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物業服務費和停車費難收等問題困擾著龍崗城中村物管。周游攝
近日,記者在基層走訪了解到,一些城中村物業公司由於政府取消3年補貼後,未能實現獨立走路,面臨破產和癱瘓危機。
這些當時被寄望為城市化標志的物管公司,為何會落得『敗走麥城』的結局?有業界稱,原因是多方面的。
資料顯示,龍崗全區8個街道共有社區住宅小區327個,總建築面積5125萬平方米,引入物業管理的住宅區數量327個,引入物業管理的住宅區總建築面積5125萬平方米,引入物業管理的住宅區人口數量250萬人,實現了社區物業管理100%全覆蓋的目標。
龍崗區物業管理進社區的推進工作從2006年便開始試點,2007年全面鋪開,從某種角度來說取得較大成就,但是從規范的物業管理角度來看,仍存在不少問題。
如何提高社區物業服務企業的自我生存能力和服務質量?如何確保物業服務企業能在社區長期生存和發展?這將是擺在政府和社區物業服務企業面前的艱巨任務。
一個不容忽視的事實是,目前龍崗城中村物業管理遭遇了危機。政府有關部門已經研究部署應急機制,一旦有物管公司退出,各街道將啟動應急機制,實行屬地社區股份公司『兜底』管理。
部分城中村物管開始撤退
『現在在我們街道周邊其他社區的物管都基本上恢復到以前的狀態了,大部分物業公司已經撤出管理。』這是昨日一位城中村物業公司工作人員告訴記者的。
位於龍崗西部某街道的水某坑社區是一個典型的城中村,人口密集、房屋雜亂,相關單位曾投入城中村改造扶持資金,改善環境,並在2007年和2008年間引入物業管理公司,意在讓居民享受到城市化帶來的花園式管理。但這個狀況並未持續太久,據了解,現在該社區的物管幾近『癱瘓』,車輛進出無人管理,環境衛生較差。
事實上,記者多方了解到,在龍崗區不少城中村物業公司運營十分困難,有的物業公司還飽受業主和住戶詬病,認為他們不做事、不作為。
有官方調研報告認為,近幾年,物價上漲過快,勞動力成本大幅增加,物業服務企業屬於勞動密集型產業,在企業收入未增加而經營成本不斷增加的壓力下,企業可能會因為難以為繼而退出所管項目。從調研的情況來看,已有部分企業經營處於嚴重虧損狀態,個別企業已退出了管理,但社區股份公司進行了兜底管理。如政府無後續扶持政策出臺,部分企業將計劃退出此類社區的物業管理。
為此,有關部門已經研究制定社區物業服務應急處置工作,如果出現物業服務企業退出社區物業服務的突發情況,要求各街道辦應迅速啟動應急機制,實行社區住宅小區物業管理由屬地社區股份公司『兜底』管理。
物管費和停車費難收
對於城中村物業管理的種種問題,記者采訪了龍崗區建設局物管科相關負責人,他們出示的材料顯示,根據多次調研,社區物業主要存在『收費難』、『基礎設施欠賬多』、『負擔重』、『服務素質低』四大問題,這些都關系到社區物業後續生存問題。
據了解,目前社區物業服務企業的收入來源主要為物業服務費和停車費兩項,而其中停車費佔到物業公司經濟收入一半以上。
在物業服務費方面,收費標准普遍為0.1元/㎡至0.6元/㎡不等,收費標准較低;在收費率上,因社區居民物業管理意識淡薄,不願花錢買服務,且認為世代在此居住從未交過費,對繳納物業管理費有抵制心理。『根據調研的情況,目前的收費率平均在70%左右,綜上原因造成社區物業服務企業普遍存在收費標准及收費率雙低的現象。』調研情況如此總結道。
在停車費方面,社區物業小區大多屬村民自建房組成的城中村小區,具有無規劃、無產權、公共基礎設施不完善、人居環境建設滯後等特點,企業申辦停車場經營許可證時存在不同程度的困難,經與市交警局協調,目前雖已適當降低申辦條件,但停車場許可證申辦難的問題仍未得到徹底解決,因此物業服務企業雖對小區車輛進行管理卻無法收取費用,據統計,目前已辦理停車收費許可的社區不到40%。
基礎欠賬多服務質量低
據介紹,龍崗社區物業管理面對的是為原農村城市化後的社區,公共基礎設施非常薄弱,各種配套如消防、排水、排污等設施根本沒有或者已嚴重老化,多數社區雖經整治,因受資金限制,這些問題仍未得到徹底有效解決。
而政府的扶持補助資金十分有限,只能用於修建圍牆、建設崗亭、配置物業管理用房、安裝監控器材等,無法完善薄弱的基礎設施,這導致物業服務企業進駐後管理難度高,維修養護成本大,直接影響物業服務質量。
另外,由於物業服務企業對居住人群熟悉和了解的優勢,成為監管部門開展工作的重點依靠力量。同時社區工作站在進行社區管理時,也依靠物業服務企業協助管理。據統計,目前街道組織實際承擔的各項職能已多達上百項,街道辦與社區工作站工作繁忙、疲於應對,難以承擔如此眾多的行政管理與社會管理職能,因此大量工作由物業服務企業協助完成,雖然物業服務企業應有社會責任意識,但在面臨人員經費等多種壓力下,承擔上述社會管理職能給企業造成了更大的負擔。
與此同時,社區物管從業人員整體素質不高、服務質量低,難以承受之重,正成為發展社區物業服務的一個瓶頸。業界表示,一方面,物業服務企業本身准入門檻低,社區物業服務企業在進入社區時,直接吸收一些本地村民加入,再加上培訓制度沒有配套跟上,直接導致物業服務質量低,業主滿意率低;另一方面,物業收費難及管理成本高造成物業服務企業無法高薪聘請高素質人員,因而無法提供規范的物業服務。
如何穩定改革成果?
『物管公司處於「癱瘓」狀態。』有物業公司負責人說出了心裡的真實感受,對於一些物業公司撤出管理表示心痛,對政府的改革陷入目前境地深感無奈。
據了解,龍崗區物業管理進社區工作起步較早,資金投入較多,目前已完成了除列入舊改拆遷以外所有社區住宅小區物業管理全覆蓋的目標。龍崗區建設局相關負責人表示,2013年他們工作重點是鞏固已有推進成果,確保社區住宅小區物業管理100%。
首先是加強政策扶持力度。繼續推行社區申辦物業管理資質優惠政策,進一步放寬社區物業停車場的申辦條件,建立考評制度實行優勝劣汰,調整社區物業服務費收費標准,將股民交納物業管理費的義務列入股份公司章程,建立社區物業從業人員的培訓制度。
此外,相關部門也在研究建立政府有償購買服務機制。比如出租屋管理登記、計劃生育、人口統計、消防安全整治等一些基礎性的工作由政府有償委托企業協助完成,這樣既減少了基層行政管理組織的壓力,又能使物業服務企業增加新的利潤點,實現經濟效益和社會效益雙贏的局面。記者陶清清