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[ “在目前整體市場土地價格敏感的情況下,夏家衚衕地塊一旦出讓,對土地市場會產生促漲的影響。” ]
一場即將開始的土地盛宴戛然而止。
昨日,北京市土地整理儲備中心發佈公告,宣佈“因故暫停北京市豐臺區花鄉夏家衚衕R2二類居住用地項目(配建“公共租賃住房”)(京土整儲掛(豐)[2013]041號)掛牌出讓活動”。
按照此前計劃,該地塊本應於今日掛牌截止並進入現場競價環節。
位置稀缺或拍出天價
稀缺的地理位置,使得夏家衚衕地塊在掛牌出讓伊始便受到了業內的高度關注。
掛牌出讓公告顯示,該地塊位於北京西南三環之內的豐臺區花鄉紀家廟區域,具體四至範圍是:東至花鄉紀家廟村,南至康辛路,西至現狀柳村路,北至夏家衚衕村界。
根據去年3月公佈的北京《2011~2015年國有建設用地供應計劃》中明確指出,三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地,四環路以內原則上不再新增供應集中建設的經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
因此,儘管該地塊周邊環境令人不甚樂觀,但仍受到了華夏幸福、鑫苑中國、旭輝集團[簡介最新動態]等多家開發商的關注。
北京市土地整理儲備中心此前的數據顯示,截至5月24日,該地塊已獲得7次網上報價,地塊掛牌出讓起始總價由13.1億元被擡升至13.52億元。
按照規劃,夏家衚衕地塊的出讓面積爲14.4萬平方米,規劃建築面積7.66萬平方米,爲二類居住用地。根據出讓要求,該地塊將配建建築面積不少於1萬平方米的“公共租賃住房”。而在剔除配建的1萬平方米的公共租賃房後,該地塊的起始價摺合樓面地價約爲1.97萬元/平方米。
同時,該地塊設定合理土地上限價格,當競買報價達到合理土地上限價格時,則不再接受更高報價,轉爲在此價格基礎上通過現場競報公共租賃房面積的方式確定競得人。
曾有一房企土地拓展部負責人對媒體表示,該地塊位置稀缺,扣除配建保障房面積後,成交樓面地價有望達到3.5萬元/平方米,再加上建安等開發成本,該地塊上所建樓盤的銷售價格或將達到7萬元/平方米。
目前,該地塊附近的萬年花城項目的二手房成交價格已接近4萬元/平方米,但夏家衚衕地塊位於三環路以裏,位置比三環路以外萬年花城項目還要更好一些。
“夏家衚衕地塊如果出讓,必然高價。”中原地產市場研究部總監張大偉分析認爲,再加之近期廣州、上海、北京等地次第出現高價地,“在目前整體市場土地價格敏感的情況下,夏家衚衕地塊一旦出讓,對土地市場會產生促漲的影響。”
房企迴歸一線城市潮
實際上,就在此前一週,冷清了近一個月的北京土地市場迎來了火熱的成交高潮。
先是5月20日,通州臺湖兩幅地塊進入現場競價階段,共吸引了包含首開[簡介最新動態]萬科[簡介最新動態]聯合體、融創、龍湖、中國鐵建、華遠等在內的多達21家房企的參與角逐。
最終,通州區臺湖鎮B-03地塊被福州泰禾房地產開發有限公司以11.25億元的地塊最高限價並配建73000平方米公租房摘得,溢價率爲48%,扣除配建的公租房面積後,商品房部分摺合樓面價爲16581元/平方米,創區域樓面價新高,並高於周邊在售商品房售價;另一幅通州區臺湖鎮B-23地塊F3其他類多功能用地,由北京世紀鴻房地產開發有限責任公司和李金嶺聯合體以8.25億元競得,相比2.5億元的掛牌起始價溢價率高達230%,平均樓面價爲13137元/平方米。
此後的5月22日,大興區的三幅地塊入市交易。
其中最熱門的北京大興區舊宮宅地吸引了萬科、金地、融創、旭輝等10家房企參與競拍,最終被保利和首開聯合體拿下,總價12.82億元,溢價率49%,剔除保障房後,商品房住宅部分的樓面價爲22100元/平方米,創同區域樓面價新高;此外,當日成交的大興區魏善莊鎮多功能用地,被北京城建興華地產有限公司以11.15億元競得,溢價率102%,摺合樓面價6051元/平方米。
另一幅大興區新城核心區商業地塊,由北京萬科企業有限公司和北京首都開發股份有限公司聯合體以11.25億元摘下,溢價率81%,摺合樓面價8859元/平方米。
僅上週的一週時間,北京成交的7幅土地帶來的土地出讓金收入就達到約64.47億元。
據中原地產統計,2013年以來,北京土地出讓金合計達到了617.8882億。相比2012年上半年的135.6547億,上漲了3.5倍,接近2012年全年的土地出讓金647.9183億。張大偉判斷,2013年全年北京的土地出讓金收入也有望再次回到千億以上。
“一線城市土地市場的新一輪白熱化並非偶然。”高和資本董事長蘇鑫表示,一輪接一輪的政策調控拉昇了開發商的投資風險,於是,“哪些城市更安全”成爲各大房企最爲關心的問題。
“不言而喻,人流和資金流越聚集的城市越安全,所以就有了房企從二線城市迴歸一線城市的潮流。而一線城市房價堅挺的表現也佐證了這一判斷的正確性,且更加堅定了房企在一線城市拿地的動力,位置越好安全邊界越高。”蘇鑫如此分析。
對此,張大偉也預計,在開發商資金寬裕的情況下,“北京商品住宅地塊的高價難以避免,土地價格高位運行很可能成爲常態。”他建議,相關政府部門應該加快“限房價、競地價”地塊的出讓,最終形成“保障歸保障、市場歸市場”的房地產市場格局。