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——政策嚴厲房價上漲受遏制
在新房市場,由於嚴格的限價政策,新建住宅項目基本停漲。據悉,4月份,主管部門已經引導10多個項目下調了申報價格,涉及房源近3000套,不少項目調整後的擬售價格比調整前下降超過15%。5月,預售監管依然沒有放鬆,整體房價繼續平穩運行。
在二手房市場,據偉業我愛我家市場研究院的數據,5月中上旬在我愛我家成交的所有二手房交易均價在2.6—2.7萬元/平方米,與上月基本持平,房價連續上漲的勢頭已基本得到遏制。
業內人士分析,嚴格的限價政策是本輪調控北京執行最嚴厲的政策。北京“國五條”落地細則對新建住宅市場的影響遠遠超過對二手房市場的影響。在限房價、競地價地塊項目沒有入市平抑房價的情況下,限價政策執行的時間起碼會維持到2013年年底。過高的資金成本使得企業只能選擇加快銷售。
“雖然影響價格上漲的因素依然存在,但目前北京政策的力度最強,將影響整體市場,漲幅將明顯被控制。”張大偉說。
“5月份交易量上漲,將拉動6月份的網籤量進一步走高,但是現在談樓市回暖還爲時尚早。”胡景暉表示,雖然北京樓市調控細則出臺已近兩個月時間,買賣雙方對政策逐漸適應,但由於目前的房價依舊堅挺,與絕大部分購房人所期待的房價適當回落還有一定差距,觀望還在繼續。
——謹防新問題削弱調控成效
北京市土地市場經歷4月的低迷之後,5月土地交易活躍度有所提升。偉業我愛我家市場研究院數據顯示,截至5月26日,5月已交易14宗土地,算上下週即將掛牌交易的3宗土地,5月共有17宗土地成交,規劃建築面積爲近三個月以來的新高。
據瞭解,今年以來,北京流標、流拍、暫停出讓等形式未交易的土地數量明顯增加。據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年以來北京共有10宗土地推出之後未能正常交易。與此同時,土地交易高溢價情況頻出。福州泰禾房地產開發有限公司以19.3億元中標通州臺湖地塊,溢價率高達112%;北京城建(行情, 資金, 股吧, 問診)以11.15億元溢價102%奪北京大興地塊。
胡景暉表示,一方面,土地配建公租房數量太多,影響開發企業拿地積極性;另一方面,土地出讓底價明顯標高,爲順利成交設置了障礙。住宅供地比重較小,將致交易過程異常激烈,出現高溢價率。土地交易“流標”與“地王”並存,將增加未來樓市的漲價預期,這與房地產政策調控基調並不一致。
而嚴厲的限價政策下,一些開發商無法接受漲不上去的價格,開始“變相漲價”。原本計劃預售樓盤延期入市改爲現房銷售,拆分毛坯、精裝合同,提高裝修價格等“新招數”開始在各地上演。
據悉,近日,在北京、南京等地的一些項目,購房者在購房時要簽訂兩份合同,一份是毛坯房合同,一份是精裝修合同。而裝修價格高達每平方米三四千元,遠超同類型的裝修標準1000元-1500元/平方米。業內分析,究其原因,有可能是開發商利用毛坯房的價格去獲得預售許可證,然後再通過精裝修的方式獲得高利潤。
業內人士指出,在房地產調控成效逐漸顯現的過程中,相關部門應嚴格監測土地市場的異動以及住宅銷售市場的打政策“擦邊球”現象,並及時研究對策,出臺配套措施,謹防削弱政策的調控效果。