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新天地產的近期舉動與同是天倫系的天倫置業明顯迥異。在黑龍江天倫置業股份有限公司 (000711.SZ,下稱“天倫置業”)終結海南房地產業務轉投礦業的同時,新天地產集團有限公司(000760.HK,下稱“新天地產”)卻選擇終結自己的電子產品業務和酒店業務, 一心一意經營房地產業務。時代週報記者向天倫置業董事會了解到,天倫系張國明、張高濱父子早已分家,天倫控股掌有天倫置業以及其他子公司,而地產業務主要集中在新天地產,由張高濱負責。
不過,新天地產近兩年經營狀況難言樂觀。2011年與2012年,該公司淨利潤連續虧損,虧損額度分別達到9.63億元和6.68億元。可該公司手頭上僅有1.7億元現金,流動負債高達37億元,資金鍊緊張可見一斑。
爲了救急,新天地產多次出售旗下資產,套現10億,其中5億元用來輸血一度爛尾的南湖山莊,其押寶意味十足。“新天地產本來就是天倫系的地產平臺,加上天倫置業終止海南房地產項目涉礦,天倫控股目前雖然已經沒有地產項目,但以後有的話肯定也會注入。目前我們尋找的其他些項目還在實際操作中,還要走招拍掛流程。”新天地產投資副總於曉永對時代週報記者表示。
天倫系父子分家
新天地產前身是明日國際,主營業務是電子產品。明日國際在2010年被歸入天倫系,後者向其注入10個地產、酒店項目公司。
在廣州,天倫系小有名氣,有豪宅專家之稱。時代週報記者查詢工商資料得知,張國明於1995年11月成立了天倫控股,經營範圍主要是“以自有資金投資、房地產開發經營(二級)、物業管理、實業投資開發、場地出租”,註冊資金爲2.5億元。
2002年,天倫控股又收購龍發股份,張國明入主之後,處理掉原有的旅遊等業務,還注入了天倫大廈、天譽花園以及部分土地儲備等資質尚可的資產。後龍發股份又改名爲天倫置業,成爲天倫控股旗下的A股上市平臺。但是多年來,天倫置業的業績卻只靠天倫大廈等物業收租苦苦支撐。例如,僅2012年,這個名爲天倫大廈的項目的租金收益,就佔了其2012年6126萬元營業收入的九成。借殼之初公司在2003年和2004年淨利潤曾分別達到2955.60萬元和2231.25萬元,此後便一蹶不振。
近日,天倫置業報虧,預計2013年上半年歸屬於上市公司股東淨利潤約爲虧損650萬-950萬元。而天倫置業在5月16日發佈的公告中稱,公司決定根據相關政策要求主動實施煤礦兼併重組,並以此爲契機加速推進公司的產業發展戰略,決定終止海口項目,全力以赴地做好煤炭產業。
而天倫控股對天倫置業的表現也早已意興闌珊,轉而尋求其他平臺。
2010年7月20日,新天地產的前身明日國際發佈公告稱以38億港元的價格收購張國明之子張高濱所擁有的Talent Trend的全部股本權益,從而獲得Talent Trend麾下位於廣州及海南的10間公司:廣州高田、廣州賢莊、廣州建陽、廣州新天、廣州永祥、廣州君譽、海南宏倫、海口易晟、海南凱亞、海南白馬天鵝灣,這些項目大部分都已竣工,其餘都在開發階段,總估值接近60億元。
值得一提的是,當時明日國際的淨資產僅只有7.4億港元,明日國際上演“蛇吞象”實則隱藏着天倫系另外一種規避香港監管局干涉的資本玩法:讓賣殼方明日國際採取可換股債券、承兌票據外加現金的收購形式。在明日國際作價的38億港元中,31億港元採用發行可換股債券支付,1.6億港元以承兌票據支付,另外5.4億港元則讓上市公司以現金支付。2010年12月10日,明日國際完成收購,但實際上天倫系得以入主。資料顯示,新天地產的主要持股人爲陳遠明,但是,曾分別在天倫控股、天倫置業任高管的伍沛強、尤孝飛獲任爲新天地產董事,且伍沛強爲董事會主席,而張國明之子張高濱爲總裁。如今,天倫置業棄房挖礦,而新天地產卻剝離其他業務,心無旁騖發展房地產。“天倫大廈、天譽花園的物業我們還是會長期經營下去,但以後的經營重點會轉移到礦業上來。”天倫置業董事會祕書趙潤濤對時代週報記者表示。對於新天地產目前和天倫系的關係,趙潤濤向時代週報記者透露,3年前,天倫系張國明和張高濱就分家。
