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今日我坐堂
北京市銘滔律師事務所
焦景收律師
北京市銘滔律師事務所房地產法律事務部首席律師,企業法律事務部首席律師。焦律師專注並擅長於房地產法、勞動法以及知識產權等民商法律的研究和應用。
從能在北京買房安家,到房主要漲價,拖著不辦理過戶,再到『京十五條』、『新國五條』出臺,從而徹底喪失了購房資格,並被房主告上法庭要求解約,李秀英(化名)夫婦最終艱難打贏了官司,在之前和之後都沒有購房資格的情況下,被法院判定可購此房,老兩口感受到了從高峰到低谷又峰回路轉的『蹦極式心跳』。
購房遭遇
老人賣家產在京購房
房主漲價不成要解約
說到在京購房資格,年逾六旬的李秀英夫婦確實沒有,但他們覺得很冤。老兩口是退休職工,本想在寧夏老家安享晚年,不過,求學的女兒執意留在北京發展。為了孩子,老兩口毅然決然地處理老家房屋,准備在北京房山區購買一處二手房。
2010年3月,李秀英通過中介看上了一處房產。通過幾次協商,李秀英夫婦與房主王先生(化名)最終以105萬的價格成交,並於同年8月21日簽訂了《房產認購合同》。王先生的房子是單位統一團購,雙方簽合同時,房產證還沒下來。但當時王先生和中介都承諾:『到年底房產證肯定能下來。等房產證一下來,就去辦理過戶手續。』
李秀英沒有考慮太多,便支付了80萬元首付款,雙方約定等辦理完過戶手續,再支付25萬元餘款。由於王先生的房子是精裝修,李秀英夫婦就直接拎包入住了。
當年年底,北京房價飆昇。王先生找到李秀英老兩口,說:『我們家現在急需用錢,你看這個房子能不能多給些錢!』李秀英夫婦覺得王先生這是後悔房子賣虧了,要漲價,他們說,『為了能在北京買這房子,我們已經變賣了家產,還欠著親戚朋友一些外債呢。』
王先生見李秀英夫婦猶豫,便撂下話:『如果你們不多給錢,這房子我就不賣了,也別指望我去辦房產證,你們也甭想過戶。』
兩位老人沒答應王先生的要求,以手頭緊為由一直拖著。於是,王先生給李秀英發來一個通知,內容是:『由於你我之間的房屋買賣行為未經過我妻子同意,並且該房屋沒有房產證,現決定與你解除房屋買賣合同,請立即搬出房屋。』
老兩口知道房主無非是為了漲價,也就沒有同意這無理要求。但是,過戶的事情卻石沈大海。
新政風波
沒等到過戶又遇限購被起訴騰房何處安身?
老兩口聽樓裡的鄰居講,他們2010年底就去辦了房產證。在8月21日簽合同的時候,房主和中介也都說2010年年底肯定能拿到房產證。加上之前房主提出漲價要求的插曲,李秀英便認為房主是在拖延過戶。李秀英日夜擔驚受怕,甚至失眠了。然而,船遲又遇打頭風。2011年2月15日,北京市出臺了《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(以下統稱『京十五條』)。就在這一夜之間,外地戶口且已退休的李秀英夫婦喪失了在京的購房資格。對於老兩口來說,這是一個晴天霹靂。
房主的腰杆卻更硬了。2012年10月11日,王先生通知李秀英夫婦:『我的房產證已經辦下來,但根據北京的限購政策,你們沒有購房資格,也沒辦法過戶了,咱們談一下解約的事吧。我把錢退給你們,你們什麼時候搬走啊?』
李秀英夫婦說好話,又托中介幫著勸,都沒能打動王先生。2012年11月底,王先生向李秀英下達最後通牒:限你們十天內搬走,否則法院見!
