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長安區周女士來電反映:2009年3月,我與開發商簽訂了購房合同,開發商承諾2011年8月份交房,每逾期一天按已付購房款的萬分之一承擔違約責任,我當時購房款交了全款,共計110萬元。前幾天,開發商通知要交房,但明確表示不再賠付違約金,只能折抵一年的物業費給我們,如果我們不同意,就不交給我們房鑰匙。我算了一下,如果計算違約金,開發商應賠付我好幾萬元,而一年的物業費還不到2千元。我同開發商理論,他們表示出於照顧我的需要,最多在我給新房裝修時讓我免交裝修押金和垃圾轉送費,否則讓我後果自負。請問,開發商用違約金折抵物業費應取得我的同意嗎?我不同意該如何維權?
“法律幫辦”彙總多方法律專家意見後答覆:商品房銷售和物業管理是兩個互爲獨立的法律關係,前者發生於購房人和開發商之間,而後者則發生在購房人和物業公司之間。在法律關係上,逾期交房違約金是開發商對購房人所負債務,而物業費則是購房人對物業公司所負債務。開發商若要把支付違約金的債務轉移給物業公司承擔的話,根據《合同法》的規定,債務人將合同義務全部或部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。按照上述規定,開發商應當徵得購房人的同意後,才能將違約金折抵物業費。而且在司法實踐中,一般也要經債務受讓人即物業管理公司的同意方可。因此,在周女士不同意的情況下,開發商無權自作主張用物業費抵頂逾期違約金。周女士可以提起訴訟,要求開發商根據購房合同的約定,履行合同承諾並承擔違約責任,賠付違約金。