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深圳福田CBD寫字樓林立。
無需裝修,租期、面積靈活及全方位的商務服務是服務型辦公室走俏的原因。
把寫字樓整層租下來,分割成面積大小不等的辦公室,分租給成長型的中小企業或國際企業駐深辦事處,並提供一條龍商務服務,這種最早於上世紀70年代初在歐美地區出現的『服務型辦公室』,近兩年開始在深圳蓬勃發展。近期,記者走訪發現,這些服務型辦公室越來越受市場青睞,雷格斯、德事商務中心等國內外知名的服務型辦公室供應商開拓了深圳市場,而深圳本土成長起來的創富港也逐步開始戰略擴張。
布局瞄准核心商務區
『我們目前在全國有100餘家店,分布在香港、北京、上海、廣州、深圳等8個城市,其中深圳有32家,並且一直都在擴張。』深圳本土成長起來的創富港市場部總監朱旗告訴記者,創富港所提供的服務型辦公室分布在羅湖的國貿片區、福田的華強北、車公廟以及南山的蛇口片區。
另據記者了解,不少國際知名的供應商也進軍了深圳市場。如全球領先的辦公空間創新性解決方案供應商雷格斯今年初落戶深圳新世界中心,成為其在深圳的第五家分店,其餘四家分別在羅湖的彭年廣場,福田的安聯中心、NEO大廈和南山蛇口的新時代廣場。而致力於服務亞太區域市場的德事商務中心同樣瞄准了深圳福田CBD,在嘉裡建設廣場二座和三座有兩個整層商務中心,其中三座13樓的經營面積達2000平方米。由鼎辰(香港)投資集團有限公司投資設立的高端智慧商務平臺(MFG)也於去年落戶京基100,租下大廈的6個樓層,再拆分成160至600平方米的小型辦公室出租。
記者觀察到,這些國內外的服務型辦公室選址時無一不瞄准交通便捷、商務配套齊全的核心商務區。『選址是服務型辦公室成敗的關鍵。』朱旗告訴記者。
租期、面積靈活攬中小企業
劉先生租用了鼎辰投資在京基100約10平方米的服務型辦公室,『高端寫字樓都要半層或者整層出租的,我們只有5—6個人,這種小辦公室是比較合適的。』劉先生告訴記者,他們來深拓展業務,能租到這麼小面積的辦公室不容易。
像劉先生這種客戶是服務型辦公室主要的招租對象。據記者調查了解,入駐服務型辦公室的企業主要有創業型的小企業、臨時成立的項目團隊、外地企業駐深辦事處等。無需裝修,租期、面積靈活以及全方位的商務服務是其入駐的理由。美國辛普森游艇公司深圳分公司租下了嘉裡建設廣場三座13樓約200平方米的辦公室,該公司負責人告訴記者,租這裡最主要的原因是不用裝修,可以拎包入駐。
『這種辦公室面積小的只有10平方米左右,大的有100—200平方米,租期可以是一天甚至幾個小時,也可以是一個月或一年。』朱旗告訴記者,客戶無需訂立復雜的合同,只要雙方簽訂一份簡單的協議,即可拎包入駐了。
據了解,這種服務型辦公室有分高端型和經濟型的,如雷格斯和德事商務中心這類就是走高端路線,服務的是外企駐深辦事處,駐點一般會在嘉裡建設廣場、NEO大廈這類甲級寫字樓,而創富港走的是經濟路線,主要服務成長型的小企業,駐點會選擇條件稍微弱一點的乙級寫字樓。
共享辦公能省多少?
