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2013年北京華業地產(行情, 資金, 股吧, 問診)股份有限公司(華業地產,600240)業績主要來自於北京通州的東方玫瑰家園、大連華業玫瑰東方2期及長春華業玫瑰谷。通過我們的跟蹤測算,預計今年北京通州項目可結算17億-18億元,大連項目結算5億-6億元,長春項目結算約2億元,預計共實現結算收入24億-26億元(+60%~+73%)。
華業地產目前尚餘未結算權益建面約250萬平方米,並擁有一級開發權益建面118萬平方米,公司未來3-5年的業績增長可期。公司也將積極爭取在通州的一級開發項目通過招拍掛形式轉成二級開發項目。
2013年一季末華業地產持有貨幣資金24億元,短期有息負債1億元,短期無償債壓力。資產負債率74%,扣除預收賬款後負債率61%,淨負債率121%,但隨銷售回款增加,且置換低成本借貸,長期償債風險不大。
我們預計公司2013-2015年EPS分別爲0.57元、0.70元、0.97元。目前股價5.6折交易,投資價值被低估。
值得一提的是,公司房地產業績進入高速釋放期;股權激勵行權將繼續促使管理加快業績增長和釋放業績;環球影城項目可能落戶及金礦投資年底前可能投產是估值提升的催化因素,提升未來6-12個月內合理股價6.5元,維持“推薦”評級。
土地儲備約250萬平方米
華業地產擁有土地儲備約250萬平方米,其中在通州擁有權益建面122萬平方米資源。目前在售的通州項目東方玫瑰家園開發體量大、盈利能力強,是未來3年內貢獻業績的主要來源;隨大連、長春項目的銷售、竣工,業績也將逐步釋放。
根據我們跟蹤測算,截至目前公司今年實現銷售額約17億多元,完成全年計劃的57%。今年可售面積約42萬平方米,可售貨值約50億元,預計全年銷售額有望達35億元(+35%),超出年初我們30億元的預期。
今年通州運河核心區項目、深圳寶安區項目將新開工,通州華業東方玫瑰項目C區或將開工,新開工或達90萬平方米。這些新開項目2014年或將進入銷售,預計2014年銷售貨值約100億元,較2013年增長50%,2014年銷售超50億元的概率較大,同比增超四成。
從開工角度分析,預計2015年通州核心區項目或將大規模進入銷售,貨值有望達130億元,較2014年增長30%,預計2015年銷售有望達70億元以上,同比增超四成。
根據北京房地產管理交易網披露信息,通州東方玫瑰家園項目目前已獲取A4#-A9#、B1#、B2#、B6#、D1#、D2#、D6#-D9#等15棟住宅樓及公建車庫等共43萬平方米的銷售許可。2013年新推房源17萬平方米,可售房源共18萬平方米,貨值約30億元。
根據我們的跟蹤測算,截至目前認購金額大約爲13億元,去化率約81%。我們跟蹤了該項目近期的推盤銷售情況,年初滾存尾盤銷售約3億元,B1#、B2#項目團購銷售額約5億多元,5月25日新推D1#、D2#共490套4.7萬平方米房源,開盤當日認購超300套,去化超六成。
受北京預售審批管理影響,公司最新獲取的預售房源價格約17500元/平方米-18000元/平方米。根據搜房網信息,項目周邊的合生濱江帝景售價約22000元/平方米,華遠銘悅世家19000元/平方米,高於項目17500/平方米-18000元/平方米的售價,項目價格優勢明顯,去化毋庸擔憂。
預計今年還將推出D6#、D9#、D3#、D4#約8萬平方米資源。假設D1#、D2#、D6#、D9#售罄,D3#、D4#去化五成,預計全年項目銷售金額約27億元,將超出年初公司銷售20億元的計劃。
各地項目進入收穫期
