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近日,國務院批准了發改委《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》。發改委有關負責人回答記者提問時表示,今年房產稅會有具體動作。
據悉,目前已由住建部牽頭、國稅總局以及財政部相關人士組成了專門機構,對房產稅的試點擴容以及全面開徵做相關調研準備。作爲地方財稅體制改革的一部分,今年極有可能推出第二批房產稅試點城市。那麼,房產稅能否抑制住房價上漲?將對市場產生什麼影響?真的能夠成爲樓市調控“去行政化”的風向標嗎?這一系列問題備受關注。
擴容能否抑制房價
自去年以來,有關房產稅的消息頻頻出現,先是“年內房產稅試點逐步擴大”,緊接着是“房產稅全國推廣方案正在加緊研究”。正因如此,房產稅的推出有着另外一個意義,即抑制房價上漲。可是,有人也相應提出質疑,房產稅真的就能夠抑制房價上漲嗎?
就目前的試點情況來看,上海模式房產稅是按增量進行徵稅的,這一稅制對新進入房地產市場的人來說具有打壓作用,但是對於那些已經擁有大量房產的人來說沒有多大的作用。如此一來,將產生不公平的現象。此外,重慶模式房產稅是按每年高檔住宅進行徵稅的,房價上漲,其標準也隨之上升。倘若把房產稅的門檻設得太高,似乎對於打壓房產價格並沒有起到多大作用。由此看來,目前所試點的房產稅效果並不是那麼明顯。
有業內人士指出,對個人住房徵收房產稅,主要有三種功用。一是完善財稅制度,房產稅屬地方稅種,能增加地方財政實力,匹配事權。二是有利於調節收入分配,縮小貧富差距。三是可引導購房者理性選擇居住面積適當的住房,促進土地的節約集約利用,同時抑制投資投機性需求,進而有助於穩定房價。
對此,CRIC研究中心房地產研究員楊晨青接受中國商報記者採訪時說:“其實,房產稅和房價之間沒有特別直接的關係。房價的漲與跌主要是由供求關係來決定的,現在的房價高主要是供求關係所造成的。如果未來的房地產市場依然呈現出供不應求,那房價肯定會繼續上漲。”
楊晨青表示,打壓房價無非兩個辦法,即壓制需求和增加供應量。事實上,從調控邏輯上來說,增加供應量纔是長期機制,壓制需求僅僅是短期作爲。雖然房產稅、限購限貸更偏向於市場化,但從市場經濟角度來說,這些調控的影響還是有限的。在過去十年,房地產行業已無數次出臺政策打壓需求,但事實證明,這樣的壓制需求的政策影響已經越來越差。
楊晨青向中國商報記者舉例道,就拿上海作爲例子,據統計,從2005年至2012年,商品房的成交建築面積大概是8700萬平方米左右。如果每套房按100平方米來算的話,那過去8年,上海新增商品房基本上是不到90萬套,相對於上海人的需求規模(820萬戶家庭),新增的商品房套數僅僅能夠支撐上海常住人口11%的比例,也就是說,在10戶家庭裏只有1戶家庭能夠在新房市場買到房子。
“這樣看來,單靠打壓需求是很難把房價抑制住的。因此,我個人認爲,房產稅、限購限貸對房價的影響是偏短期的,大家也不必對房產稅寄予過高的期望。”楊晨青說。
徵收模式或延續“上海重慶”
房產稅試點擴容消息一出,除了對其城市擴圍外,人們對其徵收模式也很關注。
據悉,上海在2011年推出房產稅試點,針對增量,稅率分別爲0.4%和0.6%,並給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免徵額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率爲0.5%至1.2%。
今年4月初,杭州坊間就流傳“杭州房產稅即將開徵”。杭州流傳的房產稅試點方案內容是:4月26日,杭州出臺細則;5月1日起,杭州作爲第二批房產稅試點城市,開始徵收房產稅。具體細則將參考上海模式:人均免稅面積60平方米,人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。,家庭第二套起徵,存量免徵。
然而,這條傳言中的杭州版房產稅並沒有如期到來。由於種種原因,該方案推後暫緩。原因是針對房產稅徵收範圍、如何徵收,各方尚有爭議。這也反映了地方政府的微妙心態。
財政部財政科學研究所副所長王朝才說:“第二批房產稅試點擴容基本上是以地方政府自願爲主。”對於傳聞中的房產稅試點徵收方案主要效仿上海模式,他認爲,這有其可能性。
有專家表示,以增量房爲主要徵收對象在交易環節就可以實現,比較容易控制,而對存量房徵收還要進一步評估。
對此,上海易居地產研究院副院長楊紅旭表示:“如果試點城市效仿上海或者重慶,由於稅基偏窄、稅率偏低,程度顯然是不夠大的。但改革需要一個漸進的過程,一定會先易後難,如果先進行增量徵收就會減少阻力。”
楊紅旭指出,房產稅的試點方案都將是暫時的,大方向一定是全國性針對存量房開徵。
著名財經評論人葉檀指出,最好、最公平的辦法是將存量和增量一起進行徵稅,而且以擁有幾套房或多大的面積進行計算。
中國國際經濟交流中心專家馬慶斌表示,逐步推進房產稅,更加傾向於市場調節的方式,有利於促進房地產市場的健康發展。
限購併非長久之計
根據房地產調控思路的變化,市場與政府正逐漸就房地產調控“去行政化”達成共識。未來調控有望弱化短期化做法,突出系統化長效機制。而作爲建設長效機制的有力手段之一,房產稅或成調控“去行政化”的風向標。
“房產稅將成爲‘去行政化’的風向標已成爲業內共識。”楊晨青告訴中國商報記者,房地產限購是2010年開始、2011年升級的,就目前的情況來看,已成爲市場的調控核心。
楊晨青認爲,但這對於市場經濟體系來說不是長久之計,倘若限購退出調控舞臺的話,必須得有同等力度的手段去替代,不然風險會比較大。綜觀目前我們所能夠想到的方法,只有房產稅能夠起到替代作用。而且,房產稅對於整個行業來說,是一個長效機制。
在過去十年,房地產行業快速發展,期間遭遇“十年九調控”。有業內人士認爲,部分行政化調控手段違背了市場規律、干擾了市場預期,效果與調控初衷適得其反。房價彷彿成爲“拍皮球”,每次政策短期打壓後,隨之而來的是報復性上漲;開發商根據調控鬆緊調整經營安排,調控越緊供應越少,對房價產生催漲作用;購房者往往在調控之前搶購、搶過戶,假結婚、假離婚等怪相頻生。最近幾個月,雖然出臺了史上最嚴的“國五條”,但是房地產市場依然出現較大波動。有人質疑,房地產調控政策成爲“空調政策”?
再加上房地產業是影響宏觀經濟穩定的重要因素,與多個行業景氣高度相關,直接或間接影響30%以上的GDP總量。房地產行業相關的土地及稅費收入是地方財政收入的重要來源,也是金融擴張的重要依託。房地產調控可謂“牽一髮動全身”。
“在過去十年的調控中,整個行業都是以被動管理爲主。大家預期有必要從主動管理的角度去引導這個行業,房產稅本來就是主動管理裏面比較切實可行的政策。推動房地產行業及中國經濟長期健康發展,房產稅正是這一長期體系的重要組成部分。”楊晨青說。中國商報