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從每平方米1.3萬元,到超過2萬元、直奔至每平方米3萬元,大學城樓價走過一條快速飆升的路。這翻倍的樓價,從大學城第一塊地拍出至今,不過是5年的時間。
起因:樓價的飆升,始於地王的瘋狂
大學城板塊的起步,始於2008年政府首次公開推出住宅用地。當年年底,大學城推出兩塊地,成交樓面地價分別爲3000元/平方米和3073元/平方米。這兩塊地,也就是現在我們看到的大學馨園和尚軒103。
2009年,大學城推地進入巔峯狀態。僅在這一年,僅是越秀地產(時爲“越秀城建”)一家房企就拿了9塊住宅用地,政府推出的地塊基本被越秀地產所包攬,佔據了絕對的壟斷地位。也就是這一年,大學城成爲市場中熱議的話題,這裏每次的土地成交價,均被下一次的成交價所刷新,地王一個接一個出現:2009年7月份,越秀地產分別以7149元/平方米和7296元/平方米的樓面地價拿下兩塊地,後者是當時的番禺地王;兩個月後,大學城再次推地,越秀地產以7671元/平方米的樓面地價再造地王;12月份的土地拍賣中,越秀地產最終將新紀錄保持在9503元/平方米,創下新地王。
發展:單價超2萬,成交速度變緩慢
不到一年的時間,大學城地價翻了3倍,最樂見其成的是商家。“越秀都爲我們鋪好路了,大學城的價值大家已經看到了。”時任廣物地產營銷總監的肖秀明滿懷自信地對記者說。2010年1月份,大學城首個公開發售的方圓大學時光開盤,首推180多套公寓物業,帶裝修均價約爲1.3萬元/平方米,當天上午報稱“基本售罄”。同年5月份,大學城內首個純住宅項目大學馨園開盤,均價也是帶裝修1.3萬元/平方米左右,開發商介紹,開盤首日就賣了1億元。對大學城的師生羣體而言,兩盤推售的都是110平方米以下的實用型中小單位,迎合他們的口味,大學城的老師以及投資羣體成爲這兩個樓盤的最重要客源。
兩盤開售反應熱烈,更因地王效應,樓盤的售價穩步走高。2011年初,大學馨園推出二期大戶型產品,樓價已經飆升到2.5萬元/平方米左右,成交速度明顯放慢。這一年國慶前夕,越秀地產在大學城板塊的第一個住宅項目首度開盤,樓盤定位爲高端文化豪宅,定價比區域均價高出四五千元/平方米,帶豪裝售價爲2.4萬-2.7萬元/平方米。然而受整體大市低迷影響,該盤的銷量並未如業內預計般火爆,最終成交價爲1.9萬-2.2萬元/平方米,分毛坯價和帶裝修價兩種形式發售。時任高力國際(廣州)國際調研及諮詢部董事陳厚橋認爲,大學城的生活配套不如市區齊全,加上普通教師對房價的承受能力有限,超過2萬元/平方米的房子難尋購買對象。
很多業內專家都看好大學城的潛力,商家對樓盤的定位也都往高端豪宅上靠,除了越秀地產的“星匯”系列三盤,大學馨園、尚軒103、大學小築等項目無一不走高端。當年樓面地價僅3073元/平方米的尚軒103,如今現場報價逼近3萬元/平方米,然而從2010年2月份拿預售證至今,該盤的網籤量只有7套。