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業委會成立前,是否允許物管漲物業費?新業委會產生前,舊業委會是否應繼續履職?昨日,廣州市法制辦舉行了《廣州市物業管理辦法》立法座談會,13位法律及物業管理領域專家針對焦點問題進行了激辯。有專家建議,爲推動物管企業積極推動業委會成立,應規定業委會成立前,不允許調整物管費。
焦點1
物管費調整
程序如何規範?
省政府參事王則楚:“不成立業委會,不能調整收費標準”
當天座談會上爭論最激烈的,莫過於如何規範物業服務收費的調整程序。
草案稿規定,業委會成立前,物管想調整物業費的話,物業服務企業須委託會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,且審計報告已經在物業管理區域內顯著位置公示30日以上;調價方案經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主表決通過,且表決的具體情況已經在物業管理區域內顯著位置公示30日以上等。
保利物業管理有限公司總經理黎家河說,現在物管企業支出大頭的是人力成本,但物價上漲,最低工資標準也在連年上漲。“現有草案規定過於苛刻,光面積和人數雙過半比成立業委會還難”,應增加條款規定,允許雙方自行協商。
“不能開這個口子,就是要逼物管推動業委會成立。”省政府參事王則楚立刻抓起話筒反駁,現在不少樓盤開發商爲了吸引業主入住,前期物業費往往比較低,如果物業公司要調整物業收費標準,那就要等業委會成立,“不成立業委會,不能調整收費標準”。
焦點2
多輪補選
成爲多輪折騰?
如何解決業委會成立難,座談會上出現三種聲音
多輪補選是草案稿獨創之舉,即業委會選舉若達不到議事規則約定的人數,可以通過多輪補選,補選後只要當選的業主達到5人以上即可算業委會成立。此舉旨在解決業委會產生難的問題。據瞭解,目前廣州近9成小區都沒有成立業委會。
當天的座談會上,專家們對此思路總體表示贊同,但就具體操作方式提出了三種不同意見。來自萬科物業代表楊建宏認爲,應約定補選次數,否則會陷入不斷補選的循環,“比如約定3次,3次還補選不出來,只能說明成立條件還不夠成熟。”
還有另一種聲音認爲,目前業委會成立難,除了開發商、物業公司阻撓外,還與業主積極性不高有關。“多輪補選很可能成爲多輪折騰。”全國人大代表陳舒、盈科(廣州)律師事務所周玉忠律師均建議,“給出合理的公示時間,不投票,就當你同意參與投票大多數人的建議”,比如在顯眼位置公示60天,“知情了再不行使相應權利,那就是他自己的事了”。
第三種聲音是,多輪補選宜作爲議事規則指引,也就是交由業主自行確定。省政府參事王則楚建議,立法中可直接規定成員達到5人,業委會就可以成立,“重要的是能讓業委會產生,至於如何補選,交由議事規則。”
焦點3
新舊業委會
過渡期間誰管事?
有專家建議,可借鑑上海做法,成立換屆領導小組防衝突
舊業委會任期滿了,新的業委會還沒產生,舊業委會是否能繼續履行職責?草案稿參考廣東省物管條例規定,給出的答案是“不能”。
首先發言的三位物管公司代表均旗幟鮮明地表示應終止履責,而周玉忠律師則舉例駁斥,“有些業委會與物業公司的案子,一審還在審,二審時就因業委會任期滿而終止訴訟”。周玉忠認爲,業委會成立不易,就這樣一刀切規定自然消亡,太可惜,也容易給處於強勢地位的開發商和物管帶來侵權的機會。
最後,專家們普遍認爲,可以區別對待:對已實質推動換屆的舊業委會,但因各種原因未能完成的,可以在議事規則里約定延長任期;對沒有實質推動換屆的,則可以在屬地政府或監事會等指導下,終止舊業委會履職,舉行換屆。此外,還有專家建議,可借鑑上海做法,成立由政府、業主代表、街道辦事處、居委會等人員組成換屆領導小組,解決新舊業委會可能的衝突。(記者張林)
精彩發言
●“保姆論”
現在很多小區,業主是白領,居委會是大媽。政府要做的是在滿足業主知情權的細節上做好規定,不是要當保姆。
——全國人大代表陳舒
●“非傻瓜論”
我發短信通知你來投票,你不來,不外乎三個原因:一是我根本不重視,二是沒有時間,三是相信現場去的人不是傻瓜。因而我覺得不參加投票的,可算視同同意到場業主形成的大多數意見。
——盈科(廣州)律師事務所律師周玉忠
●“主僕論”
業主是物業管理的主人,物業是僕人,搞清楚這個,一切就不是難題。——旁聽代表徐凡