這是在京置房的最後一點希望,李秀英堅決不願意搬走。2012年12月6日,王先生一紙訴狀將李秀英告到法院,以她不具備北京購房資格為由,要求解除雙方的房屋買賣合同。
這一紙訴狀令李秀英夫婦陷入了絕望。『現在一限購,以後在北京就更不可能買房了,老家的房子已經賣了,難道真要無家可歸了?』李秀英以淚洗面,整天為了房子的事兒發愁。
之後,老兩口找到了北京市銘滔律師事務所的焦景收律師。經調查取證,焦律師整理出李秀英出售寧夏房屋的票據、房屋買賣合同、向王先生支付大部分房款的收據、一直居住的證明、繳納水電費的票據以及起訴時中介公司報價單等大量證據。隨後李秀英被告知:『有希望保住房子。』
庭審辯論
一方指責無購房資格一方稱不可利益失衡
2013年1月25日,此案開庭審理。法庭上,原告王先生一方表現得很強勢。『不是我不想賣房子,是因為你沒有購房資格。現在讓你買,你能買嗎?你有購房資格嗎?』王先生的律師也明確表示,由於李秀英無購房資格,所以雙方的房屋買賣合同應當解除,李秀英應當騰退房屋。
第一次上法庭的李秀英見到法官,忍不住號啕痛哭起來,經法官多次勸說,纔逐漸平靜下來,講述了事情的原委。
焦景收律師向合議庭提出:『雙方簽訂合同的時間是在北京新政之前,李秀英也支付了大部分購房款,並一直居住在這個房子中。更重要的是,王先生起訴時,房價已遠遠高於李秀英簽訂協議時的房價。如果解除雙方房屋買賣合同,將導致雙方的利益嚴重失衡。』李秀英提起反訴,要求王先生繼續履行合同,並配合李秀英辦理過戶手續。
執行遇阻
勝訴再遇新政『稅風波』仍在等待確定稅率
此案審理一直持續到2013年3月22日,雙方在法庭聽到了宣判。法院支持了焦景收律師所提的意見,認為『雙方簽訂合同是在政策實施之前,李秀英已經支付了大部分房款,王先生也將房屋交付李秀英實際佔有使用,雙方均已履行合同主要義務,解除合同將會導致雙方當事人之間利益明顯失衡。』由此,法院判決李秀英和王先生繼續履行合同,王先生配合李秀英辦理過戶手續。
李秀英激動地從法官手裡拿到了自己勝訴的判決書。被告王先生則面露驚訝之色。
至4月8日,房主王先生服判未上訴,判決正式生效。在京無購房資格的李秀英,最終保住了自己辛辛苦苦纔得來的房子。
焦景收律師介紹說,像李秀英遇到的這類二手房買賣糾紛,如果經法院判決,買賣雙方無需通過網簽就能過戶。一般的流程是,當事人攜帶審判法官出具的判決生效證明,到法院申請執行;法院執行受理案件後,核實確認購房人與賣房人結清了尾款並支付了稅費款項後,出具民事裁定書及人民法院協助執行通知書;房屋管理部門根據法院的公文,直接辦理過戶登記手續。
然而,就在此案一審判決後、李秀英申請執行前,3月30日北京頒布了『國五條』實施細則。這讓李秀英再次緊張起來,因為新規明確了二手房交易的個稅問題。如果售房不屬於『滿五年唯一』的范疇,個稅將按價格差額的20%計算。而王先生的房子確實不在此范疇內。
4月17日,已向法院申請執行的李秀英又來到法院、房管局及稅務部門,溝通個稅問題。雖然簽購房合同時,雙方無法預料到將來的個稅會增加到20%,但根據北京二手房交易習慣以及買賣雙方簽訂的合同,各種稅費都由買房人承擔。李秀英現在最擔心的是,法院辦理房屋過戶登記過程中,自己會不會按照20%的標准支付個稅。
像李秀英這種情況,究竟是按照原稅率還是20%的稅率進行征收?至今,等待多日的李秀英尚未得到明確答復。目前,相關房管和稅務部門仍在確定此案稅率的執行辦法。在此情況下,李秀英的房本還無法拿到,她唯有繼續等待結果。
爭議盤點
遇新政喪失買房資格
就意味著失去已購房?
李秀英一案存在四個爭議焦點問題。當初房主沒取得房產證,雙方簽訂的《房產認購合同》有效嗎?焦景收律師認為,由於這是雙方的真實意思表示,合同內容不違反法律規定,也不損害國家利益、社會公共利益和第三人的利益,因此,未取得房產證並不影響合同的效力,買賣行為有效。
另一個關鍵問題是,因新規出臺而失去購房資格,是否就意味著失去房子?焦律師說,新規出臺後,李秀英確實失去了購房資格,但她已支付了大部分購房款,並一直居住在此,而解除合同勢必導致雙方利益嚴重失衡。因此,即使李秀英失去了購房資格,但通過訴訟維權,是能夠保住自己的住房的。
申請執行時又遇『國五條』,個稅爭議懸而未決,無法過戶拿房本。『根據以往處理類似案件的經驗,由於李秀英是在北京「國五條」實施細則前簽的合同,而雙方交易後產生了糾紛,通過法院判決解決,所以法不溯及既往,同理,政策也不應溯及既往。』焦景收認為,『從公平合理的角度來說,李秀英支付個稅時,稅收部門應當按照國五條實施前的稅收政策執行。』
此外,賣房人單方漲價是否構成違約?假如因賣方故意拖延,導致後遇新規,買方最終沒能在北京買房安家,買方能追究賣方的違約責任嗎?焦景收說:『任何一方都不得擅自變更合同的內容,更不能單方提價,否則應被認定為違約。在李秀英一案中,如果有開發商辦理房產證通知之類的證據,那麼,就能證明房主存在故意拖延辦理房產證的情況。在此情況下,王先生則存在嚴重過錯,李秀英不僅可通過訴訟要求王先生繼續履行合同、配合過戶,還能要求賣方承擔違約責任。』
王金輝插圖