工程設計等。
報道稱,本次調研覆蓋北京、上海、廣州、深圳等一線城市及蘇州、杭州、南京、成都等熱點二三線城市,共計123家地產企業受訪。同期,科銳國際曾調研2042家企業的招聘需求,顯示75%受訪地產企業計劃今年擴招,招聘需求位居行業之最。目前二三線城市建設昇級,城市綜合體建設中的超高層項目和大型綜合體項目面臨工程管理、建築設計『一將難求』局面。
新城控股行政人事中心總經理張麗萍女士向晚報記者介紹,新城控股面向2013年應屆畢業生的招聘人數比去年增長接近50%,招聘規模和質量是近年之最,覆蓋工程管理、經濟學等28個專業。今年的社會招聘需求則更為旺盛,預計同比增長80%,崗位包含基層類和中高層類。
另一滬上房企的相關人士也告訴記者,公司雖然今年在校園招聘上沒有擴招計劃,但在社會招聘上力度頗大,不惜重金從各公司『挖角』青年纔俊。
從前兩年的減薪裁員到如今的擴招挖角,房企的這一變化無疑與『荷包肥瘦』有關。而且,企業為了滿足項目版圖的擴張和自身發展的壯大,除了土地和資金,人纔儲備也必不可少。
張麗萍表示,去年新城控股在香港上市,隨之帶來了公司對於優秀人纔的顯著需求。此外,公司已涉足城市綜合體開發運營,去年先後在常州開業吾悅廣場和吾悅國際廣場兩個項目,上海青浦的項目也在建設中,因此對於商業運營方面的人纔需求尤為顯著。
擴地——總價地王連破紀錄
地方政府推地給力,各家房企積極響應,京滬穗土地市場高潮迭起。
昨天,閘北商辦性質地塊被福州泰禾房地產開發有限公司以6.48億元競得,成交樓板價30974元/平方米,嘉定純居住地塊被上海新灣投資發展有限公司以52579萬元競得,成交樓板價為6037元/平。兩幅地塊均為高溢價成交,溢價率分別為106%和101%。
5月30日,北京市國土局公開拍賣兩宗土地。其中,頗受關注通州臺湖地塊競爭激烈,經過104輪競拍,北京世紀鴻擊敗泰禾以10.4億元摘得,溢價率高達242%,折合樓面價13601元/平米。不久前,北京今年的『准地王』豐臺花鄉夏家胡同地塊在現場競價前一天被緊急叫停。
5月29日,『神秘買家』北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元拿下長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊,折合樓板價29918元每平,溢價率59.6%,刷新了今年上海『總價地王』紀錄。 5月上旬,兩幅世博地塊已在一天內兩度刷新了今年上海的樓板價紀錄。
5月23日,越秀地產以24.6億元地價、4.2萬平方米的競配建面積拿下海珠臨江宅地,實際樓面地價近3.5萬元/平方米,創廣州新高,這是廣州在5月份產生的第三個地王。
上海易居房地產研究院6月3日發布的《2013年5月份典型城市土地成交報告》顯示,5月10個典型城市土地成交建築面積2222.2萬平方米,環比增41.7%,同比增44.6%;土地出讓金收入合計669.9億元,環比增64%,同比大增392.6%,創2008年以來同期土地出讓金收入新高;土地成交均價為3015元/平方米,環比增15.7%,同比增215.7%,創三年來新高。
此前中原地產研究中心統計數據則顯示,今年前5月,全國主要13個一二線城市土地出讓金累計高達3067.66億,相比2012年同期上漲了125%。北京與上海的土地出讓金均超過了500億,而2012年同期均僅在120-130億左右。其中北京前五月的土地出讓金總額已經接近去年全年。
中原地產研究中心數據還顯示,萬科、保利、招商等十大標杆房企上月在土地市場上較為積極,除綠城外,其餘房企5月均有購地。這些標杆房企5月購地金額達到162億元,環比4月增加26%。
截至6月5日,十大標杆房企2013年年內共計斥資660.6億元購地,同比大幅增長。
對於5月以來一線城市出現的搶地潮,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在個人微博上簡明分析了五點原因:一是大房企不差錢;二是『面包』賣得快『面粉』補庫存;三是房企看好一線城市房產後市;四是大房企『你追我趕』;五是地方政府不斷放出優質地塊。他同時提示,部分城市地價已回到2010年四季度的高點,重返偏熱區間,開發商應理性拿地,注意風險。
