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今年5月,世博A片區首批6幅商辦地塊出讓完畢。其中一幅以40079元的樓板單價,刷新今年以來上海的單價地王紀錄。早報記者楊一實習生寇聰圖
一波成交高峰過後,6月的上海土地市場熱度有望延續。
6月4日,上海中原地產發布的一則監測報告稱,根據上海市規土局的出讓公告,上海計劃在6月出讓的經營性用地(不含動遷用地和工業用地)有20幅,較5月(環比)減少1幅,較去年6月(同比)增加6幅;出讓土地面積為86.34萬平方米,環比增100.24%,同比增141.38%;起始總價為174.97億元,環比增33.68%,同比猛增381.15%。
不過,20幅擬出讓地塊中,純宅地僅兩幅。
某外資房企總經理稱,目前不少開發商都急於拿地,尤其是宅地,『宅地是開發商保持現金流的重要工具,商辦類項目建成後往往要長期持有,對現金流的拉動有限。』
該總經理分析,雖然今年以來樓市回暖,各房企銷售向好,拿地欲望高漲,但上海上半年的宅地供應總體比較緊,『估計接下來的幾個月,也不會出現突然放量。下半年各房企對宅地的爭搶將更加激烈。』
虹橋商務區再推5塊地
2幅含居住性質
6月的上海土地市場,商辦類用地依然是主打。
據上海中原地產統計,6月計劃推出的20幅經營性用地中,商辦類(含商住辦)地塊有18幅,出讓土地總面積為77.91萬平方米,環比增加80.68%,同比大幅增加210.74%;起始總價為169.48億元,環比增加29.49%,同比則猛增453.66%。
計劃在6月進行競買的商辦類用地中,不乏焦點區域的熱門地塊。
按上海市規土局的公告,虹橋商務區核心區有5幅地塊計劃在6月進行競買。值得一提的是,其中,定於6月8日進行現場競價的閔行區虹橋商務區核心區北片區08號地塊、06號地塊,規劃用途中均含有一定的居住部分。截至昨日發稿,領取這兩幅地塊標書的企業,均已超過40家。
近期大熱的世博A片區,有3幅商辦地塊計劃在6月20日進行競買。
其中,浦東新區上海世博會地區A13A-02地塊、A13A-03地塊的起始總價均超過20億元。上海市規土局網站信息顯示,截至昨日發稿,起價12.6億元的A13A-01地塊,尚無人提交競買申請。
此前的5月,世博A片區已完成首批6幅地塊的出讓。據21世紀不動產統計,這6幅世博A片區商辦地塊合計出讓金額為54.5億元。其中,5月9日成交的世博A片區A09B-02地塊,以40079元/平方米的成交樓板價,刷新了上海今年以來的單價地王紀錄,該地塊的競得人是有臺資背景的遠東新世紀(行情, 資金, 股吧, 問診)(中國)投資有限公司。
一名市場人士稱,世博區域的整體土地供應量有限,一旦總部概念成熟,結合發達的交通網絡與稀缺的江景資源,將吸引更多知名企業入駐。
除了上述熱門板塊,青浦一幅起價44.23億元的商辦用地,也計劃於6月27日進行現場競價。
有市場人士猜測,如果該地塊出現溢價成交,很可能刷新今年以來的上海總價地王紀錄。該項紀錄此前由長寧區新華路街道71街坊1G2丘J1A-04、16G2丘J1B-01地塊保持。該地塊5月29日以46億元總價成交。
宅地供應依然偏緊
相比之下,6月上海的宅地供應依然低迷。
據上海中原地產統計,計劃在6月進行競買的純居住用地僅兩幅,均位於嘉定——分別是徐行鎮啟寧路以西、勝竹東路以北地塊和安亭鎮纔科路以西、百安公路以南地塊。這兩幅地塊的土地出讓總面積為8.43萬平方米,起始總價為5.49億元。
某港資房企副董事表示,作為傳統開發企業,當然對宅地更感興趣,因為宅地項目建成後可快速去化,而商業項目建成後回報周期較長,『商業地塊往往是附帶考慮的,而現在的供應都反過來了。』
他坦言,該公司目前很希望拿地,尤其是宅地,『商業地塊也在看』。對於宅地,『我們希望能在中環以內或附近拿地,但現在宅地供應一是少,二是一旦有宅地放出來競爭也十分激烈。』
據該副董事介紹,該公司目前在售項目有3個,還有3個在建項目尚未入市,『所以眼下有合適的地塊就拿,不合適就再看。』
某外資房企總經理同樣流露出拿地意願:『但我們不是大型房企,對太大的地塊、總價太高的地塊不會重點考慮。』在他看來,近期開發商對宅地爭奪日益激烈,說明開發商對未來一段時期的樓市預期是樂觀的,有的開發商積極拿地則是出於上市、融資的考慮。
宅地供應偏緊的不止上海。
某央企開發商投資部負責人介紹,目前大部分一二線城市,宅地的供應都比較稀缺,尤其是主城區宅地的供應,『好的宅地供應更少。由於銷售持續向好,此前受深度調控影響又較少拿地,目前各開發商補地意願非常強烈,這也是造成近期一些一二線城市常拍出地王的原因。』
據該負責人預計,未來一段時期,一線城市和發達二線城市的宅地供應將延續偏緊現象,尤其是中心城區的宅地供應,『我們也打算在上海、北京拿地,主要是想拿宅地或宅地用途佔大頭的綜合體。』據稱,該公司在一些發達的二線城市,希望能拿一些定向招標、鎖定地價的地塊,但不想通過普通的招拍掛形式獲得,因為那樣風險會更大些。
地價漸漲壓縮房企利潤
一邊是開發商急於補倉,一邊是地價漸漲。
易居6月3日發布的統計數據顯示,今年5月,包括京滬穗深四大一線城市在內的十大城市的土地出讓金收入為669.9億元,環比增長64%,同比大增392.6%;土地成交均價為3015元/平方米,環比增長15.7%,同比增長215.7%。
前述港資房企副董事坦言,如果地價太高,以後的銷售會成問題,土地成交溢價率在60%以內,還算理想。
前述外資房企總經理認為,雖然今年以來土地市場持續昇溫,但就目前的地價而言,還沒有出現面粉比面包貴的情況,『各房企拿地心態總體還算比較理性,這和調控前有顯著差別。』
不過,他也承認,如果從拿地成本、開發成本去推算利潤率,以目前的地價水平看,開發商日後的利潤空間已大大壓縮。
該外資房企總經理說,由於宅地供應總體偏緊,剛需地塊的供應更為緊缺,『現在每次宅地出讓,溢價率都能輕松突破50%、60%,好在剛需宅地的起始價格並沒有大幅提昇。像6月即將出讓的嘉定兩幅地塊,起始樓板價還算合理,均在3000-4000元/平方米。』
對於宅地的價格前景,前述央企開發商投資部負責人頗為樂觀。雖然近期一些一二線城市地價再創新高,但還是會有很多開發商追價,『一是因為今年以來銷售確實較好,二是當前房企的融資也較為容易。』