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業內人士稱江門房地產市場整體供求平衡。肖艷霞攝
供求平衡是指消除供求之間的不適應、不平衡現象,使供應與需求相互適應,相對一致,消除供求差異,實現供求均衡。購房者以商品房供求來判斷樓市的『肚量』和走勢;開發商以土地供求為基礎之一來考慮市場的環境、推盤計劃並分析競爭力;政府以保障房供應來保證調控的切實有效。
今年1—5月,江門中心城區(蓬江、江海)僅17個項目獲准預售,預售總套數為3118套,預售總面積為39.14萬平方米;未來2—3年內商品房潛在供應量約400萬平方米。
江門房地產市場新貨供應充足嗎?供求關系是否平衡?
◎理想狀態預售量略多可謂基本平衡
今年初,江門市住建局年初發布了一份《中心城區(蓬江、江海)2012年房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)。《報告》指出,2012年中心城區開發投資緩中趨穩,新開工和竣工面積回落明顯;土地供應量有所增加,房企購地較為謹慎;商品房供求總量維持階段性平衡,區域結構變化明顯,庫存量相對合理;房價整體呈現窄幅震蕩態勢,穩中微降。
何為『供求總量維持階段性平衡』?
江門市房地產行業協會會長葉澤權說:『以一整年為單位,房地產供應的預售貨量比實際銷量稍大,可以說是基本平衡。』假如,市場過去一年獲准預售的面積是10萬平方米,總銷量是9萬平方米,還剩下1萬平方米貨量,或許是大面積的,或許是樓盤區位相對偏一些的,或者樓盤區位很好但樓層不太理想,總之要留給消費者一定選擇空間纔是比較理想或均衡的狀態。
◎市場『不是不想賣,而是沒貨賣』
『第一批新貨只有240套,現在剩下10套左右,很快就沒貨了。』月初,華茵桂語相關負責人在接受媒體訪問時如是說。該負責人表示,第二批新貨最快8月份纔能趕出來,其間樓盤很有可能面臨沒貨賣的尷尬。
剛推新貨的鳳山水岸也要近8月纔可能推新貨。鳳山水岸營銷總監譚華駒指出,長時間沒有新貨推出主要是因為樓盤開發進度跟不上。
同樣的情況也存在於江門市區各大樓盤。
沒貨賣,直接受影響的是房價。江門市住建局網站的網簽數據顯示,4月29日至5月5日,中心兩區一手住宅網簽178套,較上周減少16套,環比下降8.2%,合計成交面積2.07萬平方米,環比降低12.5%。雖然成交量有所下跌,但價格卻走強,均價為6677元/平方米,環比上昇6.7%,是自去年4月住建局重新對外公布數據來的第二高。
據心碼工作室統計,4月成交面積前十名的樓盤中,6個樓盤均價超過6000元/平方米。在前20名18個有可比數據的樓盤中,10個項目的價格環比上漲,僅有6個下降,在市場逐漸回落後,開發商的優惠幅度縮小。
住建局統計數據顯示,4月,蓬江、江海區新建商品房網簽面積12.31萬平方米,其中住宅面積11.12萬平方米,環比減少11.5%,同比增長65.2%;住宅網簽套數935套,環比減少15.7%,同比增長67.6%。
◎區域供求存在不平衡
預售量比實際銷量略多可謂基本平衡,今年以來,江門房地產市場火熱,開發商推多少貨就賣多少,葉澤權認為,江門房地產市場出現了區域供求不平衡的情況。
『區位好的,比如北新區、中心城區的房子,普遍供不應求。相比之下,城市周邊甚至鎮街盤,或許是由於地段、配套的原因,樓盤供應量大,但需求沒有那麼強勁。』葉澤權指出,目前供不應求的情況主要出現在中小戶型、中低價位的樓盤:一方面是因為市場需求量大;一方面是因為市場缺少相關產品。
葉澤權的說法得到了市場的印證。中心兩區幾個推新樓盤整體成交情況不錯,市場焦點主要在華茵·桂語等較新項目上。從區域來看,『五一』小黃金周,江海區出現了一個供應空當,海倫灣、江海碧桂園、天鵝灣等樓盤沒推新貨,海倫灣最後2棟預計本月底或6月纔能推新,江海碧桂園新一期洋房預計也要6月份纔推出。
根據心碼工作室最新一期的重點樓盤銷售檢測,4月銷售冠軍為益丞帝豪居,憑借優越的地段和長時間的蓄客,雖然單價超過7000元,但益丞帝豪居首期以最快速度完成銷售,單個項目已為市場貢獻了超過兩成的成交量。
◎整體市場『供需關系較理想』
從區域上看,江門房地產市場供求不平衡,但從整體來看,江門越秀城建房地產開發有限公司副總經理餘東生則指出江門房地產市場『供需基本平衡』。
從單個項目來看,供需關系比較理想。以越秀·星匯明庭為例,規劃用地328畝,建築用地300畝,面積近20萬平方米,總建設規模將近58萬平方米,計劃分四期開發。其中,首期總建築面積19.6萬平方米,目前已基本售罄,2012年整體銷售5億元。
從整個江門市場來看,2011年10月到2012年10月,整個房地產市場的供應量大約130萬平方米,成交130多萬平方米,平均單價5900元/平方米。
『開發商提供的產品基本售完,不會有太多積壓,供需關系比較良性。』餘東生說。
預測
10月後供貨增多房價走勢難預測
住建局公布的數據顯示,截至4月底,江門市區市場待售住宅約6600套。5月25日,五邑碧桂園開放鑽石墅G 65戶型的最新樣板房,目前該項目還有10套別墅在售,面積為350平方米至650平方米,最低價約8000元/平方米,最高價約1.4萬元/平方米。
5月26日,帕佳圖觀園對外開放銷售中心和樣板房,啟動VIP優惠登記,1萬抵2萬,開盤當天成交還有額外折扣,項目洋房最低價4680元/平方米。帕佳圖觀園位於江海區外海鎮中心、茶庵公園旁。項目采用西班牙建築風格進行打造,綠化率約43.8%,由7棟11至15層高電梯洋房組成,戶型面積74—125平方米。
今年以來一直在售餘貨的星匯名庭也有新動作,項目即將推出全新二期產品左輔星院,精裝樣板房也於26日正式開放。星匯名庭左輔星院所處位置遠離主乾道,不受噪音影響,是片區內難得的生態組團,將在26日全面開放精裝樣板房,151—182平方米的四房五房戶型正在接受登記。
此外,新會名冠駿凱豪庭新一期洋房組團『秋天的童話』即將面市,戶型為55—137平方米的一房至四房單位,正在進行登記,登記可享開盤額外9折優惠。
江門市房地產行業協會會長葉澤權表示,目前江門整體房價仍在溫和上昇,房價未來走勢難以預測,關鍵是看政策會否加碼,預計10月後會出現一個推貨高潮。有業內人士指出,9月份之前是房地產銷售的淡季,樓盤沒有新貨推出,加上缺乏優惠刺激,樓盤銷售業績不會太好,開發企業需提前做好應對計劃。
南方日報記者肖艷霞