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在就業市場改善、美聯儲持續壓低抵押貸款利率以及住房價值回升的驅動下,美國房地產市場的強勁復甦正在發生。
近幾個月公佈的房地產相關數據,無論是新屋開工許可、存量房銷售以及房屋價格指數,還是“兩房”的持續盈利,主要房地產開發商的業績好轉,都表明從2008年次貸危機中掙扎已久的美國房地產市場已開始慢慢走上正軌,因此越來越多的投資者開始跟隨巴菲特“抄底”美國樓市。
“自2010年以後美國房產市場開始回暖,我們明顯可以感覺到這兩年的生意好了許多。”一名專門從事美國置業投資的專業人士告訴記者,“現在國內投資者在美購置房產主要集中在西部的加州和東部的紐約、佛羅里達以及得州的休斯敦等地區,這些地區的投資風險較低,回報相對穩定。”
“由於直接購買房地產涉及到法律法規、交易費用、維護費用、稅費、流動性等因素,我個人不建議國內投資者直接購買美國房產。” Beacon Asset Management LLP基金經理童紅學對記者表示,投資美國房產還有很多間接方式,如購買地產商股票、房產相關的ETF、房產信託投資基金REITs、以及其他形式如參與混合基金(Commingled Fund)等。
就美股中的房地產相關板塊而言,美國主要房地產開發商和大部分建材股已發生了較大幅度的上漲,童紅學建議投資者現階段要注意發掘產業鏈後端的投資機會,如與房產服務相關的公司。
與此同時,當房地產市場從崩潰中反彈,市場的倖存者正受到更多資本的關注。對衝基金大鱷鮑爾森、索羅斯分別在一季度大量增持抵押貸款保險商股票。而以黑石集團爲首的機構投資者正在金融危機中受災最嚴重的一些地區加速購買房產來建立租賃業務,其中的一些公司已經開始進入華爾街融資,並向公衆出售股票。
美國主權財富基金研究所(SWFI)主席Michael Maduell在接受《第一財經日報》記者採訪時表示,全球主權基金和公共基金將繼續分配資金到房地產、基建設施等實物資產中。美國的核心房地產領域,如紐約、洛杉磯的商用地產,也將吸引這些巨頭的資金進入,以追求更高的收益。
“挪威主權基金5%的房地產目標投資份額中,三分之一可能會被投資到美國市場,這項戰略投資計劃將在未來的幾年中實現。”全球最大的主權財富基金——挪威銀行投資管理公司(NBIM)發言人Oystein Sjolie也對本報記者表示。
不過,美國房地產市場的復甦還需要持續很長一段時間。上週三,美聯儲主席伯南克在國會作證時就“什麼時候開始縮減QE規模”這個關鍵問題上並沒有給出明確迴應。一旦未來美聯儲減緩或退出QE,利率提升,實際的結果可能會造成住宅房地產交易和住宅流動的總體下降。
童紅學對記者表示:“退出QE前政府會採取各種方法調節市場預期,如果實體經濟進一步好轉,即使QE退出也不會對房產市場形成太大幹擾。但是,如果有一天美聯儲開始進入加息週期的話,投資房產可能就要當心了。”