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上海樓市成交量回升的速度仍趕不上新增供應量增速。
5月27日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發佈的監測數據顯示:上週(5月20日-5月26日),上海市新建商品住宅成交面積爲21.59萬平方米,環比(較前周)上漲19.68%;成交均價爲21849元/平方米,環比下跌11.42%;新增供應面積爲38.29萬平方米,環比上漲42.71%。
佑威機構執行董事黃志堅稱,雖然上週上海樓市成交量環比有所提升,但仍低於年化周均成交量——21.98萬平方米。由於上海樓市連續4周成交量低於年化周均水平,5月“不紅”已成定局。
與此同時,上海樓市庫存卻連續攀高。據21世紀不動產統計,5月前26天,上海市新建商品住宅新增供應面積爲113.4萬平方米,較4月份同期大漲74.6%。按此供應水準,預計5月末上海樓市的供求比值(新增供應量/成交量)將超過1,這將是近8個月以來該數據首次重返1以上。
“熱銷樓盤仍在漲價”
結構性因素依然在左右上海樓市的周成交均價水平。
據德佑地產統計,上週上海單價在2萬元以下的剛需房源成交佔比提升至57.5%,前周爲53.1%,這也導致了均價的下滑。成交面積排名首位的長泰東郊御園,均價爲16345元/平方米。
某外資房企總經理認爲,從庫存看,上海中小戶型房源的供應仍處偏緊狀態,但和3月比,這一情況已有所緩和。這和近期供應量向上、成交量向下的現象有關。“從當前市場看,單價2萬元以內的中小戶型項目市場需求仍很旺盛,即便是市區單價較高的中小戶型產品,銷售也能夠保證。”
德佑地產研究總監陸騎麟也提到,雖然供求關係出現變化,但堅持漲價的開發商仍不在少數,上週成交面積排名靠前的多個樓盤均價都相比一季度上漲。
陸騎麟判斷,即便市場進入了供過於求的狀態,短時間內房價也難以鬆動。“進入6月後,房企會面臨半年報的業績壓力,被迫加大營銷力度,漲價現象可能會得到一定遏制。”
黃志堅提醒,開發商發力推盤背景下,成交量並未同步,說明購房者的恐慌情緒已經消退。
滬上別墅去化週期
長達30.4個月
據德佑地產統計,5月上海市新建商品住宅新增供應面積有望突破120萬平方米,開發商的推盤力度可見一斑。而5月以來(截至26日)上海市新建商品住宅成交面積僅爲73.7萬平方米,供求比值爲1.5:1,5月成爲近8個月以來首個供過於求的月份已成定局。
21世紀不動產分析師黃河滔認爲,3月一波行情過後,上海樓市成交走勢明顯處於波動區間,市場逐漸流露出需求集中釋放後的疲態。而5月至今持續出現的供大於求的現象,或許可理解爲近期市場成交格局即將出現轉變的信號之一。
可見的是,隨着5月開發商的大力推盤,上海樓市庫存也水漲船高。
網上房地產顯示,截至昨日發稿,上海市一手住宅庫存已攀升至959萬平方米的高位。
21世紀不動產稱,如果按今年前4個月的分類成交量計算,上海市100平方米以內的公寓庫存去化週期僅爲5.4個月,140平方米以上公寓庫存的去化週期爲12.5個月,別墅庫存去化週期則爲30.4個月。
21世紀不動產分析師黃河滔認爲,目前剛需依舊是市場主導力量,上週成交量回升即是由剛需樓盤成交拉動。
某外資房企總經理分析,大戶型房源目前的庫存並沒有太大改善,說明大戶型的銷售還是存在困難,調控以來這一情況一直沒有改變,“大戶型不是沒有需求,而是因爲有限購政策,使得需求轉化爲成交存在困難,導致大戶型產品積壓嚴重。”
“最近收到好幾個
別墅項目轉讓邀請”
不過,對於6月樓市,受訪開發商依然樂觀。
前述外資房企總經理稱,雖然5月上海樓市出現供過於求,但6月樓市價格不會出現大幅下調,“對於大部分房企而言,由於上半年銷售持續向好,業績不成問題。6月不存在衝業績的壓力,因此價格不會有什麼下調。”
某港資房企副董事也說,雖然5月樓市出現供過於求,“但由於3月上海樓市成交高位放量,4、5月份成交量有所滑落可以接受。從中長期來看,開發商的心態依然樂觀,開盤定價應該也是向上的。”
該港資房企副董事特別指出,在樓市總體供求相對平衡的情況下,細分後的市場也存在着不平衡,即剛需產品的供不應求,大戶型產品的供過於求。
“有些只做別墅項目的房企還是很困難的,一年只能賣出去幾套,銷售上不去,銀行貸款又要到期。最近我們收到好幾個別墅項目開發商轉讓項目的邀請。”該副董事說,由於市場總體並不存在供過於求,再加上市場心態持續向好,“6月成交量下降是可以接受的,但價格下降開發商不太能接受。”