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大量房屋投入市場難改供不應求局面。全澤超攝
北京、上海、廣州、深圳作為我國一線城市,其樓市走向牽動著二三線城市的心弦。今年3月30日,繼廣東率先出臺『新國五條』地方細則後,北京和上海也相繼出臺了實施細則。
自細則出臺以來,首次迎來假日『五一』小黃金周,隨之而來的是5月12日的母親節,一線城市的五月樓市交易狀況如何,成為各大媒體爭相報道的要聞。那麼這些一線城市的『新國五條』細則執行力度如何?5月開盤情況如何?國內主要城市的成交量如何?在寸金尺土的中國又上演著怎樣的搶地熱潮?
調控影響非常不均衡京蘇成交量持續下行滬深成交量穩步走高
『新國五條』地方細則落地以來,北京在限價、限購、限貸方方面面都顯得最為嚴厲,似乎痛下決心要好好整治一番京城的樓市亂象,而以京滬廣深為首的一線城市在限價的力度上都的確有所收緊,北京甚至傳出預售證需主管副市長簽字的消息,但是在成交量的漲和跌的比較中,北京在四個一線城市中的表現就顯得相當突出了,但深圳『新國五條』細則落地,僅限於對前期調控政策的重申,如提高貸款首付比例、二手房交易征收20%個稅等前期新政猜想均未落實。
據中原地產研究中心統計數據顯示,今年5月以來整體城市成交量也處於衝高回落中,1—19日,54城合計新建住宅簽約套數為138352套,環比上月同期的163286套有所下滑。
記者從CREIS中指數據庫看到,截至5月26日,在所監測的40多個城市中有六成以上的城市成交量同比上漲,哈爾濱、蘭州、上海、天津、深圳、南京、成都等城市交易頻頻出現上漲勢頭,第19周中,哈爾濱、舟山漲幅最大,分別為226.59%和137.97%,而重點城市中,深圳自5月中旬起連續兩次衛冕一周『漲幅王』。然而蘇州屢屢成為下跌『冠軍』,第18周下跌最為明顯,高達68%,北京緊隨其後,下跌幅度為第二大城市,第19周下跌幅度達到43%,其後兩個城市還一直沿著下跌趨勢進行,沒有絲毫回暖跡象。
就目前數據來看,本輪的調控影響非常不均衡,個別城市明顯有出現倒春寒的可能性,特別是北京。而更多城市目前來看可能會繼續平穩發展,包括一線城市的上海和深圳。
業內人士分析認為,5月以來出現成交量高位回落主要原因還是離不開『新國五條』政策,雖然各地出臺的力度不一樣,但是從目前影響來看,一線城市新建住宅市場受到的影響甚至超過二手房市場,盡管北京依舊是唯一嚴格執行二手住宅房轉讓繳納20%個稅的城市。其次,一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預售價格上從重從嚴,導致了短期內預售項目明顯減少。再次,4、5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外,其他的改善型需求都受到不同程度的影響。最後,各地價格漲幅放緩,相比3月份,各地售價均出現了漲幅放緩,南京等城市逐漸推出限價房平抑房價。
中低端剛需樓盤唱主調價格越調越漲
根據中指監測統計,在其所監測的40多個城市中,5月前三周共計推出71個項目14124套房源,其中60個項目為面向首次置業及二套改善的中低端剛需樓盤。5月第三周北京就有4個項目開盤,3個為普通住宅項目,一個為商住兩用項目,整體上,中低端項目推盤量比例較高。『紅五月』武漢頻頻成為開盤量最大的城市及推出房源數量最多的城市,僅僅第三周就推出了9個項目1957套房源。而一線城市中,上海曾衛冕一周『開盤王』,北京也曾名列一周『房源王』,其中北京中國鐵建廣場5月8日推出的808套中小戶型開間售罄。
期間,有媒體報道廈門樓市出現了供銷高潮,僅周末兩天就有5個樓盤入市,其中中海錦城國際、泰禾紅門、聯發杏林灣一號和世茂湖濱首府開盤,而龍湖嘉嶼城在5月18日開盤售罄後不到10天後便再次加推。
據了解,新開盤項目的價格以上漲為主,純新盤普遍實行高價開盤策略,開盤價格平均漲幅為4.0%,老推新漲價項目平均上漲6.7%。業內人士分析認為,『新國五條』中二手房轉讓20%個稅是促使剛需樓盤熱賣的原因之一,而中低端剛需樓盤的推出,的確更符合國人對房子的需求定位。此外,廣州市國土房管局發布通知,從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,其預售價格需要接受國土房管部門的價格指導。隨後,因定價過高而被迫擱置推盤計劃的開發商不在少數,同時由於『政府限價』的新規主要是針對高端的住宅市場銷售,因此中心區的住宅價格下跌明顯,中低端的剛需樓盤就能在此機會下更好地面向市場,得到購房者的青睞。
長沙北京廣州齊掀搶地熱潮未來3年房價上漲壓力更大
年初,『新國五條』仿如一聲春雷嚇得人心惶惶,然而接下來地方政府的舉措就如同『耍太極』一般,鬧出了以『柔』無法克『剛』的局面:5月房地產市場掀起了一番『搶地』熱潮,於是『面粉比面包還昂貴』的言論甚囂塵上。
據媒體報道,5月3日,湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地產開發有限公司以35.79億元競得長沙金融生態區的一個商住地塊,溢價超過44%,無論是總價還是單價,均超越了2012年的地王價格。上海世博板塊土地6連拍屢創新高,樓板價格接連歷經從3.32萬元到4萬元的刷新,大批央企、國際企業競拍的劇烈場面,讓人們感受到了上海土地市場的五月顯得分外紅,使大家都一下子把『新國五條』拋諸腦外。
另據中指院統計數據顯示,已經一個月沒有住宅用地成交的北京土地市場,5月20日—24日,共有7宗經營性用地出讓,其中4宗為F3其它類多功能用地,另外三宗分別為C2商業金融用地、二類居住用地、R2二類居住用地、R53托幼用地,萬科、首開、保利、北京城建等多家大型房企均有收獲,成交總額約為64.5億元,接近4月份經營性用地出讓金總額。
相同地,樓市成交數據上顯示回落的廣州,也鬧起了搶地熱潮,據廣州市國土局信息顯示,5月廣州掛牌的土地項目達15宗。在5月6日的土拍會上,同寶路8號和10號地塊,在經過近200輪的競價後,佳兆業力壓中海,以18.6774億元、配建6.68萬平方米的保障房面積拿下,折合樓面地價高達25597元/平米,一舉刷新該區域的地王價。
現今各大城市高調打起搶地戰,而土地市場與樓市息息相關,那麼搶地戰的背後是否意味著未來房價加劇上漲的勢頭呢?廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文近日向媒體表示,地價上漲必然會帶來商品房的開發成本的進一步攀昇,『目前全國市場中,土地成本佔商品房開發成本的比例約為30%—40%,未來這一比例將提高至50%—60%。在一線城市中,土地成本未來將佔開發成本的70%以上。未來3年房價上漲壓力更大。』
劉燕芬肖艷霞