而在德佑地產研究部總監陸騎麟看來,土地出讓金的激增並沒有看起來那麼誇張。 『2012年上半年,土地市場異常冷清,出讓金下滑明顯,基數低使得今年的同比漲幅很高。 』他還向晚報記者表示,去年下半年開始,樓市銷售見好,房企開始補庫存,一線城市樓市需求旺,風險小,房企拿地尤其積極。
值得注意的是,這一輪土地盛宴應該不會結束於五月。據漢宇地產統計,6月份上海全月計劃出讓22幅經營性用地(不含動遷安置房用地),其中不乏閔行虹橋商務區、浦東世博多幅優質地塊,起始出讓金已超190億,高出5月40億元。
融資——業績飄紅融資維持
除了『人』和『地』,開發商另一個不可缺的要素是『錢』。盡管過去半年樓市銷售回暖,房企業績飄紅,資金鏈緊張問題已經緩解,但房企對資本的需求卻愈加旺盛。
中原地產研究中心數據顯示,今年5月份10大標杆房企國內外融資額已經超過88億元,較2012年平均水平上漲了160%。2013年年內,10大標杆房企融資額度已經達到了380億元,不到半年時間接近2012年全年的413億融資額,融資力度明顯加強。
媒體近日援引券商人士觀點稱,房企今年年初集體發債加上此輪密集融資,基本上是為了應對過債償高峰。包括恆大地產、佳兆業、建業地產在內的不少內地房企,在兩三年前所融得的債務,在未來一至兩年內將會到期。
此外,密集融資也被認為是維持企業『高周轉』運營,以適合市場需求的必要手段。
融資額度暴增也是房企敢於在土地市場一擲千金的最重要因素。
以高負債擴張路線聞名的福建房企陽光城將在今年迎來一輪信托償債高峰,到期償還金額超過20億元,接近去年到期償付金額的2倍多。
記者統計其年報發現,2012年,陽光城已通過信托融資、基金合作、委托貸款等方式籌集資金20.87億元。今年3月,公司又通過歌斐資產、廈門信托分別融資6.16億元和6億元。目前陽光城信托融資總額超過50億元。
同時,陽光城今年已在福建、上海、山西、陝西等省市大舉拿地。自去年11月宣布將總部搬至上海後,陽光城已在傷害外高橋、羅店新鎮等區域競得4幅地塊。
外界對陽光城的高負債擴張模式一直褒貶不一,對此,陽光城相關人士近日向晚報記者回應稱,密集融資是出於企業『高周轉』路線需求,以公司目前的銷售情況看,今年沒有債務風險。
該人士表示,公司續存信托到期日期是錯開的,現在已經償還了部分,而且今年項目的銷售情況很好,廈門項目5月首次開盤就認購了10多億,預計公司上半年銷售額可達70多億元,完成全年銷售目標沒有問題。
『高周轉』已經成為很多房企的共識,而眼下相對寬松的融資環境也為企業提供了便利。
據媒體報道,華潤置地近年資產負債率逐年上昇,已逼近70%的『警戒線』。不完全統計顯示,僅2013年以來的半年內,公司已經通過銀行借貸、為子公司擔保等方式融資3次,融資金額達59.8億港元。值得一提的是,華潤置地在融資成本方面優勢明顯,去年年報顯示其2013年12月31的加權平均有息負債利率僅為3.77%。
陸騎麟告訴記者,2011年下半年後開發商陷入資金難題,但現在隨著市場的回暖,房企的融資渠道也被打開,『渠道多了,融資也容易了』。中原地產研究諮詢部總監宋會雍向記者表示:『開發商現在手裡資金普遍充裕,相比錢從哪裡來的問題,現在他們更關心錢該往哪裡投。』
【調控篇】
限地價——限制措施出手乾預
樓市火爆,地王『凶猛』,讓有關部門也不得不出手乾預。
5月27日,北京市土地儲備整理中心發布通知,原計劃第二天掛牌截止並進入現場競價環節的『准地王』豐臺花鄉夏家胡同地塊暫停掛牌出讓。截至5月24日,該地塊已獲7次網上報價至13.52億元。有分析人士預測,該地塊成交樓面地價有望破3.5萬元/平方米,成為北京年內新地王。這已經不是北京市國土資源局第一次緊急叫停熱點地塊的出讓。但這種『堵』的方式只是療效極短的『退燒針』,終究不是長久之計。
調控以來,限制地價措施頻頻祭出。為符合國土部關於不允許地價再創新高的規定,多地開始執行『限地價、競保障房面積』的做法。先限定地塊的『合理最高上限地價』,當競拍報價達到這個價格後,不再繼續競價,改為競投配建公租房面積,報出配建面積最大者為競得人。這一舉措限制了最高地價,也將保障房建設整合到土地出讓過程中。
