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兩個月不到的時間,2013年的上海總價地王紀錄再一次被刷新。
5月29日,備受關注的長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊,以46億元總價成交,折合樓板價29229元/平方米,溢價率為57%,競得人是『名不見經傳』的北京福潤天成房地產開發有限公司(下稱『福潤天成』)。
今年以來上海總價地王此前由浦東唐鎮新市鎮D-05-01地塊在4月10日創下,這幅宅地當時的成交價格為37.75億元。
出讓文件顯示,上述新華路街道地塊東至上海市人民檢察院第一分院,南至上海人民廣播電臺,西至凱旋路,北至安順路89弄小區;出讓面積為40355平方米,容積率為3.81,規劃用途為商辦、文體用地。
一位參與昨日競拍的開發商稱,前述新華路街道地塊2.9萬元/平方米的樓板價其實不算高,『但我們內部意見不同,就不再(繼續舉了)。北京的商辦地塊更貴,他們拿這塊地不奇怪。』
據了解,參與新華路街道地塊競拍的房企,除了福潤天成,還有古北集團聯合體等。
地塊分期交付
早在掛牌之初,就有業內人士對早報記者稱,上述新華路街道地塊很可能拍到50億元。
上海市規土局網站信息顯示,自4月19日掛牌以來,共有63家房企領取了該地塊的標書,5家房企提交了競買申請。
位置優勢自不必說。上海中原地產昨日發布的一則報告稱,上述新華路街道地塊位於原上海第十鋼鐵廠(現為上海城市雕塑藝術中心)及上海人民廣播電臺舊址,緊鄰軌交3、4、10號線虹橋路站,地理位置極佳。地塊的總規模也較大,建築面積在15萬平方米以上的商辦項目在市中心配置不算低。
不過,該地塊出讓門檻極高。
答疑紀要顯示,該地塊將約定土地為『分別交付』,71街坊1/2丘於簽訂出讓合同之日起40個工作日內交地;71街坊16/2丘A塊於2014年5月31日交地;71街坊16/2丘B塊於2015年12月31日交地。土地出讓價款需按照土地出讓合同第十條約定,於合同簽訂之日起30個工作日內一次性付清,與交地時間無關。
一知情人士透露,這幅地塊牽扯到3個信號塔的拆遷問題,且規劃中提到與軌交10號線虹橋路站直接相連,需考驗企業的資金實力與溝通力。
對於該地塊最終的成交總價,業內人士看法不一。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏認為,結合該地塊的現狀來看,樓板價略有點貴。近3萬元/平方米的樓板價,在上海市中心原本不算高,但由於該地塊出讓方『鼓勵長期持有百分之五十以上的辦公樓宇物業,若確需分拆銷售應事先征求長寧區政府主管部門意見』,這對企業回籠資金形成壓力。
地塊周邊乙級寫字樓眾多。據上海中原地產統計,這些乙級寫字樓目前普遍租金報價在4元/平方米/天,而此前的古北5-2地塊周邊甲級寫字樓報價已在7-9元/平方米/天,其樓板價是3.02萬/平方米。
陳麗華出手?
即便如此,龔敏稱,29日的競拍仍頗為激烈。福潤天成在最後的競標過程中,直接加價9000萬元,一舉拿下了該地塊。根據中原集團監測的包括上海在內的12個城市的土地成交數據:北京福潤天成並未在土地一級市場拿過地。
由於少有公開資料可查,福潤天成顯得頗為神秘。
北京市工商局的查詢信息顯示,福潤天成成立於2012年9月,法定代表人為祝榮溪,注冊資本為1000萬元,注冊地為北京市海淀區,經營范圍包括房地產開發、房地產諮詢;銷售自行開發的商品房。該公司已通過2012年年檢。
不過,不少業內人士均稱,福潤天成只是家馬甲公司,其背後肯定還有大房企。
一位參與競拍的開發商給出的說法是,福潤天成背後的公司是女富豪陳麗華旗下的香港富華國際集團。2013年福布斯全球富豪榜上,現年72歲的陳麗華以41億美元身家,排名全球第316位。
官網資料顯示,富華國際在北京開發過多個項目,包括中國紫檀博物館、長安俱樂部、金寶街、長安太和、長安運河等。
另一業內人士則以肯定語氣稱,福潤天成背後的房企是北京K2地產。
官網資料顯示,K2地產創始於2007年,聚焦於北京及大北京區域房地產開發。旗下擁有K2·海棠灣、K2·清水灣、K2·紅樹灣、K2·百合灣等系列品牌。
早報記者昨日未能聯系到富華國際及K2對此置評。
前五月上海土地出讓金同比增4.93倍
上述新華路街道的高溢價成交,可謂當下上海土地市場熱度的一個縮影。
單是5月初世博A片區6幅商辦地塊出讓時,就出現了一天之內上海今年以來的單價地王紀錄兩度被刷新的現象。
21世紀不動產昨日發布的一則統計報告稱,截至目前,上海今年以來出讓的經營性用地中,底價成交的約佔四成,而去年前5個月底價成交的地塊佔比近七成。從溢價率上看,今年以來出現溢價成交的地塊中,溢價率高於50%的地塊多達19幅,佔比約為三成,去年前5月這一比例僅約一成。
據21世紀不動產分析師黃河滔稱,步入4月後,上海土地出讓漸入高潮,重量級地塊頻現高溢價成交。近年上海市土地市場供應前高後低的慣性,今年可能會被打破。
21世紀不動產的統計顯示,截至5月29日,今年以來上海已成交67幅各類經營性用地(剔除動遷安置用地),合計出讓面積212.7萬平方米,出讓總金額為449.8億元,較去年同期分別提昇2.25倍、1.26倍、4.93倍。其中,5月前28天合計出讓經營性地塊約36萬平方米,累計出讓金額為149.4億元。
不過,同樣在29日成交的閘北區411街坊26丘地塊,則仍以3.6658億元的底價成交。競得人是上海華誼集團房地產有限公司。
出讓公告顯示,該地塊東至北寶新路,南至民晏路;出讓面積為9375.4平方米,規劃用途為商住辦。