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漫畫/左駿
市民朱女士這幾天很郁悶,因為她打不通租戶的電話——這個不讓她省心的租戶,只交了一個季度租金,房子住了快半年,現在杳無音訊。『打了幾天電話,不是不接,就是直接掛掉。』現在,朱女士不知該如何是好。
而前不久芙蓉區法院審結的一起官司,可能對朱女士有所啟示:同樣是換鎖玩消失,甚至把房屋轉租,因為雙方簽訂了一份內容詳實的房屋租賃合同,房客不得不承擔賠償責任。芙蓉區法院民二庭負責人張朝暉提醒,一份條款清楚、責權明確的房屋租賃合同很重要,與其期待碰上一個人品好的租戶,不如簽訂一份好合同。
郁悶租戶欠錢後玩失蹤
朱女士在芙蓉區瀏陽河畔小區有套小戶型房子,因為暫時用不著,租給了一個自稱在外地包工程的小老板。
『我是委托中介公司尋找的租戶,還交了一個月租金做中介費用。』朱女士告訴記者,她和租戶簽訂了房屋租賃合同,約定了每月租金1200元、每季度一交,租期一年。
結果對方只交了今年頭3個月的租金,『前一向我工作忙,忘記了租金的事,等我5月份去要租金,纔知道遇到了麻煩。』朱女士氣不打一處來,『前幾次打電話他還只是說「明天就打錢」,到後來乾脆就不接我電話了。』
找不到人,朱女士想想也忍了,那就重新尋租吧,結果居然進不了房子——原來租戶把門鎖給換了!沒辦法,她在小區物業的見證下,喊來開鎖師傅打開門,『他在房間裡留了些私人用品和被褥什麼的,幸虧沒拿我什麼東西』。
『我給租戶發短信,告訴他我要重新招租。前幾天,這個租戶突然打電話來,說是准備把電卡、水卡和氣卡還掉,順便把自己的東西拿走。我跟他說,東西可以拿走,先把欠下的租金交來,結果他就不說話了,從此杳無音訊。』
現在朱女士又要招租了,因為這次教訓,她再也不肯將房子交給中介公司去代理,『交中介費的時候說得好好的,有什麼問題可以幫忙解決……可遇到這種事,中介就是直接推諉,那我要你這個中介乾嘛。乾脆自己尋租戶好了,不過找一個稱心如意的租戶真是難啊!』
完勝合同有約定維權有把握
確實,找個合適的租戶真的很難。市民歐先生也有著與朱女士相同的遭遇,但比朱女士幸運的是,在與租戶所簽訂的合同中,歐先生已經對各種可能遇到的糾紛進行了細致的約定,並且在訴訟中取得了『完勝』。
2010年11月,歐先生和高先生簽訂了房屋租賃協議,由高租賃歐的一套房屋,租金每月1000元,租期半年。2011年5月到期後,身在外地的歐先生給高先生發郵件要其退房,但此後多次索要無果。2012年4月,歐先生只得從外地趕回長沙,並請小區物業協助。當物業公司派保安和歐先生及開鎖師傅一道前去開門時,發現高已經將房屋轉租給了他人。隨後大家一起對屋內的物品進行了拍照並清點,發現未見清單上的熱水器和電視機,空調也被調換。
為維護自己的權益,歐先生向芙蓉區法院提起訴訟。
法院經審理查明:2010年11月25日,歐、高雙方簽訂《房屋租賃協議》,合同約定:高先生租賃歐先生的一套房屋,租期半年,至2011年5月底止。租金每月1000元,每季度支付一次。另付押金2000元,租約終止時,經歐先生驗收房屋後退還;高先生不得擅自改變室內結構或轉租借給他人,否則歐先生可以終止合同並沒收押金;續租應另簽合同,如過期無合同仍居住,租金按之前的雙倍計算。
法院經審理認為,雙方簽訂的《房屋租賃協議》內容合法有效。此案中,高先生在合同到期後繼續租住該房屋,應按照合同的約定以每月1000元租金的雙倍為標准支付租賃期外的租金,經計算,應為11.5個月的租金,共計23000元。
另外,因高先生擅自將承租的房屋轉租給他人,違反了合同約定不得將房屋轉租的義務,故按照合同的約定2000元押金可不予以退還。同時,高先生作為承租人,對屋內的物品負有保管的義務,因保管不善,為此給出租人造成的損失負有賠償的義務。
至此,歐先生大獲全勝。
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房屋租賃合同要細之又細
記者了解到,近年來,我市因房屋租賃引發的糾紛有增多之勢。僅芙蓉區法院,2012年審理的房地產類案件(包括商品房買賣和房屋租賃糾紛)就達到456件,其中房屋租賃糾紛佔三分之一強,比2011年有大幅度增長。
『房屋租賃合同很重要,是雙方權利義務的載體,也是你維權的重要憑證。』張朝暉表示。
那麼,在房屋租賃中應該注意哪些細節纔能確保自己的權益不受到侵犯呢?
首先,租賃房屋需要查驗房屋的所有權證和雙方的身份證等,確認是否有權出租房屋。有可能的話,了解一下房主和租戶是怎樣的人,房屋鄰居都有些什麼人,是否會影響以後的居住等。
在房屋租賃合同中,要明確約定房屋的相關配套費用(水、電、氣、物業、衛生、采暖、有線電視、寬帶、電話)等由誰承擔並確認到出租時的繳費情況。
『房屋押金(保證金)是必不可少的,但需要約定什麼情況下返還、什麼情況下不返還的情形。』張朝暉說,在房屋租賃合同內還要約定如房屋出現漏水、室內用品損壞等問題由誰負責。『另外,房屋的租金數額、付款時間、租賃期限等等……其他在使用房屋期間能夠預想遇到的問題都要在合同內約定,這樣,纔能保證租賃雙方的合法權益。』(記者李廣軍)
標簽:租戶左駿租金租賃房屋