而據媒體報道,北京市對房企衝擊更大的『限房價、競地價』方式即將到來,作為一種調控的制度創新及政治表態,下半年極有可能大規模推出。該方案正由北京市分管市長主導制定之中,北京市國土局負責供地,北京市建委負責制定審核相應的購買人群。被納入限價房序列管理的項目,開發商將徹底喪失『定價權』,只有競爭地價的權力。如果真的大規模推行限價房序列用地,那麼開發商比拼的就是控制成本的能力。
接近北京市住建委人士透露,北京市的具體想法是,為了讓那些沒有資格購買經濟適用房、雙限房的居民,能夠買得上納入限價房管理序列的商品房,為此而推開『限房價、競地價』,並借此影響市場預期。該概念此前也出現在京版『國五條』中:『進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。 』
報道稱,『限房價、競地價』政策之前在北京就實行過,但只是小范圍的短期政策。相關項目因房價低,還被當地政府『截留』部分房源,後來市場不好,承諾的低價房沒了市場競爭力與以往不同的是,這次限價房序列管理有可能是大規模進行。京版『國五條』中首次明確中小套型的住宅用地為370公頃。如果300多公頃均作為『限房價、競地價』的土地得以落實,該類型土地將佔到全部供應量的22.4%。
中原地產首席分析師張大偉認為,商品房住宅地塊的高價難以避免,整體土地市場應該加快『限房價、競地價』,保障歸保障、市場歸市場。
房產稅——擴容城市呼之欲出
自從2011年上海、重慶試點征收房產稅以來,有關房產稅擴容的消息就真真假假,不曾停歇。
今年5月底,國務院明確提出將擴大房產稅改革試點范圍,這一話題再次昇溫。國家發改委經濟體制綜合改革司有關負責人對此回應:『現在正在考慮擇機擴大房產稅試點范圍,今年會有具體動作。 』
住建部一位官員在接受媒體采訪時也透露,『國五條』出臺之後全國房價仍呈上漲趨勢,尤其是進入5月份,房價上漲的預期越來越強烈。市場對於房產稅調控房價寄予厚望,這無疑也在給高層施壓,因此房產稅擴容在下半年會有具體動作。
上述官員還表示,試點方案會參照第一批城市的模式,但在征收辦法和稅率方面都會有所區別和改善。由於涉及地方財政、稅收體制等方面的改革,從高層的角度來說,對於試點城市、試點時間和試點方案的選擇都很謹慎。
高層並未透露試點城市范圍,但市場普遍認為,房價高企的浙江省會杭州將首當其衝。
早在今年初,杭州被納入房產稅擴容試點的消息就已經廣泛流傳,試點時間或在3月、5月、7月這幾個時間點。據媒體上月報道,杭州試點征收房產稅的相關方案已獲國務院審批通過,有關的執行通知已於4月26日正式下發,並從5月1日開始執行。不過,這一方案在經國務院討論後,最終還是被押後下發執行。
報道稱,杭州試點方案將借鑒上海試點對增量房屋征收房產稅的模式,並在此基礎上劃定人均60平方米的免征面積,按照家庭為單位綜合計征。稅率分別分為普通住宅和非普通住宅兩檔。對於新購住房房產稅征收時,對人均免征面積認定則將包含同一產權人名下的存量住宅面積,而後對超出面積部分按規定征收房產稅。這一方案雖然在征收上只針對『增量』,但在在人均免征面積或套數的劃定和認定上已經涉及『存量』部分。
另有報道稱,另一華東省會城市南京也是第二批試點城市中的熱門候選。但杭州、南京兩地地稅局的相關人士均稱『尚未接到試點通知』。
盡管房產稅呼聲激烈,擴容城市呼之欲出,但分析認為,房產稅可能會『有負眾望』。
陸騎麟告訴記者,從上海和重慶的試點情況看,房產稅對於打壓房價其實沒有太大作用。前述住建部官員也坦言,房產稅的開征作為一項長期的稅收政策,在樓市調控中難以『立竿見影』,在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策,限購、限貸等行政手段仍然是第一選擇。
北京一家房地產央企負責人也在接受媒體采訪時表示:『從我們得到的消息來看,對於房產稅擴容,高層是希望盡量押後的,因為征收房產稅的最終目的是對稅制進行改革,並非只為打壓房價。另一方面,房產稅試點懸而未決,實際上也是為後期樓市調控留有空間,對市場各方形成一個「政策未出盡」的心理預期。 』
