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對於新城而言,香港上市既是在大舉擴張後面對融資瓶頸的無奈選擇,也是其在資本市場中的最後一搏。
新城控股(01030.HK)或許是在過去10年中,沒有通過股權融資得到一分錢而實現從小到大並最終登上百億規模的唯一一家上市房企。
2001年,新城借殼江蘇五菱成功登陸B股市場,但就在當年B股上市企業再融資的閘門被關閉。這也就意味着,新城B股(900950.SH)無法像其他A股上市房企一樣,採用熟知的股權融資方式,通過增發來募集長期發展資金。
因此,從2001年以來,新城B股始終未能在公募市場進行股權再融資。對於新城而言,十多年所面臨的一個尷尬局面是,作爲一家上市公司卻不得不借道成本高企的信託進行融資,而這也成爲了新城準備從一家區域龍頭企業向全國擴張的過程中埋下的一個隱患。
資料顯示,近年來新城控股共進行了22筆信託融資,截至2012年9月底,尚有28.6億元的信託借款尚未償還,且該部分融資成本均高於13%。招股書顯示,新城控股每年支出的利息亦一路上揚。2009年僅爲2.4億元,而時隔兩年後,2011年底支出的利息就高達10.3億元,一躍翻了4倍多。
在新城控股2012年業績會上,財務總監陳忠明也公開承認,“我們的負債結構裏面有40%是信託,信託的平均成本在13%以上,這對公司整體的業績影響還是比較大的。同時,目前公司採用的主要融資方式還是項目貸款,我們的項目週期基於快速開發的需要,一般在兩年以內。體現在財務報表上,雖然我們貸款申請期限有兩年,但實際上在項目交付時就需要償還。所以,按照這樣的分類,我們短期債務佔比還是比較高。”
新城控股不得不於2011年重新啓動了上市融資之路即計劃登陸港股實現IPO。
爲了備戰上市,從2010年開始,新城控股開始大舉拓展。是年,砸下近90億元,在大本營常州、上海、南京、無錫等城市攻城略地,一舉拿下12副土地。而當年,該公司總銷售額僅123多億元。
2011年,新城控股繼續在土地市場上高歌猛進,耗資近60億元在長沙、崑山及上海等地跑馬圈地,並將其勢力範圍拓展至江蘇、上海以外的其他省區和城市,在全國化道路上邁出了一大步。
而2012年新城又在上海、武漢等地奪得6宗地塊,耗資近30億元。而就在上市第二日,新城控股就迫不及待地以3.4億元奪得上海寶山一宗地,並刺激“破發”的股價恢復元氣至1.45元以上。
旺市拿地,亦讓新城控股付出了代價,併爲此做出了減值計提,招股書披露,2011年,做了近4億元的減值計提,這一數據約爲前兩年總額的6倍。
儘管大舉拓展,但新城控股14宗土地尚未拿到土地權證,尚有近40億元的土地出讓金尚未支付。這筆鉅額資金,是其此次上市融資淨額18.98億港元的2倍。
新城控股上市之路之艱險由此可見一斑,一位券商地產分析師表示。“自2009年開始爲上市而大量補倉的高價土地,以及正在發力的商業地產都在吞噬大量的現金,新城控股此番上市幾乎是只能成功,不能失敗。”
擴張是爲了能上市,上市又是爲了繼續擴張,但對於新城這樣徘徊在民企與國企之間,又缺乏企業和產品個性的上市公司而言,上市之後是否能讓理順這個上市與擴張之間的良性邏輯,至少今天還是一個未知數。