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近年來北新區湧現大量樓盤。全澤超攝
商品房的供求關系是決定房地產市場未來價格走勢的重要因素之一。供求關系主要受哪些因素影響?有觀點指出,樓市產品供應量不足除了政府土地出讓跟不上節奏外,不排除開發商有意拖慢地塊開發或有意放緩樓盤銷售進度。
土地供應緊張?
今年供應8塊房地產開發用地
土地是房地產市場產業鏈的源頭。土地的供應情況,直接影響著房地產市場的供貨情況。
今年3月15日,江門市國土資源局公布江門市區(蓬江區、江海區)2013年土地供應計劃。計劃顯示,今年江門市區土地供應總量約3849畝,同比去年土地供應總量9599畝下降約60%。其中,市區商住和住宅項目用地供應共1031畝,同比去年供應的1229畝下降16%。在房地產開發用地供應方面,今年房地產開發用地供應8塊,有2塊單塊用地超過100畝,其中大連萬達已將其一收入囊中打造萬達廣場。去年房地產開發用地供應共12塊,有5塊單塊用地超過100畝。從供應用地所在地來看,呈一邊倒趨勢,僅蓬江區就佔6塊,佔據絕對優勢,江海區和濱江新區各佔一塊,其中濱江新區地塊佔地324畝,成為今年房地產供應的最大亮點。
5月24日下午,裡村大道與育德路交叉口西南側地塊拍賣,面積32.4畝,引來6家房企參與競拍。經過79次舉牌競拍,這塊商住地最終被江建置業收入囊中,代價是1.3275億元加配建4000平方米保障房。同樣是當天出讓的蓬江區棠下鎮中心一塊64.5畝的商住地塊,被棠下達進豪庭的開發商以底價7170萬元拿下。
由此可見,江門的土地供應充足,若要說土地供應不足導致供貨緩慢,恐怕要一兩年後纔能顯現。年初,國土資源部部長徐紹史接受媒體采訪時表示,現在全國在建土地還有34萬公頃,待建還有14萬公頃,一共48萬公頃,相當於3年供地的總量,房地產用地供應非常充足。他還表示,今年將根據國務院要求,進一步加大土地供應的力度,使土地價格保持相對穩定。
政策因素影響大?
去年新開工面積下降逾三成
住建部曾要求各地在3月底出臺『國五條』相關的地方性細則。3月,由於擔心這項政策落地,許多購房者及賣房者搶在政策空窗期進行交易,一時間住建局交易大廳門庭若市,十分熱鬧,3月份的二手樓市也創下了成交量猛增數倍的奇跡。
4月底,各地紛紛出臺細則,但江門版『國五條』細則至今仍『芳蹤難覓』。對此,江門住建部門在接受本報采訪時表示:仍未接到來自政府方面傳達的關於廣東省『國五條』細則的正式文件,江門版的『國五條』仍未能出臺,但政策已在研究中。
對於政策走向,江門越秀城建房地產開發有限公司副總經理餘東生表示:『房地產是國家嚴控的行業,國家一直在調控房價,要求房價增長速度不能高於GDP速度。如果國家放開房地產市場而不是調控,我們可以按照市場規則、規律預判,否則房價能去到哪裡很難判斷。』
怡福地產策劃總監譚華駒指出:『市道對推貨進度的確會有影響,如果市道好,賣得快,價錢好,開發商自然會積極推貨。』
江門市房地產行業協會會長葉澤權說:『2012年房地產新開工面積下降超過三成。由於對後市預判不足,沒想到樓市調控之下市場活躍度會恢復得那麼快,放慢工程進度、降低投資額的開發商不少。』
有業內人士指出,江門推貨的快慢和預售證審批密切相關。『在目前供應偏緊的情況下,如果住建部門能夠加快預售證的審批速度,在控價方面不這麼嚴格,市場供貨偏緊情況會有所緩解。』
未來趨勢如何?
預計未來一兩年供貨趨於平穩
『今年雨水偏多,工期進度可能跟不上進度。』業內人士說,近幾個月雨水天氣多,對項目施工進度產生了明顯影響。
今年1月、2月天氣不錯;3月以來,江門市的降水量顯著偏多,3月中旬末到下旬,強對流天氣頻發;4月有2次明顯強對流,4次明顯的降水過程;5月的天氣,也是雨天多晴天少。
新項目建設進度未能跟上,舊項目貨量也不多。目前江門熱銷的項目,大部分貨量很少。心碼工作室4月份重點監測的20個樓盤中,共10個樓盤的待售貨量不超過150套。購房者對舊盤的興趣不高,大部分舊盤成交量都在100套以內。
從中、長期來看,還是有不少好消息。『預計未來1—2年江門的貨源會比較充足。』譚華駒數了一下未來1—2年的推貨樓盤,其中包括保利、萬達、奧園·外灘、濱江御城、駿景灣、鳳山水岸南區、尚嶺新築、建泓璟園等。『從項目分布和數量來看,新項目主要集中在雙龍板塊、濱江新區板塊和篁莊大道板塊,整體供貨將日趨平衡。』
南方日報記者肖艷霞