多次變賣資產改善負債
新天地產近日宣佈擬出售廣州君譽的100%的股權,該公司旗下僅有新天希爾頓酒店,此次出售完成後,新天地產將終結酒店業務。而在這之前不久,新天地產就終結自己的電子產品業務。
今年4月,該公司就有過幾次變賣資產的行爲。4月16日,新天地產曾將位於廣州的天倫花園商場地下車庫出讓,獲利3600萬元。而在4月12日,該公司將旗下產銷電子產品、買賣上市證券及商品投資,以及提供貸款融資業務的公司悉數出售,從而獲得收益約5640萬元。
今年更早之前,新天地產在一則公告中稱,將向海南宏倫董事張高濱出售海南宏倫63.2%的股份,將以抵消張高濱所持新天地產面值3.37億港元可換股票據方式支付。公告顯示,張高濱實則也爲新天地產總裁,目前持有新天地產集團0.3%的股本,以及面值23.74億港元的可換股票據。
去年12月,新天地產將所持的海南白馬天鵝灣全部25%股本權益賣給廣州新意實業發展有限公司,代價約爲人民幣8510萬元,收益約人民幣650萬元。
新天地產連番出售資產源於緊繃的資金鍊。2011年、2012年其已經分別虧損9.63億元和6.68億元。而同時,新天地產負債高企。截至2012年12月31日,新天地產現金及銀行結存僅1.7億元,但是總流動負債已經高達37億元,除去分類爲持作出售之資產的相關負債,其流動負債也超過20億元。
新天地產之前發佈的2012年年報中就明確透露將會終結電子產品業務和酒店業務, 轉而“將投放更多精力加快‘新天半山’(南湖山莊第二期項目)之開發及預售”。實際上,新天希爾頓酒店在2011年纔開業。新天地產對出售該資產的解釋是:“儘管酒店物業擁有高價值,但本集團只能透過長期營運及作出承擔,方可取得足夠應付本身融資需要之淨經營現金流入,以及扣除折舊、攤銷及融資成本後之淨盈利。董事認爲,建議出售事項乃本集團變現目標公司價值及集中資源發展房地產業務之良機,亦可加強本集團財務狀況,並改善其資產負債水平。”
5億押寶爛尾豪宅
根據酒店出讓公告,此次新天地產套現10億元資金,其中,所得款項當中約50%,即約人民幣5.08億元,將用作一般營運資金,包括支付一個名爲新天半山(南湖山莊二期)發展項目上網建築成本,以及有關建議出售事項及公司其他物業項目的應繳稅項,餘額將予保留以於日後機會涌現時投資於其他物業發展項目。
新天半山爲南湖山莊二期項目。南湖山莊實際上是爛尾樓,分兩期開發,第一期爲高檔低密度住宅,包括166幢2-3層高別墅,於1992年投入開發,於1993年完成大部分工程。南湖山莊第一期由廣州賢莊開發,但交付物業時因資金不足出現延誤。之後不久,廣州市國土房管局即發佈公告稱,南湖山莊因多個預售證過期被叫停銷售。而據稱,南湖山莊被叫停銷售的原因是由於部分房屋沒有通過規劃驗收,拿不到產權證。2008年,廣州高田收購廣州賢莊,彼時,南湖山莊尚未竣工。
廣州高田爲天倫系企業,而2010年,新天地產前身明日國際向天倫系購買了包括廣州高田、廣州賢莊在內的10個項目公司。而由於當時納入的物業大部分都已竣工,因此,未完成的南湖山莊成爲新天地產主要開發的項目。新天地產將南湖山莊二期命名爲新天半山,該期佔地面積231184平方米,建築面積224011平方米,容積率僅爲0.7。新天半山於今年3月23日開盤,記者查詢發現,截至5月27日,新天半山已售8套,銷售金額約7000萬元。
除新天半山外,新天地產也與新鴻基共同開發廣州林和村舊改項目峻林,佔30%權益。峻林一度受限售影響,去年12月才入市。新天地產在年報中披露,“年內,本集團應占該項目公司30%權益的虧損爲920萬港元。”但是,新天地產仍表達了對舊改項目的偏好:“我們正全力推展區內其他城市更新項目,目標能在年內獲得有關居民同意和政府部門批准。考慮到以上前景,董事會將專注並將投入更多資源支持廣州區的地產業務發展。”(時代週報)