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同一套二手別墅,同一套評估系統進行兩次估價竟然相差42萬元,中介方還從中收取了2.25萬元『說不清道不明』的費用。
5月22日、23日,本報連續報道這起發生在黃陂區盤龍城一樓盤的二手房交易經過後,引起武漢市房管、地稅部門的高度重視,並迅速成立調查專班調查此事。
昨日,兩部門向本報通報初步核查結果稱,中介收取購房者2.25萬元的行為屬違規;出現兩份評估結果源於黃陂區盤龍城辦事處窗口工作人員操作程序失當。武漢市房管局已責令中介方——武漢卓聯地產置業顧問有限公司向房屋購買方全額退款。房管和地稅部門表示,將及時完善二手房電腦評估系統的操作流程。
事態進展
中介全額退款經紀人被取消從業資格
4月2日和4月8日分別由電腦評估系統出具的評估結果價格相差42萬元,而且中介在第一次評估出來後以做低評估價為由收取了購房人葉先生的2.25萬元。因此,葉先生懷疑中介收取費用後,人為乾預了評估價格。
武漢市房管局有關負責人介紹,兩次評估價格不同是因為第二次走了評估爭議程序。中介人員利用購房人對此程序不熟的心理,以做低評估價為幌子,收取購房者2.25萬元。本報報道見報後的5月23日,房管部門已經責令涉事的中介公司武漢卓聯地產置業顧問公司退還了不當收取的2.25萬元給葉先生,並將該公司記入不良信用檔案。相關經紀人已被取消中介行業從業資格。
記者在該中介公司提供的一份《關於楚天金報登載〈同一系統兩次評估同套房差價達42萬〉的情況說明及整改》中看到,中介公司查實該案例屬於員工冒用公司名義,謀取私利,收取了不正當費用。對此,該中介公司向購房人葉先生道歉,全額退還收取的2.25萬元,並停止了辦理該交易的經紀人的職務及經紀活動,同時承認中介公司存在對經紀人管理不力的責任。
購房人葉先生昨向記者證實,已於5月23日收到全額退款。
原因釋疑
評估人員操作失當造成估價懸殊
針對同一系統評出差價42萬元的兩份結果,武漢市房管局和地稅局相關負責人昨向記者介紹,經專班核查,系統沒有問題,同一系統同套房只能出一個價格。該個案價格差異另有原因。因葉先生4月2日對第一次電腦評估的220萬元有爭議,盤龍城交易窗口工作人員將此案件作爭議處理。
按規定,爭議處理需要評估公司工作人員到房屋實地去進行人工評估。當天,木蘭評估所的工作人員到了巢NEST小區,勘測後回來出具了178萬元的書面評估報告。記者昨日也見到了這份編碼為『木蘭估字(2013)第105號』的報告單,報告單上注明了葉先生這套房子的產權狀況、實物狀況(細致到牆面磚和門窗材質)、區域概況等指標,該評估報告出具的日期是4月7日。
如果按正確的流程,承擔該評估的工作人員應該將這次『人評』的結果上報給房管、地稅部門重新核定,確認後在電腦系統裡對巢NEST的基准價進行調整,並將『人評』的報告提供給買賣雙方,以證明爭議操作流程已經正常走完。
但該評估工作人員操作失當,自行作了簡易處理,修改了電腦裡的基准價,致使電腦系統第二次出具了178萬元的價格,從而得出『同一個電腦系統、中介收費後就打出了不同價格』的事實結論。
工作改進
將修正完善機評爭議處理流程
2011年7月30日前,武漢二手房交易由人工評估,在少數中介機構的摻和下,很多買賣雙方簽訂『陰陽合同』,以低價申報、評低房價繳稅的現象時有發生。此後,江岸區試點運行二手房交易過戶價格電腦評估。2012年5月31日,該系統在全市推行,不再進行人工評估。
二手房過戶時,電腦系統出具一個評估價,如果買賣雙方申報的交易價格低於這個評估價且不認可評估價格時(例如本案中的葉先生),可向評估爭議處理窗口申請二次評估。二次評估由有評估資質的第三方評估機構進行爭議評估,出具『人評』的評估報告。
