|
||||
新盤頻頻出招避“限價"半數採用“精裝修”或“現房”手段提價———
在經歷了多個月供應斷檔後,5月底,京城樓市終於迎來了一波小小的爆發。一些新、老項目在被限價政策制約了一個月後,也似乎找到了“破綻”,開始開盤或加推。5月25日,通州的華業東方玫瑰獲得了四棟住宅樓的預售許可證,共推出了947套住宅,這已是一個月內,該項目的第二次加推。房山長陽的新悅都也同樣在25日獲得了銷售證,加推了400套房源。5月26日,同樣是老項目,通州的合生濱江帝景也再次加推了700套房源。而作爲純新盤的代表,主打高端的綠城京杭廣場也在5月26日獲批入市,將通州住宅價格提到了3萬元/平方米。
包括上述樓盤,上週開盤入市的項目共計6個,開發商的開盤節奏明顯提速,這一趨勢可能在6月份會體現得更加明顯。根據亞豪機構的市場研究統計顯示:6月份北京預計將有31個項目開盤入市,其中首次入市的純新盤就有15個,佔比約50%,還有包括金融街·融匯、金茂府、金地格林格林等蓄客許久的16個老項目後期。尤其值得注意的是,下個月計劃入市的項目中,爲了避開“限價令”的制約,有14個樓盤要麼賣起了精裝修的價,要麼就是現房銷售,這也被認爲是開發商應對調控的“見招拆招”。
開發商開盤意願回升
供需缺口仍達2.6萬套
“憋了快半年,終於等到二期了。”上週,房山長陽鎮的首創新悅都二期剛入市,王先生就預定了一套他心儀許久的81平方米三居室。他告訴記者,去年12月,新悅都一期入市,他就參與了排號,但最終沒有選到合適的房子。於是他聽從了銷售的建議,等待不久就要推出的二期,可沒想到一等就是半年,眼瞅周邊房價還在上漲,項目卻始終不開盤,直到上週預訂後纔算心裏踏實了。
不僅是新悅都,5月的最後兩週,許多拖延了許久的樓盤都開始積極尋求入市。根據亞豪機構統計數據顯示,截至5月27日,已經有24個項目開盤銷售,其中5月最後兩週,新入市的住宅項目就有15個。整個5月份新增的住宅供應達到6千套,相比上月同期增長了88%。
究其原因,亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,一方面,樓市購買力依然存在,許多項目遲遲不開並不是因爲蓄客不夠,而是因爲限價政策導致預售證遲遲批不下來。另一方面,近期土地市場的升溫也佔用了開發商很大一部分流動資金,尤其是新拍到土地的開發商,需要加快銷售節奏,維持資金鍊的寬裕。
但即便項目的入市節奏加快,北京住宅市場短期內仍難以扭轉供不應求的局面。根據北京市房地產交易管理網顯示,截至5月19日,2013年新增的商品住宅爲22378套,而這個期間的樓市成交量則達到了48910套,高達2.6萬套的供需缺口,導致庫存急劇減少。目前北京商品住宅存量僅爲61000餘套,相比去年同期下滑了39%。而在這6萬餘套的市場存量中還包括一部分品質較差的“歷史存量”,以及一些銷售週期較長的高端產品,除去這些之後,所剩的符合剛需和改善購房需求的存量房數量就更加稀少了。
6月將有31盤入市
價格未見下調
在業內看來,5月底的這波開盤小高峯很有可能延續到6月份。根據亞豪機構數據統計顯示,6月份北京預計將有31個項目開盤入市,其中包括中信府·譽墅、富力尚悅居、京投萬科·西華府、萬通天竺新新家園·溪悅府等15個純新盤,以及包括金融街·融匯、金茂府、恆華·安納湖、金地格林格林等在內的16個老項目後期。
相比4月、5月20盤左右的入市量,6月份項目入市積極性明顯提高。並且首次入市的純新盤就罕見地佔了半壁江山。任啓鑫認爲,純新盤佔比突出的情況一方面是由於整體供應低迷,老項目因醞釀漲價紛紛推遲開盤;而另一方面,在拖延了很久之後,大量的純新盤項目已經瀕臨不得不入市的境地。
而從項目所處位置分佈情況來看,31個新盤中只有5個位於五環內,大興、通州、房山、昌平依舊是新盤鏖戰的主戰場。或許是受到了多塊土地高價出讓的影響,下月新盤中大興區域的樓盤入市積極性最高,佔了8個。
不過對於購房人最關心的價格方面,無論是純新盤還是老項目後期,大部分依舊保持着神祕。31個新盤中給出價格區間的只有13個,多數項目尚處於待定狀態。而這13個已公佈價格的項目也均表示,要以最終取得預售許可證的價格爲準。據多位看房人介紹,雖然一些項目不斷延遲開盤,但在價格上,卻一直沒有下調,即便調控新政已經實施了兩個月,幾個有意向的項目也都沒有降價,有的甚至還上漲了。像下月的純新盤中,通州區的綠城·京杭廣場報價達到了3萬元/平方米,而北五環外的招商·臻園40000-45000元/平方米的報價同樣也算不上低開。
應對“限價”見招拆招
新盤多爲“精裝修”或“現房”
與往常情況相比,6月計劃入市的樓盤中,最明顯的特徵就是精裝修和現房產品的比重明顯增加,在31個6月計劃入市項目當中有14個項目爲精裝修或現房產品。其中像富力尚悅居、京投萬科·西華府、京杭府等銷售的都是精裝修的價格,而公園6號、觀湖華城這樣首次入市銷售的項目也已經是現房或準現房了。
對此,某大型房企董事長曾在年初召開的業績發佈會上,明確表示,一旦項目在售價上被政策限制,就不如索性封盤,等把期房項目熬成現房了,再“名正言順”地漲價。如今面對限價政策,新盤中大量出現的精裝修和現房項目,也多是爲了曲線漲價,繞開限價令。
剛從中信府·世家看房回來的曹先生告訴記者:“中信府·世家二期尾房在售,均價爲24500元/平方米。將推出的三期,已經成爲準現房,預計售價也達到28000元/平米,且均爲140平方米以上的大戶型。同樣,通州某項目一個月前開盤時價格爲17000元/平米毛坯房,但即將開盤的這期是精裝修,所以價格也就變爲17000-19000元/平方米。
對此,任啓鑫認爲,精裝修與現房產品的明顯增多,很大程度上是開發商針對房地產市場調控所採取的應對策略。其中限價政策對於現房的要求並不明確,現房項目也因爲不用等待的優勢,價格往往會較高;而精裝修則更多的是爲了化解“限價”,增加不同標準的精裝修後,售價也相應提高了很多。
即便如此,開發商似乎並不擔心會因爲漲價而失去購房人。在6月份入市的新盤中,還不乏金融街·融匯、金地格林格林這樣蓄客已久的老項目後期,由於住宅市場整體的供需矛盾尖銳、庫存告急,造成購房需求的累積,業內人士預計,只要有符合剛需客羣要求的新項目入市都會受到購房者追捧,6月份“日光盤”的現象還可能會增加。 (記者李桁)
標籤:現房限價入市格林格林金地