|
||||
新聞摘要:目前,除少數商業銀行和外資銀行仍有8.5折或8.8折的利率優惠外,大部分的銀行都把優惠利率上浮到9折或9.3折,更有一些直接調至基准利率。這對於准備使用商貸或組合式貸款購二手房的買家來說,無疑提高了其入市門檻與月供還款壓力。
今年4月以來,廣州的不少銀行陸續收窄了首套房貸優惠利率。目前,除少數商業銀行和外資銀行仍有8.5折或8.8折的利率優惠外,大部分的銀行都把優惠利率上浮到9折或9.3折,更有一些直接調至基准利率。這對於准備使用商貸或組合式貸款購二手房的買家來說,無疑提高了其入市門檻與月供還款壓力。
利率優惠縮窄成交暫未起波瀾
記者從市內多家中介行處了解到,雖然不少銀行首套房貸優惠利率有所『縮水』,但目前廣州各板塊的二手住宅成交量尚未出現明顯波動。
滿堂紅研究部高級經理周峰表示,從今年前四個月經滿堂紅促成的二手房成交數據來看,選擇公積金貸款購房的買家僅佔總成交量的18%,而選擇純商業貸款購房和組合式貸款的買家分別佔25.7%和24.7%,即有一半的買家選擇商業貸款按揭購房。盡管由於3月份的政策『末班車』效應,選擇一次性付款的買家比例較以往有明顯增加,約佔總宗數的31.5%。但是從整體來看,現時銀行縮窄首套房商貸利率優惠,對二手樓市的成交量還是有一定的影響,『此番利率優惠縮窄的作用將首先體現在買家置業的觀望情緒加重,繼而纔反映到成交量的小幅度調整。』
量縮與『末班車』有關與利率無關
『從市中心主要區域來看,盡管首套房貸利率優惠幅度有所縮窄,但以首次置業為主的「剛需」買家群體,大多未受影響,對成交量的影響也不大。』合富置業市場經理梁燕明指出,現時市場交投活躍度不能與3月高峰期相提並論,因3月份消化了不少累積的置業需求,而近期亦無太大的政策變動,因此從4月開始,整個二手樓市交投逐步回落到市場正常水平,『此番成交量回落與首套房貸利率優惠減少無關』。以目前中山八和濱江東的情況為例,首套房貸按揭購房的基本都是『剛需』型買家,他們的心態就是遇到適合的價錢便會出手,『這主要源自對後市樓價走高的預期』。而換房客決定入市的因素除了價錢外,還有物業素質。
合富置業儲備分區營業經理梁榮佳表示,近來大德路一帶的買家以『剛需』為主,他們本身的資金實力較弱,須借助銀行貸款來買樓,所以無論房貸的利率多少,對購房的需求不會造成太大的影響。『就算現在不買,也難保以後會不會加息,或者樓價昇,所以現在有買樓需求的客人還是會出手,基本不受首套房貸利率優惠縮窄的影響。』
置業小算盤
少了優惠利率每月多扣一頓『飯錢』
『現時房貸利率並非一成不變,每年國家的基准利率都可能會做出調整,中長期的貸款者其實都面臨著利率調整的風險。』中原地產市場主任黃燕飛分析,相對於10年、20年的還款期,一個短時間內的優惠利率變化不會對貸款者的購房決定造成太大的影響。即使是商業貸款首套房優惠利率『縮水』了,在每月的還款額上所增加的金額也並不大。以貸款100萬元,還款期限15年為例,在年基准利率為6.55的情況下,當優惠利率從15%收窄到7%時,還款額變化如上表所示。
從表中看出,雖然還款總額增加了5萬多元,但攤到每月所增加的還款額為282元,相對於每月八千多元的還款額來說,只增加了約3%,就相當於每個月外出多吃一頓飯的價錢,差額並不明顯。
雖然眼下首套房貸優惠利率的收窄對整個二手樓市未產生大范圍的衝擊與影響,但不同類型的買家在實際購房過程中還需因應各自的情況來充分考慮。
有業內人士提醒,對於受優惠利率『縮水』影響最大的『剛需』客戶,在資金充足的情況下可選擇一次性付款或增加首付的比例來減少供款額。在貸款方式上就盡量使用公積金貸款,在購房額超過了公積金貸款限額的部分纔使用銀行商業貸款。
而『賣一買一』的改善型客戶,如果在買房時不能做到一次性付款,那麼在賣房時就必須充分考慮商業貸款優惠利率收窄的因素,用適當提高房屋出售價格來彌補。
至於部分有投資需求的客戶,則可以選擇更具昇值空間或租金回報率更高的二手房來抵消利率上的損失。
行家支招
老舊樓梯樓難貸款需謀定而後動
目前,在廣州以公積金貸款形式購置二手房的最長還款期為20年,而大部分商業銀行的最長還款期則是30年。老城區需求較旺的名校學位房,不少都是樓齡較長的學位房,從目前市場情況分析,成功申請到按揭購房的買家不在少數。如可入讀中星小學、東風西路小學、清水濠小學等名校的學位房,近期都有按揭購買樓梯樓物業的案例出現。以清水濠小學所在片區為例,合富置業德政分行主管梁亞柱表示,樓齡長的學位房,也不會很難申請到貸款。
也有行家表示,一旦遇上混合結構的老舊學位房,被銀行拒絕貸款或者批少於10年還款期的情況還是時有發生。
案例一:
房子太老,首置要給足五成首付
據中原地產康王路分行高級營業經理莫杜華介紹,其分行前段時間就碰到這樣的情況。買家看中了康王路附近一個將近28年樓齡的二手樓梯樓,物業總價約為50萬元。買家本打算首付三成然後分15年還款,但從兩家銀行處都未獲審批貸款。最後,只能通過貸款五成,分8年期還款的方式纔能成功購入此二手房。
點評:據中原地產莫杜華透露,買家在購買樓齡較大的樓梯樓時,必須提前跟中介或業主核實好二手房的樓齡等詳細情況。同時,各家銀行都有不同的最長貸款期限,買家需根據樓房的具體情況諮詢清楚後纔去選擇一家最為合適的銀行,避免費時誤事。
案例二:
房子太老,商貸只批8年還款期
據中原地產寶崗分行高級營業經理陳盧光介紹,其分行近來也同樣碰到類似的案例。買家看中的是寶崗附近一個30年樓齡左右的樓梯樓,總價約為70萬元。買家原計劃付四成的首付並通過公積金貸款購房,但經過一番周折後還是未獲批准。最終,只能向親戚朋友借錢,通過商業貸款以首付五成,分8年還款的方式購買該套二手物業。
點評:中原地產陳盧光提醒,廣州公積金貸款過程中,若所購買二手房樓齡加上還款年限是大於35年的,將可能不獲審批。同時,對於混合結構或磚木結構的樓房也可能不獲審批。公積金貸款的手續繁瑣而且審批過程也比較嚴格,選擇此種貸款方式的買家必須了解清楚相關條款和准備好相應的文件,謀定而後動纔是明智之選。