對重新評估結果或處理意見仍有異議的,可提請武漢市房地產估價師協會專家委員會進行技術鑒定,專家委員會對申請鑒定的評估報告的估價依據、估價技術路線和估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。如果交易人對專家委員會最終確定的評估價格仍有異議,在依照稅務機關確定的稅額、期限申報繳納稅款或提供納稅擔保後,可向上一級稅務機關或人民政府申請行政復議。
在上述爭議處理過程中,若最終確定的價格高於或等於電腦評估價,由此產生的人評費用由爭議申請人負擔;反之,申請人不承擔人評費用。
房管、地稅部門解釋,這樣的流程就是為了讓評估價能更真實地反映市場價格,堵住人為操作漏洞。
兩部門表示,本案例中盤龍城交易窗口工作人員,違反了上述流程,沒有將爭議處理的『人評』評估報告提供給買賣雙方,而是直接修改了電腦裡的基准價。今後,將對評估系統的此類功能進行修正和完善,杜絕上述事件的發生。比如,會在提供給買賣雙方的繳稅通知單上注明雙方申報的價格、電腦評估價和爭議處理後的評估價,讓買賣雙方更加明晰評估價格的產生。
據介紹,房管部門已經對涉及到的相關工作人員進行了處分。
現有成效
交易7萬餘筆省下評估費過億
評估系統軟件自動生成的『評估價』是否准確,最引人關注。
武漢市房管局、地稅局介紹,電腦評估系統設置了35項價格因素,更貼近市場價格,更加公平。
據了解,電腦評估系統主要運用空間地理信息技術(GIS)等先進手段,依托房地產估價理論,引入特征價格模型,對各項價格影響因素進行全面、快速、精確的評定。該系統為全市每幢房屋確立了一個基准價。一套二手房過戶評估時,電腦系統根據基准價格,結合該房屋的修正系數,自動計算出評估價。修正系數包括房屋所在的樓層、建築結構、建築年代、周邊醫院、學校、公園,乃至湖景水景等,在此基礎上對基准價進行調整,最後得出該套房屋的評估價格,並與買賣雙方提交的合同價進行對比,取其高者。
據房管部門介紹,建設評估系統前,已對全市范圍內的數百個小區進行全面摸底,按小區不同類型的房屋制定出了精確到幢的信息庫,再經過樓層、周邊配套等參數調整,自動生成『一房一價』,基本貼近市場價格。
兩部門介紹,這個價格並非一成不變的,系統對影響房價重要的因素進行每月調整。比如,地鐵2號線通車後,就對沿線房屋的評估基准價進行了調整。
據悉,從上線運行至本月23日,全市二手房住宅交易76637筆,系統評估總價455.97億元,按以往最低3?評估費用計算,為買賣雙方節約評估費用1.37億元。
記者了解到,從2011年7月底至今,全市僅有41筆進行爭議處理的評估案例。
目前,非住宅(如商鋪門面、辦公樓等)交易仍需提供人工個案評估報告。據悉,非住宅評估系統(電腦評估)房管、地稅部門也正在研發中,年內有望試點推出。
延伸話題
電腦會不會評出高價
不少市民認為,此前二手房采取評估公司人工評估,會有適當的彈性。而電腦評估,參考了小區商品房備案價格等因素,會不會導致評估價格偏高?評估價格高了,後期稅費也跟著漲。
據房管、地稅部門介紹,電腦評估價格對單套房來說,可能與人工評估存在差異,但從整體市場價格來說,更貼近市場價,不受人為乾擾,更加科學。
還有市民建議,這個評估系統能否公開,能否讓買賣雙方在過戶前可以將房屋情況輸入電腦,對評估價格有所了解?
據相關部門介紹,按現行規定,真實交易申報是交易人應盡的義務。如果將系統評估情況公開,那可能會出現部分買賣雙方原本成交價格較高,故意根據電腦系統評估價格,將自己的成交價格做低,達到避稅等目的。采取電腦評估後,每套房子的價格,具體經手的工作人員都不了解,而是由工作人員輸入相關指標後電腦自動出來評估價格,這樣更加公平。
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