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深圳新房市場在持續熱銷兩個月後,近日統計數據顯示,深圳的新房庫存量漸走低,加上近期市場新房銷售速度較快,到5月底深圳的新房只夠賣7.1個月,已低於9個月的臨界線。而同時,隨着市場需求的逐步被消化,以及5月入市某樓盤新盤銷售率不足三成個案的出現也讓開發商開始關注市場的變化,在這種背景下,記者注意到,近期一些入市新盤通常一次開盤僅拿出一兩百套甚至更少的新房銷售,有專家表示,這是開發商改變策略,轉而採用少量推盤以試探市場。
再有7個月,深圳就無新房可賣?
近日,媒體報道北上廣等地區的房地產企業“逆調控”大跨步拿地,5月,廣州、上海、北京等地不斷製造新“地王”, “高溢價”、“數百次舉牌”等大戲頻繁上演。而究其背後則是看好大環境下的房企拿地“補倉”,深圳中原副總經理賀曉麗向記者表示,多方面原因促成這場土地盛宴,一方面,房企對未來房地產市場特別是一二線城市發展仍長遠看好;另一方面,房企去年以來銷售良好,資金充裕,加上近期去年以來的快速消化,庫存已在逐漸縮量,房企拿地補倉積極。
而在深圳,房企則面臨銷售良好卻無地可補的境遇,這種情況,深圳房企庫存則明顯堪憂。以深圳市場爲例,從深圳中原研究中心監測的數據可以看出,深圳房企庫存擔憂日漸遠去:2012年下半年以來樓市持續復甦,供需兩旺,而隨着市場成交氛圍日趨活躍,去化時間一度降至9個月的臨界線以下。
到去年下半年開始開發商加緊步伐增加供應,年底新房庫存增量陡然加大,然而市場的消化速度卻更快一步,去化時間在去年底短暫地高出臨界線後,至今年年初破線轉頭向下,賀曉麗告訴記者,自4月起深圳房企的去化時間連續兩月低過8個月,至今年5月底,深圳新房去化週期則只需7.1個月,這意味着僅7個月後深圳就將面臨無房可賣的境遇。
房價仍是制衡成交量的關鍵因素
同時,在延續了數月的新盤熱銷後,近期深圳市場也發生一些變化。今年以來,市場延續了去年復甦的勢頭,再加上“國五條”政策的間接推動,今年前4個月的供應進一步迸發,推盤量達到131萬平米,比去年同期大幅增加92.6%。而進入5月,隨着市場對新政的逐步消化,購房者已日趨理性,開盤動輒八成以上甚至日光的現象不復再現,“上半月深圳甚至出現一個新盤開盤還不到三成的銷售率,這讓房企和市場都有所警醒”,賀曉麗表示。
而在此時,最懂“察言觀色”的開發商也適時減緩了供應的步伐。據統計,5月深圳新房總推盤量大打折扣,僅爲4月的一半,除此之外,推盤策略和節奏也有所轉變,賀曉麗透露,爲了保證相對穩定的開盤銷售率,深圳新盤近期多以“小步子”試探爲主,從推盤項目個數來看,5月跟4月一樣同爲20個,然單次推盤量卻整體偏小,最多也不過幸福城的330餘套推盤量,其餘皆以一兩百套來試探,幾十套的加推項目也不在少數。
記者注意到,從市場反應來看,房價仍是制衡普通商品房成交量的關鍵因素,而購房者經過前期的非理性釋放後,也漸漸迴歸理性。賀曉麗表示,隨着新房庫存去化速度的加快,房企壓力漸小,短期內暫無降價的可能性,而加上房價控制目標下的限價約束,開發商積極大步推盤的動力減小,將使得開發商以試探性的小量推盤策略來維持正常的庫存去化速度,新一輪拉鋸戰在買賣雙方或已悄然展開。