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作爲A股房地產板塊中一家中小規模的房企,上海新梅近年來受市場環境、融資困境、土地儲備等因素影響,業績一直表現平平,甚至在走“下坡路”。在此之前,上海新梅公佈了2012年業績,公司2012年實現營業收入8190萬元,歸屬於上市公司股東淨利潤380萬元,同比下降85.2%。扣除非經常性損益的淨利潤爲-524.8萬元,這已是連續第三年爲負。2011年,上海新梅靠出售一子公司股權給中糧置業勉強扭虧。
“公司目前在建的僅有江陰新梅豪布斯卡項目,面臨着土地儲備不足及可持續經營能力下降的風險。”上海新梅宣佈稱,將關注新材料、白酒和金融等行業,培育公司的第二主業並逐步實施轉型。其首次嘗試的轉型方向是白酒行業,但白酒業正接連遭遇塑化劑以及限酒令等不利影響。有分析認爲,房地產主業嚴重受制,新業務又無法在短期內貢獻業績,上海新梅正處於進退兩難境地。
地產業績一再不濟
“上海新梅”由興盛集團董事長張興標一手創立。這位50歲才下海做房地產的企業家,在入行時並未按常理出牌。繼上世紀90年代通過做熟周邊環境把上海閔行城鄉接合部一塊不毛之地賣成銷售標杆後,張興標在上海地產界一戰成名。
張興標希望能在商業地產領域複製住宅上的成功經驗,並相繼拿下了新梅聯合廣場和新梅太古城等重量級的商業地產項目。在2003年,興盛集團借殼上海港機上市並將其更名爲“上海新梅”時,其注入的最重頭項目就是公司2002年以23億元收入囊中的上海閘北蘇州河舊城改造項目,總建築面積約37.73萬平方米。按計劃,新梅太古城在2005年底至2007年逐步實現銷售,然而實際情況卻並未如預想的那樣順利。
“老早以前,太古城周圍都是典型的上海棚戶區,無論拆遷還是招商,都足夠讓企業頭疼。”中房信研究總監薛建雄對時代週報記者分析稱。而據知情人士透露,太古城項目原本被興盛集團和上海新梅寄予無限希望,然而艱難的拆遷、漫長的投入和糟糕的招商,在近10年的時間裏,幾乎熬幹了上市公司的精力和耐心。而自2007年起,張興標不止一次希望賣殼解壓,不過均無疾而終。
正是因爲泥足深陷於新梅太古城,導致上海新梅近年來一直業績平平,無法騰出手去拓展更多的短平快項目,在2007年和2009年這兩個房地產市場高峯時期錯過了很多好機會。“公司規模小,沒有足夠資金去大量儲備土地。公司同時進行的項目,最多就三個。”上海新梅副總經理兼董祕何婧如此坦承。
上海新梅往年的財報數據,早已露出其走“下坡路”的端倪。2009年度,上海新梅的經營業績同比出現了較大幅度的下降,全年共實現營業收入18759.70萬元,同比減少63.31%,淨利潤1687.47萬元,同比減少79.40%;2010年度,該公司實現營業收入6138.98萬元,同比大幅減少67.28%,淨利潤954.66萬元,同比減少43.43%。2010年,中糧集團的出現讓上海新梅在財務上稍有喘息。在歷經8個月之久的談判之後,當年6月12日,興盛集團將所持有的新梅太古城項目公司新蘭房產49%的股權,以13.5億元的價格轉讓給了中糧置業。隨着此後中糧的幾次增資,上海新梅將太古城剩餘股權全部轉讓出去。
也正因如此,2011年度,上海新梅勉強扭虧。不過此時,隨着“巨無霸”太古城的轉讓,上海新梅幾乎被掏空殆盡。
