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以漲的時候最快、跌的時候最狠著稱從燙手山芋到香餑餑通州樓市兩年間發生鉅變———
近日,通州的多宗地塊在經過激烈競價之後高溢價成交,再次吸引了外界的聚焦。業內人士表示,對於整個北京房地產市場而言,東部的通州樓市已成爲一個重要的風向標。無論是享受優先發展帶來的先發優勢,還是萬億級國家投入推動通州新城的快速崛起,以及在近期土地市場的惹眼表現和標誌性樓盤的不斷涌現,通州早已成爲京城樓市最受矚目的焦點板塊,通州的樓盤也成爲想在東部購房人羣的首要選擇區域。不過,在經過政策調控下過山車式的行情轉換,如今的人們對通州樓市的看法已經多了一分理性。
潛力看好勢頭足通州多地塊密集成交
近日,經過71輪鏖戰,福建泰禾地產以11.25億元,配建7.3萬平方米公租房的價格競得通州臺湖鎮B-03地塊,剔除保障房面積,樓面每平方米單價達到16581元,創區域地價新高。同日,另一臺湖地塊B-23以樓面單價13137元的價格成交。
時光繼續回溯。4月11日,泰禾、北京美融加投資和鵬瑞利聯合體分別以19.3億元和11.29億元的價格拿下通州臺湖和通州運河核心區兩地塊,其中泰禾地塊樓面價爲11800元/平方米。此後,萬科首開聯合體分別於4月12日和4月17日再拿下通州臺湖兩幅地塊,一時間通州土地市場風光無限。而根據北京土地整理儲備中心網站顯示,5月北京上市的12塊地塊中有7塊位於通州,已吸引了衆多知名房企的關注。
供應量的突出、房企的爭相競價,讓人恍惚間有了時空穿越的錯覺。實際上,土地市場的逐漸火熱,往往預示着市場對於區域樓市前景的看好。
公開資料顯示,涵蓋醫療、教育、商業等配套的多個大規模、高層次項目集中啓動,將建成輻射整個大京東區域的國際化標準設施,這無疑將爲區域樓市帶來強勁動力。據瞭解,通州國際化新城建設規模將達數千億元,標準也瞄準“世界級”,其所蘊含的商業能量巨大。另一方面,高品質產業將吸引大量高素質人羣涌入,由此勢必衍生巨大置業需求。通州巨大的市場空間人盡皆知。“運河核心區得益於通州新城的規劃及建設開發,已經成爲通州最具潛力的熱點區域,房價更是居於各大區域板塊之首,目前已難覓每平方米2萬元單價以下樓盤。而開發商對通州地塊的頻頻出手,也充分說明他們對此發展潛力的看好。”合生濱江帝景項目總經理鄧歷表示。
通州房價如同過山車期盼樓市“穩定”發展
衆所周知,通州樓市經過一段波折:2009年、2010年期間,通州房價一路走高,曾攀升至30000元/平方米。2011年開始,在嚴厲的樓市調控政策下,通州房價快速下探,達到20000元/平方米以下。此後,北京樓市整體回升企穩。
有業內人士指出,通州樓市之所以被認爲是北京房地產的風向標,很大程度上在於其對價格的敏感程度很高。“漲的時候最快、跌的時候最狠”也成爲區域房價的標準寫照,而在樓市調控的大背景下,藉助城市發展概念發力的通州又能走多遠呢?
亞豪機構副總經理高姍認爲,雖然當前通州房價上漲明顯,但這是建立在北京整體市場看漲的基礎之上,同時,不同於2010年受新城建設消息刺激的漲價風潮,近兩年通州樓市經過沉澱與調整,已經進入相對理性的階段。
泰禾地產相關負責人認爲,通州樓市經過沉澱與調整,目前已經進入相對成熟、理性的階段。“所謂區域的成熟度就體現在交通、商業、居住氛圍、城市化水平等方面,尤其是通州區已升級爲北京副中心。此外,從土地出讓來看,主要集中在五環外、六環外,在這種情況下,通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看,目前只有東部和南部地區還有可容納的空間。”
預期上漲調控是變量對賭政策放鬆風險不小
據瞭解,準備在近期開盤的金成府(樓盤資料),預計均價達到了25000元/平方米-26000元/平方米。位於通州區東關大橋南側的新華聯運河灣(樓盤資料業主論壇),目前已進入尾盤階段,均價爲26000元/平方米-27000元/平方米;位於通州區九棵樹地鐵站附近的K2·玉蘭灣,去年年底首次開盤,均價就達到了24000元/平方米-25000元/平方米;合生·濱江帝景(樓盤資料)二期新房的價格也超過了21000元/平方米。
高策機構董事長陶紅兵表示,2010年3月份通州很多項目都是2萬多元,高的已經有標3萬元的,但那些項目的品質與目前通州高品質的樓盤無法相比。陶紅兵表示,現在北京市內房價與2010年高峯相比,大部分區已超過2010年價格,但通州也只是接近2010年峯值,從這點來看現在真的是很難得的機會。“如果不是調控影響,通州的房價今年應該回到2010年高峯期之上。由於是在政策調控期,房價的上漲會慢一些,但我預計總體上漲的趨勢不會變。對於剛需以及改善型購房者而言,現在正是一個購房的好時機。”陶紅兵說。
不過,也有業內人士對通州樓市發展提出了疑問。該人士表示:“一個項目從拿地到開發,再到銷售,通常需要一兩年。一些房地產企業正是看到這個時間差,會以一種對賭的心態參與到土地市場,有的開發商相信行政調控的限價政策不會長久,預期未來政策可能放開因而激進拿地。”文/衛東