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從流標到再次入市,僅用了8天時間,這樣的神奇發生在通州[最新消息價格戶型點評]運河核心區的IV-06、IV-07多功能地塊上。
5月15日,通州運河核心區的IV-06、IV-07多功能用地招標出讓,包括保利[簡介最新動態]、金輝集團在內的4家企業分別參與競標,但企業報價均低於政府出讓底價,兩宗地雙雙流標。5月23日,這兩宗地再次入市,並且出讓方式已經從“招標”變成了“掛牌”。
對於“二進宮”地塊命運,業內人士認爲,此前流標屬於“意外”事件,並不意味着北京土地市場低迷。“房企購地需求仍在,在摸清了政府對這兩塊地的地價預期之後,順利出讓不成問題。”亞豪機構總監郭毅在接受記者採訪時表示。
“上述地塊在掛牌後會更市場化一些,預計企業會積極參與。”首佳顧問研究中心高級經理趙瑞華對記者表示。
“詭異”的流標
據瞭解,通州區運河核心區IV-06地塊和IV-07地塊,均爲多功能用地,前者的面積爲4.2萬平方米,後者爲4.37萬平方米。在5月15日,包括金輝集團、金地[簡介最新動態]興業、廈門禹州集團地產投資有限公司和保利北京公司分別參與了這兩宗地的競標。投標現場公佈的招標底價分別爲4.75億元和4.94億元,樓面底價均爲11300元/平方米。
而參與投標的4家企業的投標價格均十分接近,兩地塊投標價格區間分別爲4.05億~4.2億元和4.2億~4.37億元,樓面價爲9650~10005元/平方米。但由於4家企業投標價格均未超過底價,因此這兩地塊意外流標。
對於這次流標,市場人士看法不一,其中部分觀點認爲,北京土地市場存在降溫的風險,也有觀點認爲“純屬意外”。
綠洲順景房地產開發有限公司副總經理付卜新向記者表示:“運河核心地塊流標很蹊蹺,我感覺不可思議,市場不好嗎?不是很火嗎,怎麼會流標呢?最近的通州地塊都很火,比如臺湖地塊,泰禾[簡介最新動態]地產都在瘋狂拿地。”
種種跡象表明,這次流標與市場火熱與否關係不大,而是有其他因素。
一位不願具名的業內知情人士向記者透露,流標原因在於,參與房企低估了政府的“底牌”,也就是底價,之所以出現這種情況也並不複雜,開發商會以周邊地塊評估價爲準,而地塊底價的構成則是由地塊成本加上政府預期收益。“北京每塊地的成本差異都比較大,有的地塊拆遷成本特別高,比如地塊價值是每平方米1萬元,地塊的各種成本加一起可能要1.5萬元,政府最後要賣2.2萬元以上,因此並不是房企預估的市場價,所以纔會產生這種落差,最終參與的房企報價沒能達到政府規定的底價。”
前述人士還透露,由於是招標出讓,在很大程度上限制了房企參與熱情。由於門檻限制,並不是有資金的企業就可以參與。也就是說,參與招標的企業在某種程度上講,可看做是非常有意向合作的。
跑步進場爲哪般?
流標後僅8天時間,通州運河這兩塊地就再次入市,可謂神速。至於原因,記者並未從北京市國土資源局方面得到答案。市場人士給出的說法是,“北京的房價在漲,國土局方面壓力比較大,開發商會說你沒有地供應,我怎麼去開發項目。因此是有地就供應,要完成供地計劃指標。”
郭毅認爲,IV-06、IV-07地塊改爲掛牌方式再次登場,在房企購地需求依然存在的前提下緊密推出,可以理解成爲了避免再度流標而調整出讓方式。而且,通州運河核心區有較高的實際價值,通州區政府也希望能夠通過引進產業實現產業升級,成爲“首都門戶”。
此外,通州的區位環境具備先天優勢,只不過之前以房地產開發拉動區域經濟的模式可持續性不強,造成了區域配套不足、交通擁堵。隨着通州運河核心區地塊的推出,有望吸引高端企業和人羣,成爲北京核心區的功能拓展區,以產業拉動區域經濟發展。
從今年通州的土地市場走勢情況來看,臺湖地塊的熱度明顯高於運河核心區地塊,其中福州泰禾房地產開發有限公司的幾次瘋狂拿地,溢價率均超過100%。郭毅認爲,商業用地和住宅用地在開發經營模式上有本質的不同。對於房企來說,商業用地的開發前期需要大量資金支持,且對開發商在商業地產領域的產品規劃、招商、運營等專業能力都提出了更高要求,雖然諸多大型房企都計劃轉型商業地產,但仍在試水過程中,因此核心區多功能地塊出讓價格低於臺湖住宅地塊,也在情理之中。
對於此次運河核心區兩宗地的前景,付卜新認爲,值得期待。郭毅則認爲,順利成交不存在問題。記者注意到,此次兩宗地起始價基本上等同於此前招標時的底價,其中IV-06地塊爲4.75億元,IV-07地塊爲4.94億元。“掛牌出讓勢必引發多家房企爭搶,之前參與競標的房企這次的壓力會更大,由於這次是價高者得,因此不排除出現意外結果。”前述業內人士這樣表示。
隨後,記者聯繫了之前曾參與競標的某家房企,但對方並未就是否參與掛牌交易進行表態。據悉,上述兩宗地塊掛牌競價起始時間爲6月13日,截止時間爲6月27日。