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推貨多少賣多少成了近年來江門房地產市場的特有現象。肖艷霞攝
今年以來,國家對樓市調控不斷,『新國五條』、加息、房產稅、限購……每一項都劍指樓市,嚴厲至極。在眾多調控詞語中,有一個詞作用顯著,那就是『供求』——市場供應和需求。
購房者以商品房供求來判斷樓市『肚量』和走勢;開發商以土地供求為基礎之一來考慮市場環境、推盤計劃並分析競爭力;政府以保障房供應來保證調控切實有效……不管從哪方面分析,『供求』對樓市似乎起到巨大作用。
一年即將過半,清晰把握江門樓市供應情況,無論對購房者、開發商還是政府來說,都至關重要。為此,本期《房勢》特刊特別推出專題策劃『供求關系』,對前5個月的樓市進行總結,為下半年樓市走向把脈。
2013年,江門市房地產市場新貨供應量玩起了『過山車』。記者從江門市住建局了解到,今年1—5月,江門中心城區(蓬江、江海)僅17個項目獲准預售,預售總套數為3118套,預售總面積為39.14萬平方米。
1月份新增供應量維持在相對高位,呈現淡季不淡的特征,住宅套數自去年12月起連續2個月超過千套。2月供應量最低,跌至274套。如果說年初(春節前)開發商推貨意願較強,春節期間基本以消化存貨為主,3月份的供應恢復至相對正常水平。3月、4月供應平穩,維持在750套左右。
◎供應中心城區17項目獲售
2013年一季度,蓬江、江海區批准預售商品房項目共14個,其中新開盤項目5個,一季度末市場待售商品住宅約6500套;4月,蓬江、江海區商品房批准預售項目4個,其中新開盤項目1個,面積共9.11萬平方米;5月截至17日,2個項目獲商品房批准預售,分別為帝景灣駿凱豪庭和江門萬達廣場,其中萬達廣場獲售的均為商鋪。
今年上半年獲准的項目包括匯景灣華庭、中凱豪庭、建泓璟遠、匯星園、山湖雅苑、華茵桂語花園、丹桂晴苑、帝景灣凱豪庭、益丞帝豪居、達進豪庭等,主要集中在蓬江區。江海區僅海倫灣、天鵝灣等幾個樓盤推貨。
其中,1月批准預售住宅共1224套,套數環比持平,同比增加173.2%。2月,蓬江、江海區商品房批准預售住宅面積3.43萬平方米,共274套,套數環比減少77.6%,同比減少12.2%。進入3月,商品房批准預售套數重上700套水平,為769套,套數環比增長180.7%,同比減少32.5%。4月住宅套數則為755套,套數環比減少1.8%,同比增長23.6%。
作為全年樓市銷售的第一個旺季,『五一』小黃金周期間,江門新開樓盤及推貨量明顯放大,華茵桂語開盤,東湖花園、鳳山水岸、帝豪居、匯景灣、新會駿景灣等樓盤加推新貨。這些新盤及新貨,吸引了大量置業者出手,讓江門樓市迎來5月開門紅。
◎成交1—4月累計網簽3610套
濱江新區全新樓盤華茵桂語4月29日開盤,推出240套產品,包括100平方米的三房兩廳兩衛戶型和140平方米的三房兩廳三衛戶型,贈送面積多,實際使用率達95%,開盤不到10天成交226套,成交均價為7400元/平方米。
位於北新區的帝豪居3月23日以抽籌方式開盤,共推出一期9—12幢253套洋房,開盤即售罄,均價為6998元/平方米。4月28日傍晚,帝豪居搶在華茵桂語開盤前一次性推出二期全部產品,均為102—138平方米的三房戶型,共293套,均價為7500元/平方米,目前整個樓盤成交套數超九成。
東湖花園『五一』期間推出6、7棟共41套8050元/平方米的一口價單元,成交套數超九成。鳳山水岸『五一』期間推出『尚峰』組團24棟的產品,客戶搶購了超過70%的產品,帶動其他棟餘貨的銷售,僅4月29日—5月5日,鳳山水岸就消化了80多套產品。
住建局公布的江門市蓬江、江海區2013年第一季度房地產市場分析報告指出,成交量基本延續了去年下半年以來的活躍勢頭,連續3個季度較為穩定地保持在30萬平方米以上的較高水平。其中,1—4月商品住宅累計網簽面積42.43萬平方米,同比增加77.9%;累計網簽3610套,同比增長81.2%。
◎價格前4月成交單價區間上移5月新盤均價約7000元
樓市成交活躍,價格走勢備受關注。今年前4個月中心城區房價漲勢明顯,專注研究江門樓市的心碼工作室統計數據顯示:1月,蓬江、江海區新建商品住宅均價中位數為6186元,環比上漲9.3%,同比上漲10.1%;2月,蓬江、江海區新建商品住宅均價中位數為5893元,環比下降4.7%,同比上漲5.2%;3月,蓬江、江海區新建商品住宅均價中位數為5955元,環比上漲1.0%,同比上漲8.3%;4月,蓬江、江海區新建商品住宅均價中位數為6300元,環比上漲5.8%,同比上漲11.1%。
5月,華茵桂語成交均價為7400元/平方米、帝豪居均價為7500元/平方米、東湖花園一口價8050元/平方米、鳳山水岸均價約6600元/平方米。
住建局公布的江門市蓬江、江海區2013年第一季度房地產市場分析報告指出,從第一季度的成交來看,樓盤品質的提昇及開發企業促銷力度的減弱,使成交單價區間明顯上移。第一季度4000元/平方米以下的成交比例為5%,4000-4999元/平方米的為9%,5000-5999元/平方米的為37%,6000-6999元/平方米的為31%,7000元/平方米以上的為17%。
從成交的戶型來看,中小面積戶型(120平方米以下)成交比例高達七成,比去年同期增長13%,比去年全年增長6%。今年第一季度,90平方米以下洋房戶型成交比例為28%,90-120平方米的比例為42%,120-144平方米的比例為16%,144平方米以上的比例為11%,別墅的成交比例約為4%。
◎走勢二季度熱度減退供應量穩步增加
市住建局日前發布江門中心城區(蓬江、江海)第一季度樓市分析報告指出,今年第一季度,中心城區開發投資同比略增,項目建設進度有所加快;市場供應穩中趨緊,庫存量明顯下降;市場成交持續活躍,二手房交易3月創天量。
報告分析認為,在實體經濟尚未完全復蘇、中央加大房地產調控力度的背景下,江門中心城區樓市仍出人意料地保持活躍,『新國五條』出臺後,市場出現的一些非理性現象值得回味和深思。隨著政策『空窗效應』的減弱,預計二季度市場熱度將有所減退,供應量有望穩步增加。
未來2—3年內商品房潛在供應量約400萬平方米。潛在供應量是指已經取得市發改局的立項批文尚未申請預售或現售的房屋。
南方日報記者肖艷霞