限房價——高價樓盤審批遇阻
今年5月中旬,上海市房管局局長劉海生『2013上海民生訪談』中給市民『友情提醒』:房價當中有些東西可以稍微關注,但不要被這些均價所誤導。有時候媒體、專家說平均房價漲了多少,跟實際房價上漲不是直接的關系。 『高檔樓盤供應多了,銷售量大了,均價就上去了。 』
道理淺顯易懂,但實際上,最在意這些『數字游戲』的恐怕還是地方政府的有關部門。為控制房價漲幅,多地高端樓盤遭遇『審批難』。
在4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發後,北京北京市政府迅速制定並發布相關通知,首次提出在對住宅項目預售審批的過程中,對定價過高的項目進行乾預。據介紹,開發企業在向北京市住建委遞交樓盤預售許可申請時,除須提交土地、規劃、建設相關手續外,還須說明擬預售價格,北京市住建委將綜合信息批准樓盤進行預售。審批預售價格依據兩條原則進行:一是在售樓盤後期批准預售價格原則上不高於同一項目前期的批准預售的價格;二是新開樓盤的批准預售價格原則上不高於同區域內最近一次審批批准預售樓盤的價格。
據報道,北京全市約有40個住宅項目的預售許可證在遞交申請後未能得到預售批准,保利、萬科等一線房地產開發企業皆在其內。 5月取得預售許可證的19個項目中,銷售均價在4萬元/平方米以上的高端項目僅有九章花園一個。
同為一線城市的廣州也是如此。 2013年4月22日,廣州市國土房管局發布通知,從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發企業預(銷)售商品住宅前,須辦理預(銷)售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。去年廣州以對一些高價盤實行限售,如今將該政策覆蓋到了所有項目。
這一政策起到了短期的『限房價』作用。據統計,廣州5月樓市呈現『量漲價跌』態勢,全市成交7441套,環比4月上漲32.7%,但均價回落至13030元/平方米。高價區的天河、越秀區內均價下降了3000元/平方米。
盡管效果堪稱『立竿見影』,但該政策卻飽受質疑。宋會雍告訴記者,對這種偏激的短期行為不看好。 『房價是由供應和需求雙方面決定的,限制預售審批「只管皮毛」,更多是出於政績考慮,其正面作用遠小於負面影響,未來市場會反彈。 』也有分析人士認為,政府乾預將迫使急於回籠資金的開發商調低售價,實現真正的降房價。
有報道稱,開發商已開始針對市場試行應對策略,以待下半年攻市。『短期而言,開發商調整產品或,以低價產品維持資金回轉,度過「限簽」緩衝期。』更有業內人士表示,開發商為打破『限價』之困,或通過雙合同、裸賣、高低價混搭等策略實現暗漲。
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百城房價連續12個月上漲
中國房地產指數系統數據顯示,2013年5月,全國100個城市新建住宅平均價格為10180元/平方米,環比4月上漲0.81%,自2012年6月連續第12個月環比上漲,漲幅比上月縮小0.19個百分點。環比上漲的城市比上月增加1個,漲幅在1%(含1%)以上的城市較上月增加3個。
同比來看,百城均價均價與2012年5月相比上漲6.90%,同比連續第6個月上漲,漲幅相對上月擴大1.56個百分點。
而根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據,2013年5月十大城市住宅均價為17202元/平方米,環比上月上漲1.05%。同比來看,十大城市5月全部上漲,平均價格上漲9.68%,連續第7個月上漲,漲幅擴大1.79個百分點,廣州、北京、深圳、成都漲幅均超過10%,南京、上海漲幅在5%-10%之間。
該報告還指出,政策效果繼續釋放和成交量走低雙重影響下,全國房價漲幅在傳統『紅五月』繼續縮小。但是,在土地價格上漲、熱點城市當前供應依然不足、貨幣政策預期放寬的大環境下,未來房價繼續上漲的預期依然較強。