此時,張興標再次顯示了他不走尋常路的特質,很快又將江陰豪布斯卡項目注入上海新梅,並主導其大手筆6.15億元拿下另一幅江陰地王“澄地2010-C-89地塊”項目的55%股權,與杉杉控股聯合開發建設。不過不期而至的宏觀調控,讓上海新梅的業績再度陷入僵局。2012年度,上海新梅全年實現營業收入8190.46萬元,淨利潤380.11萬元,同比下降85.2%。公司的資金狀況亦並不樂觀,截至去年底,其貨幣資金爲1.21億元,卻有超過10億的存貨。
轉型之路不平坦
考慮到嚴峻的市場形勢和行業競爭,在2012年度報告中,上海新梅透露了“棄房轉型”的想法:“公司將利用自身優勢,依託大股東資源,在做好現有房地產業務的同時,密切關注新材料、白酒和金融等行業,培育公司的第二主業並逐步實施轉型。 ”
白酒,是上海新梅轉型的第一個嘗試。
今年2月3日晚間,上海新梅發佈兩則公告,宣佈公司正計劃與大股東進行“賣地”、“買酒”的關聯交易。其中上海新梅將以約3.5億元的價格,向大股東興盛集團轉讓上述“澄地2010-C-89地塊”的55%股權,同時還以2.73億元向興盛集團收購其所持有的喀什中盛創投有限公司(下稱“中盛創投”)100%的股權,以間接收購宋河酒業10%的股權。上海新梅的解釋是,出售房地產項目子公司意在爲2010年6.15億元高價拿地“解套”。自新一輪房地產調控降臨,江陰樓市量價齊跌,上述地塊如今已陷入“開工即虧損”的艱難處境。
然而拿地至今,上述地王項目卻遲遲未見動工,何婧曾解釋稱,當地政府在完成該地塊出讓後,又在周邊重新規劃建了一處加油站,令項目受到影響,這是遲遲未開工的直接原因。此外,她也坦承,相比項目5570元/平方米的樓板價,目前周邊房價8000-9000元/平方米,項目已無盈利空間,如果土地還在上市公司手上不開發,則面臨計提減值損失的可能,因此選擇轉讓給大股東,由大股東和政府談判後續的開發事宜,以減輕上市公司的經營壓力。
此外,新梅董祕辦人士力澄,雖然間接持股10%說多不多,但宋河方面業績還不錯,同時已經開始啓動A股上市程序,對於籌謀轉型的我們,是個不錯的機會。何婧也介紹,此次收購宋河酒業10%股權的轉讓協議中有一條款,如果兩年內宋河酒業未能實現上市公開發行,宋河酒業大股東輔仁藥業集團有限公司將會回購相應的股份。但由於房地產行業自去年下半年回暖跡象明顯,而白酒行業卻因爲塑化劑、限酒令等一系列利空消息而迎來拐點,對於上海新梅此時拋出與大股東置換資產的計劃,市場上不乏爭議聲音,認爲其可能再一次踏錯投資節拍。
很快,一波新熱點很快覆蓋了這次爭議。2月27日,上海新梅一紙公告稱,作爲華麗家族的第一大股東,南江集團出資2億元宣佈進場上海新梅,成爲其第三大股東。由於南江集團旗下擁有石墨烯資產,上海新梅瞬間具備了被市場熱捧的石墨烯概念。上海新梅股價因此扶搖直上,從2月4日的4.19元最高上漲至3月5日的7.45元,漲幅高達78%。
上海新梅3月5日發佈的澄清公告卻“澄而不清”,公司稱,興盛集團正與南江集團商談在石墨烯領域合作事宜,不過談判結果具有不確定性。這期間大股東樂得藉機減持。有機構統計,自2月5日至3月27日,公司連續11次公告大股東減持,榮冠投資、上海興盛實業、上海實業發展等三大股東集體減持超過1.64億股,減持市值高達11.05億元,其中興盛集團及榮冠投資純獲利將近8億元。而據相關證券業人士介紹,一般來說,大股東大幅減持或轉讓上市公司股份,體現了大股東對公司未來的不看好,“上市公司的主營業務和公司治理短期內將面臨嚴峻考驗。”(時代週報)