|
||||
申請預售證卡殼正讓大批開發商焦頭爛額,但位於北京北[最新消息價格戶型點評]苑區域的天潤福熙大道[最新消息價格戶型點評]是個例外。它不僅成功申請到了預售證,而且比上一期項目漲價接近2萬元/平方米。
大躍進
周佳(化名)想在北苑區域買一套兩居室,2012年9月,他看了天潤福熙大道項目,當時該項目在售的都是改善型的大戶型,要買兩居室得等後期開盤。
後期項目還沒有拿到預售許可證,周佳被要求先繳納2萬元的“誠意金”,等項目拿到預售證開盤以後,可以優先排號、選房,周佳很快交了這2萬元。至於後期項目的開盤時間,銷售人員告訴他預計會在當年11月到12月,最晚當年年底。
“當時這個項目在售價格約2.6萬元/平方米,周邊項目也差不多是這個價。銷售人員說這只是一個參考價,到時以開盤價爲準。”周佳說。
後來,和周佳一樣等待福熙大道開盤的購房者發現,該項目新開盤的時間跨度、價格漲幅都超出了他們的想象。
從9月份交了誠意金以後,周佳就一直關注項目的開盤信息,但是每次聯繫售樓處,都被告知時間不確定。今年4月底,新一期項目開盤,距離其繳納誠意金已經過去了近7個月。新開的兩棟樓,變成了精裝修房,批准預售價格超過4.8萬元/平方米、5萬元/平方米。比其最近一次(2012年9月)拿到的批准預售均價3.2萬元/平方米至少上漲了1.6萬元/平方米。
目前北京預售證發放管理極爲嚴格,開發商提價一般都慎之又慎。在這個風頭正緊的時期,福熙大道爲什麼能順利實現價格的大躍進呢?
北京市住房和城鄉建設委員會網站資料顯示,福熙大道的預售證是在今年3月6日獲得。當時國務院房地產調控通知已經發布,北京國五條細則還沒有落地,福熙大道正好趕在嚴厲的價格管控之前拿到了預售證。只是,其拿到預售證之後並沒有立即開盤,而是過了近兩個月才陸續將兩棟新房源推向市場。
如果剛好趕在北京價格管控之前調高了價格且申請到了預售證是一種幸運的話,那麼福熙大道申請預售許可證的樓棟的先後順序就有些神來之筆的意味了。
該項目分南北兩個區,3月6日獲得預售許可證的兩棟樓,兩個區各一棟,記者在項目售樓處瞭解到,這兩樓棟都是其所在區的樓王。從項目沙盤可以看到,南區的這棟標識爲A8的樓位於南區最中心的位置,景觀最好,這是南區開始預售的第一棟樓。
先賣位置最好的樓,這不符合傳統的商品房銷售思路。開發商一般都是先賣位置較差的,再賣位置好的,爲漲價留出空間。但是,目前在北京首先高價推出最好的樓,是開發商最願意做的,因爲,北京現在的政策是,新建商品房在取得預售資格時,如果報價明顯高於之前成交價格或周邊同品質樓盤成交價格,將不發放預售許可證。先推出位置最好的樓盤,後期推位置較次的樓,即使價格降了,跟前期購房者也好交代;另外,後期房源再去申請預售許可證,價格與前期持平或略降,這也是政府願意看到的,因此也能較爲便利地獲得預售許可證。
在目前北京房地產市場行政管控色彩濃烈的時期,福熙大道從預售許可證的申請時點、價格設定、推出房源的先後順序都堪稱“完美”。
對於福熙大道在國務院發佈房地產調控通知之後,如此大幅提價爲什麼能獲批預售許可證、以及其先推樓王使得其在後來的價格管控中獲得主動地位的行爲,本報給北京市住房和城鄉建設委員會發送了採訪提綱,但到發稿時爲止,沒有獲得建委的答覆。
面對漫長等待之後的高價,周佳放棄了福熙大道,去通州區買了房。
“此漲彼虧”
伴隨着項目大幅漲價,另外一個戲劇性的變化是天潤福熙大道前期已經買房的業主,對開發商在前期樓房建設過程中“偷工減料”的質疑。
目前出現爭議的是該項目北區C3、C4兩棟樓。本報採訪的幾位購房者,在2012年11月左右購房,成交價格不到3萬元/平方米。
按理說,現在房價漲了,對這些業主來說是好消息,但是他們發現,開發商有可能會差別對待這些以較低價格出售的房屋。
夏女士就是其中一位購房者。她告訴記者,當時買房的時候,業主得到的信息是這兩棟樓將是全石材立面,但是今年4月上旬,有業主發佈消息說樓體的兩側沒有掛石材,而是使用塗料。“當時我們並不相信。”夏女士說,直到5月上旬,工程的進度已經便於判斷外立面材質,有業主在工地發現工人已經開始噴塗料了,才相信樓體兩側不是石材而是塗料。這一點,也得到了開發商的確認。
業主提供的樓書、宣傳材料以及開發商官方網站上的介紹都有“建築立面均幹掛天然石材”字樣,買房時,售樓員也在強調石材立面,最後的結果卻是樓體的前後兩面是石材,左右兩側則是塗料。北區其他已經入住的樓房,樓體四面都是石材,只有C3、C4兩棟樓成了特例,這讓業主難以理解。
不過,在購房合同中,外牆材料的約定是“石材幕牆、塗料”。夏女士表示,當時籤合同時就發現這一條不對,但是開發商方面說合同一個字都不能改,而且前期業主的合同也是這樣籤的。5月20日,天潤福熙大道向媒體公開《致C3、C4樓部分購房者的一封信》,其中也強調合同的內容:“C3、C4樓整體規劃即是石材、塗料,購房人所簽署的合同中有詳細明確表述,屬於明買明賣的公平商業行爲”,還表示,購房者不滿意可以退房。
開發商這種解決問題的方式,激起了業主更多的不滿,他們認爲,同在北區,唯有兩棟樓變成了半石材半塗料的異類,這都不算一個正派的產品生產者的做法。
這兩棟樓側面高約100米,寬15米,一個側面的面積約1500平方米,共有四個側面沒有使用石材,總面積約6000平方米。開發商從石材立面變塗料能節約多少成本呢?
北京一位建築施工業內人士表示,目前建築外立面的國產大理石價格約200—400元/平方米,使用幹掛的施工方式,人工成本約120—130元/平方米。如果大理石按最高的400元/平方米計算,材料成本加人工成本,總成本約318萬元。
與北區建築材料“瘦身”對比鮮明的是南區新開樓盤的豪宅化。近5萬元/平方米的售價,包括了精裝修。記者從銷售人員處瞭解到,南區房屋將是精裝修交房,裝修標準6000-8000元/平方米。
目前項目預售價格較去年上漲1.8萬元/平方米,除去精裝修,其價格上漲也達到了1.2萬元/平方米。