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上週,此前深陷“跑路”傳聞的華軒置業董事長現身西子論壇,澄清“跑路”等謠言,並表示此前個人生病,如今病癒歸來,將積極解決華軒居的相關問題。南方日報記者聯繫到李惠雄並與之進行了對話(詳見5月17日AⅡ04版)。
李惠雄的現身,不禁讓人開始關注開發商“跑路”的話題。近年來,關於一些開發商“跑路”的消息時有傳出,雖然其中有一些是流言,但仍會讓人憂心。當企業遇到問題時,身爲這家企業的“掌舵人”,逃避責任無疑是令人鄙夷的行爲。其留下的“爛攤子”,往往會給他人留下大麻煩。
●南方日報記者聶金釗
案例:南壇安泰大廈老闆“失蹤”
此前有媒體報道,位於市區南壇的安泰大廈開發商在大樓未交樓的情況下突然“失蹤”。
據報道,2009年,在安泰大廈租賃了商鋪的業主突然聽說,該樓盤老闆幾天前就已“走佬”,不少債權人趕到售樓中心討要說法。代理銷售該樓盤的惠州市利物鋪信用擔保投資有限公司的售樓人員也已經撤走。
報道還提到,有鋼筋供應商稱開發商欠了200萬元的鋼材款,開發商的電話一直打不通。還有中年男子聲稱開發商欠他幾十萬元地基建設費。
不少業主表示,在此之前他們已經交了幾千元,甚至幾萬元定金訂購樓盤,這筆錢該怎麼辦?還有業主稱,自己就要向銀行按揭了,這筆錢到底該不該交?
安泰大廈從2008年11月開始預售,預售樓層爲16層,總面積3.1萬多平方米。該樓盤商鋪以租賃和出售形式進行銷售,商鋪銷售均價約4萬元/平方米;租賃均價約爲1.3萬元/平方米,租賃年限爲5年;商品房則以約5000元/平方米的均價進行銷售。
安泰大廈存在抵押房銷售、3層加蓋樓層沒預售許可證就出售、沒建好就出租商鋪等違規行爲。惠州市房管、國土、規劃等部門聯合調查此事。該樓盤業主也組成“業主維權組”,配合政府部門聯合調查此事。
而因爲犯下虛報註冊資本罪,“跑路”的安泰大廈老闆也被惠城區法院判處有期徒刑6個月。
措施:預售資金監管遏制“跑路”
作爲遏制開發商“跑路”的有效手段,惠州房管局從2011年開始對預售資金進行監管。實行預售款監管可以有效防止工程爛尾,保障業主的利益,通過管好資金,也有助於企業的發展。
預售資金監管,就是開發商的預售資金要優先用於預售樓盤的工程建設,每預售一套房子,開發商前期所收房款必須直接存入房管局指定的專用賬戶。其中以按揭方式購房的,首付款一定要存入監管賬戶;一次性付款方式購房的,全部款項要存入監管賬戶。
房管局會在開發商申請已售房屋登記備案時,要求開發商出具房款存入監管賬戶的憑證,如開發商另設賬戶收款,將無法辦理合同登記備案手續,房管局將依據《廣東省預售管理條例》規定處以款項10%—20%的罰款。
銀行在辦理預售房的抵押登記業務時,必須向房管局保證將按揭貸款和在建工程抵押貸款存入監管賬戶,否則房管局不予受理抵押登記。因後期工程建設需要,存入監管賬戶的款項,開發商可以申請使用,但必須預留銷售款的15%在賬戶內。
業界:惠城很少開發商“跑路”
關於開發商跑路問題,合縱聯行彭斌告訴記者,除了上世紀90年代在大亞灣及惠陽地區出現一些遺留問題外,惠州開發商“跑路”的情況很少見。尤其是在惠城區,一直都很少出現此類問題。
彭斌介紹,隨着預售資金監管的完善,現在開發商賣房基本拿不到錢,所以不存在跑路的情況。至於國內一些地方因調控發生開發商“跑路”的問題,在惠州也基本不存在。
彭斌告訴記者,惠州房產市場本身受調控因素的影響就不大,更不存在開發商因爲調控導致資金出現問題的情況。
律師:開發商“跑路”,準業主可“抱團”起訴
廣東衡仁律師事務所律師韋世州告訴記者,隨着我國房地產行業不斷髮展,開發商跑路等一系列問題也在不斷暴露,國家政府主管部門對於該問題也在加強監管,從商品房買賣合同網簽到預售資金監管,這些措施都是爲了保護購房者的合法權益。特別是目前實施的預售資金監管制度,更是爲了避免開發商跑路,項目爛尾,防止業主的購房款打了水漂而設立。
在開發商跑路,項目面臨爛尾,矛盾不可避免發生時,對於已經支付了全部或者大部分房款的準業主,可以通過“抱團”的形式起訴開發商,及時要求凍結查封開發商的在建工程、土地、房產、預售款專用賬戶以及其他全部的財產,以備在訴訟終結後能夠完全受償。
對於沒有財產可以凍結查封的開發商,業主可以考慮追究開發商商品房預售款開戶銀行的責任,如果該商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規定的法定監管義務,使開發商得以捲款潛逃而造成業主損失的,業主可以要求監管的銀行承擔賠償責任。
開發商的其他債主在保留好各種證據的前提下,也應該及時申請凍結開發商的相關資產,通過訴訟的方式維護自身的權益。