在寫字樓租金高企的大城市,租用一定面積辦公室的費用並不低,服務型辦公室能否為企業節省辦公成本?朱旗告訴記者,他們公司提供的服務型辦公室月租金大概在1580—1680元/月,租金包括水費、電費、物業管理費、裝修、家私等基本的硬件。『但是每個企業都會有共同的需求,如前臺、文員、會議室和簡單的辦公設備等,我們通過資源整合,所有企業共用一個前臺,幫助企業節省辦公設備的投入和管理人員的費用。』
記者在朱旗提供的商務服務清單上看到,額外的服務包括收件傳真、秘書接電、工商注冊、商務座機、人工飛線、自動飛線、商務差旅訂票、會議室租用等眾多細分服務,這些服務都按月來計算費用,幾十元到幾百元不等。
記者實地走訪了嘉裡建設廣場和京基100的服務型辦公室,發現這兩處高端的服務型辦公室租金價格都不低,嘉裡建設廣場三座13樓100多平方米的租金要10萬元/月,而京基100大廈10平方米左右每個月租金也要1萬多元,幾乎是原寫字樓價格的2倍多。
有業內人士對記者表示,這種服務型辦公室分割面積後的價格大概是分割面積前兩倍,再加上其它商務服務費用,成本也不低,價格和租用住宅樓裡的商務公寓差不多,甚至更貴些。該人士認為:『由於分割面積小,租用的人多且雜,還不如租商務公寓。只是有些企業為了自身的形象,願意高價租用甲級寫字樓的辦公室。』
香港很成熟,深圳剛起步
據記者了解,這種服務型辦公室模式在北京、上海、廣州以及香港和國外都比較多,特別是香港和國外發展已經很成熟。有業內人士認為,由於廣州、上海等大城市的大型企業分支機構比較多,能很好地支橕起這個市場,因此,高端的服務型辦公室也比較多。而深圳的這個市場尚在起步階段,服務的群體大多是創業型和中小型企業,因此發展空間還很大。
中原地產寫字樓部董事總經理范進佳告訴記者,這些服務型辦公室的供應商都是在寫字樓剛入伙不久時租下來的,當時租的價格都很便宜,『有的寫字樓當時的租金纔90元每平方米,現在已經200多元了,光是差價都賺了不少錢的。』朱旗也向記者透露,創富港近幾年一直保持50%的增長率。他認為,這種辦公室的戶型在商務中心地帶填補了市場的空白,比較稀罕也比較受歡迎,且風險低發展前景好。也有業內人士認為,這種模式看上去很美,做起來卻很難,並不是所有投資客都可輕松入行的。『在較實惠的寫字樓裡開設商務中心的基本是靠一定的關系纔能租下好幾層來分租。』該人士稱。而有效的選址和後期的招商運營也是對企業很大的挑戰。
小眾市場
的大空間
-記者觀察
服務型辦公室市場無疑是個小眾市場,但卻有著潛在的巨大發展空間。其發展的背後依托的是經濟增長、產業結構的完善和政策環境的利好。據記者了解,中國服務型辦公室市場佔有率迅速提昇,上海的服務型辦公室數量在過去6年增長了204%,而北京更錄得超過337%的增幅。目前,上海的服務型辦公室供應量全球排名第11位,北京排名第26位。根據一份環球服務型辦公室市場報告,商業中心區的甲級和高檔服務型辦公室,每個工作臺的平均月租達到6500元或以上。
有業內人士介紹,服務型辦公室在廣州、上海和北京這些大城市發展很成熟,甚至已經劃分出了低、中、高檔市場。可在記者采訪時發現,在深圳,甚至許多業內人士都不太知曉這種服務模式。這從側面反映出,一方面深圳的服務型辦公室市場發展空間還有待挖掘,另一方面,這種商務服務模式在深圳尚未被廣泛接受和認可。
但是,深圳的經濟環境優越,因自主創新而聞名,伴隨著未來產業結構的不斷完善,相信能吸引越來越多的科技、金融服務、運輸、創意產業和國際貿易等其他行業企業前來安家落戶。
值得警惕的是,政策對市場的反應往往是滯後的,目前中國尚沒有明確的法律法規來規范服務型辦公室市場,這可能導致對入駐商務中心的供應商把關不足,皮包公司趁虛而入,各個供應商惡性競爭,擾亂市場秩序,破壞行業形象。再者,這種服務型辦公室最終是以商務服務為核心,不是單純意義上的『包租公』,因此也不是一味地玩著拆分面積的游戲,否則會亂象叢生。
一個成熟的市場需要有經濟、產業的支橕之外,還需要一個有序的市場環境,這樣市場的多元化纔能實現。