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江門義烏利用活動宣傳,拉動批發城銷售額成倍增長。黃文波攝
上周五,裡村大道與育德西路交界處一塊32.4畝地塊拍地受瘋搶,江門多家房地產商參與拍賣,現場舉牌次數高達79次,超過前幾年建泓璟園地塊拍賣舉牌爭奪的64次,成為近幾年備受青睞的地塊之一。業內人士指出,此次出讓的商住地塊綜合樓面地價突破3000元/平方米,表明各大房地產商對該片區未來昇值潛力的認同。
隨著雙龍片區的逐步崛起及義烏批發市場的強勢進駐,周邊的商業氛圍隨之得到調動,也掀起各界對於商業體發展的探討,如何避免同質化,打造有競爭力的商業體已經成為業界討論的焦點。
未來雙龍片區將增加8萬人
近兩年來,雙龍片區發生翻天覆地的變化。裡村大道開通,實現迎賓大道與雙龍大道的血脈相連;江門義烏小商品批發城開業,填補江門沒有集約化專業批發市場的空白;建泓璟園建成開盤,成功『逆襲』佔據今年3月樓盤銷售榜首,如今裡村大道與育德西路地塊最終敲定,雙龍片區房產項目再添一員。
據了解,目前雙龍片區擁有鳳山水岸、建泓璟園、星河花園、福澤園等社區,其中鳳山水岸及星河花園已趨於成熟,福澤園目前處於搬遷入住階段,而建泓璟園目前已經開賣一期,明年開始將會有住戶入住,二期也正在動工,而鳳山水岸南區正在建設中,明年可以公開發售。另外,位於鳳山水岸北邊的駿景灣項目也正在緊張施工。
怡福地產策劃總監譚華駒粗略估算了雙龍片區未來幾年人口。『整個鳳山水岸項目4800戶、駿景灣2200戶、凱茵豪庭2000戶、建泓璟園800戶、星河花園2000多戶等,以一戶3人計算,僅地產項目就擁有35400人。』他說,另外算上周邊大長江、金凱登工廠分別擁有10000人和5000人,加上未來東風鄉1000多畝商業用地、中加柏仁學校、近期投入使用的婦幼保健院及原住民,未來雙龍片區總人數高達8萬人。
而與之對應的商業體則較為滯後,目前該片區較為大型的商業體僅有卜蜂蓮花、義烏小商品批發城。據業內人士介紹,未來劇增的人口,將加強該片區的商業氣息,周邊商業體將迎來新的發展契機。
江門商業體向北進軍
縱觀江門的商業體發展,是由中心城區往周邊波浪式展開的過程。江門的商業最早集中在東湖百貨、常安路步行街及泰富城等老商業片區,並吸引周邊人口聚集增長。隨著2007年地王廣場的開業,配合著常安路步行街、范羅崗商業城、五邑城形成勝利路商圈,這也是江門市最繁華的商業圈。而後中環廣場投入使用,打破江海區沒有商業體的尷尬;東湖廣場旁商業體的使用,提昇該片區綜合商業氛圍。
據益丞商業管理有限公司董事副總經理鄧永健介紹,目前江門可粗略劃分為4個大型的商業圈,分別為地王廣場、常安路、五邑城一帶的商業圈;東湖廣場優越美莎、蘇寧百貨、港口路一帶的商業圈;新之城、益華百貨和卜蜂蓮花一帶的商業圈及以中環廣場為中心的商業圈。
隨著中心地段人滿為患,有限土地趨於飽和,開發商把眼光投向周邊地區,而逐漸發展成熟的北新區,成為開發商的必爭之地。去年年底,江門義烏小商品批發城與綠島商城同步投入使用,北新區再添新軍;大連萬達去年強勢進駐江門,所建設項目萬達廣場於上周推出一期商鋪,充分見證萬達速度。而明年,建築面積達21萬平方米的又一大型城市綜合體國翔時代廣場將建成使用,業內人士分析,未來雙龍大道片區將逐漸崛起,華僑廣場商圈發展將頗具看點,北新區將成為江門市新的商業中心區。
初期摸索需加大宣傳
商業體發展並非一蹴而就,初期的摸索不可避免。目前江門大部分消費商圈集中在迎賓大道以南的市中心區,城周商業體需崛起發展,需打破市民的老城區消費慣性,項目的知名度及來訪人氣是首要解決的問題,宣傳推廣顯得尤為重要。據了解,坐落於雙龍大道的江門義烏備受發展培育期人氣不足的困擾,而今年江門義烏總計劃投入2500萬元用於推廣宣傳,並提出周周有優惠,月月有活動的口號,今年在五一期間,管理方聯合車商舉辦車展活動取得巨大成功,活動期間批發城人氣火爆,並拉動批發城交易額成倍增長,讓不少商戶看到希望。
據悉,江門義烏5月還有產品主題推銷月活動、『江門民間達人秀纔藝大賽』等多項活動上演。江門義烏小商品批發城總經理吳間濤表示,江門義烏持續舉辦活動,吸引人氣是一方面,更重要的是為將來的品牌做鋪墊,宣傳越多,活動越多,其在消費者心中的品牌吸引力會更好,積累到一定程度後,未來人氣將會呈現幾何級暴漲。
『有了車後,城市變小了,如果有新的商業體開展優惠活動,都會去看一下。』居住在市中心的市民黃先生說,商業體的吸引力關鍵在於能否與其他同類商業體做出差異化。『外來商進駐的商業體,如果能做到人無我有,人差我好,人貴我便宜,那麼吸引人氣根本不成問題。』
商業體發展需明確營銷定位
有業內人士認為,商業體要想取得較快發展,在不斷加大自身宣傳的同時,也需明確自身定位,尋找正確的營銷方式,避免同質化,以樹立品牌吸引力聯動輻射周邊片區及城市。
『就以批發城來說,既然定義批發城,在不摒棄零售的前提下,就應該從物美價廉方面入手宣傳。』市場策劃專家黃先生建議,管理方可聯動組織商戶讓利給批發的客戶,並定期公布產品最低價位,吸引顧客購買。同時還可舉辦折扣活動,『如周一文具按照進貨價打折,周三體育用品聯動營銷等,在特定的時間來購買產品可獲得抽獎券,參與汽車、金條等大禮品的抽獎。』
不過黃先生表示,除了管理方大力投入外,商戶也需配合開展活動,打出組合拳。同時巧借義烏品牌,做好自身門面,拓寬發展渠道,如巧用網絡開展電子商務等,爭取盡快立足。見習記者黃文波