根據我們的跟蹤測算,華業地產今年以來外埠項目大連及長春銷售約4億元。外埠項目可售貨量較大,大連華業玫瑰東方項目11萬平方米,長春華業玫瑰谷10多萬平方米,預計大連及長春項目全年銷售額約8億元,業績有望大幅增長。
大連華業玫瑰東方2期項目於去年9月推出,建築面積15.88萬平方米,可售面積約12萬平方米,均價16000-17000元/平方米,截至目前銷售金額約3億元,預計項目今年可竣工結算。
長春華業玫瑰谷項目主要爲雙拼、疊拼、聯排等,已竣工。由於戶型較大,去化速度相對較慢,截至目前銷售額近1億元,還剩10萬平方米左右可售。
武漢荷葉山莊項目主要爲低密度建築,包括別墅、洋房、小高層等。或將採取整體出售模式,可一次性計入收益。
各地項目今年將進入收穫期,北京通州項目D區部分項目今年竣工,大連項目今年竣工,長春項目剩餘部分竣工,均可轉爲結算收入。
通過我們的跟蹤測算,預計今年竣工可結算項目爲,北京通州17億-18億元,大連5億-6億元,長春約2億元,預計全部竣工可結算收入24億-26億元(+60%~+73%),超出年初我們的預期。
隨各地項目陸續竣工,今年起公司房地產業務銷售結算進入高峯,業績將進入爆發增長期。預計2014-2015年結算收入也將持續高增長。
或受益環球影城項目
媒體報道北京環球影視項目下半年獲得正式批覆是大概率事件,最快年內啓動項目實施。
據媒體援引權威人士透露,市場一直高度關注、可與上海迪士尼項目抗衡的北京環球影城項目已經上報國務院,下半年獲得正式批覆是大概率事件,北京市最快會在年內啓動項目實施。
據悉,北京環球影城主題公園擬落戶通州文化旅遊區,環球影城項目規劃區內兩個村的大部分村民已於近期搬遷完畢。
若環球影城如媒體報道順利落戶通州,公司將充分享受其帶來的周邊區域配套設施及交通改善和人口集聚效應帶來的發展機遇,我們提醒投資者密切關注此項重大事件的進展。
華業地產在通州地區擁有豐富的土地儲備,總佔地面積爲36.3萬平方米,規劃建築面積135萬平方米,目前已開發銷售了華業東方玫瑰項目,未售建築面積超100萬平方米。同時還擁有永順鎮李莊和梨園鎮東小馬村兩個土地一級開發項目佔地面積合計約90萬平方米,資源廣闊。若環球影城落戶,公司價值也將相應得到較好的提高,未來持續發展前景值得期待。
目前開發的華業東方玫瑰項目位於梨園鎮梨園南街與臨河裏路交匯處,距離環球影城可能落戶地約4公里。項目定位於剛需,銷售前景良好。目前正在進行地下工程的通州運河核心區項目,直線距離環球影城可能落戶地約7公里,受益於通州核心區打造的“新北京中心”,預計今年動工建設商住公寓,明年銷售,將有效加快資金回籠,釋放業績。一級開發東小馬莊村項目直線距離環球影城可能落戶地約2公里,已完成回遷樓的竣工備案,正在進行拆遷,若進展順利明年可入市交易,公司因一級開發的基礎不排除將帶來二級開發的機會。
金礦料年內投產
目前華業地產總計擁有2個採礦權, 39個探礦權共625.53平方公里的勘探面積,未來努力躋身黃金行業儲量前5名,或有可能向下遊加工產業發展。
去年收購的新疆齊求3號金礦,目前在做選廠設計,達產後日處理量可達3000噸,預計今年建設起來。同時儘快推進投產,力爭年內實現投產。
陝西小燕子溝一帶銅金礦正在申辦採礦權證相關手續。目前雞頭山—小燕子溝一帶金礦詳查有4條礦體,估算金屬量20噸,推測本區遠景儲量50噸。礦山建設規模設計爲1000噸/天,年(生產按300天計算)處理金礦石量30萬噸,年生產金爲500千克,利潤率約50%。若順利辦完採礦權等手續,將盡快實現投產。
公司擁有的其餘礦權,目前在進行勘探儲量。公司目前處於資源投資階段,力爭年內投產,明年實現收益,在未來2-3年內實現新的利潤增長點。