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-追問
//名詞解釋//
物業酬金制:指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
酬金制下,物業管理企業提供物業服務,按固定的金額或比例收取酬金,扣除酬金以及物業服務支出後結餘的資金爲全體業主所有。對業主而言,物業服務費用的收支情況較爲透明,避免了收費與服務不相符的情況,保護了業主合法權益;對物業管理企業而言,由於酬金是按照預收的物業服務資金提取,具有相對的固定性,可以使企業在一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下,物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公佈物業服務資金年度預決算,並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。
近年來,惠州有關物業與業主糾紛的事件時有發生。一些小區,業主與物業公司之間的矛盾雖尚未爆發,但“積怨”已久。此前,TCL雅園小區物管費漲價,稱80%業主同意將原來1.1元/平方米·月的物業管理費上調至1.6元/平方米·月,不少業主反映從未被物管徵求過意見。
而本報也曾報道過金裕·碧水灣擬提高物業費,因不願公開小區物業賬目,遭到小區業主反對。而在長湖苑二期,業主籌備成立業委會過程中,張貼選舉事項的公告被保安撕掉,隨後雙方發生爭執,籌備組成員遭到一名保安拳擊,當即暈倒。
對於種種令人不悅的事件,大家不禁想問:惠州物業怎麼了?問題的根源出在哪裏?就此問題,南方日報記者也與惠州房管局物管科長進行了對話,試圖瞭解惠州物業的實際情況,把脈惠州物業問題的癥結所在。
提高物業費,必須曬賬單
南方日報:物業公司大多認爲,他們面臨的最突出問題是收費較低、難以保證服務質量。從2005年到如今,惠州物業服務收費政府指導價未作調整,但企業各項成本在這8年中不斷提高。事實如何?
市房管局物業管理科:現在物業收費還是執行2005年收費標準,多層住宅(不帶電梯)基準價一般約爲0.40-0.60元;高層住宅(含帶電梯的多層及小高層)基準價一般約爲0.70—1.1元,物業公司方面允許有30%左右的浮動。
這幾年來,企業的經營成本在不斷上升,收費偏低導致物業服務水平不高是事實。而費用問題也成爲了一個瓶頸,使各種矛盾凸顯。舉個例子,過去保安工作是復退軍人的首選,他們訓練有素,小區的治安環境當然好。現在保安基本見不到復退軍人,服務水平自然會下降。
但是提升物業費,物業公司要給出一個明確的計算方式。要讓業主明白,你的成本是如何計算的。你的設備運行花費多少,保安工資花費多少,小區的正常收益又是多少,這個計算方式可信度要高,不能說提價就提價。
水電分攤應公開
南方日報:不少小區業主現在認爲物業公司的賬目存在“貓膩”,物業方面不願意公開收支情況、水電分攤費用等情況。業主一方面認爲自己交的錢足夠維持物業運營,物業公司私扣了費用,不願提高員工工資;另一方面,又不滿意物業服務水平,認爲物業公司只知道漲價,不願意提升服務質量。對於物業服務質量問題有何對策?
市房管局物業管理科:現在市區的小區物業基本都是包乾制,包乾制的確可以不公開賬目。但對於小區公開水電分攤的問題,我們物管科都會派人到各小區進行協調,教育並提醒小區的物業公司,應該公開水電分攤。
物業公司的確不能只想着漲價,不提升服務質量。在物業服務質量方面,業主如果有相關問題要投訴,可以向物管科反映。物管科接到投訴後,會電話聯繫當事人,瞭解問題詳情,並讓物業企業準備資料。之後,工作人員還會到現場去,面對面坐下來談,幫助業主解決問題,促成雙方的和解。
同時,對於服務質量有問題的物業企業。物管科還將結合城區年度資質檢查,對有問題的物業企業進行整頓教育。對於問題企業,發放整改通知書,敦促其限期整改。在其自我整改之後,物管科會去現場查看整改情況,並對這些問題企業進行集中教育。
物業費提升阻力大
南方日報:物業費上漲呼聲很高,但一直是未能落實,物業收費標準難以提升的原因是什麼?隨着人力成本因素等不斷提高,未來物業經營成本有可能會不斷上漲,是否有長效機制解決這一問題。
市房管局物業管理科:關於物業收費上漲,根據惠州市的物業服務收費管理實施辦法,要小區全體業主同意,才能根據情況升價。但從操作上來看,這是不現實的。小區難免有部分家庭收入水平低,有的家庭甚至屬於全市最低收入標準,如果物業費上漲,他們將增加一筆不小的開支,所以他們很難同意提升價格。
另一方面,惠州物業費多年未漲,如今上漲幅度大,業主都感覺難以接受,價格上調的影響大,阻力也大。
對於物業收費問題,我們也在探索一些機制。首先,我們希望每個小區2/3或一定量的業主同意,物業費用就可以上調。對於經濟條件困難的家庭,物業公司如果盈利,可以考慮對這些家庭進行費用的減免。同時,這些家庭也可以向政府申請低保,由政府提供房屋補助。
其次,物業公司的經營成本每年都在變,我們在探索價格調整長效機制。目前設想物業公司能夠根據每年的經營成本,對價格進行適當的調整。這樣即便價格上漲,幅度也很小,業主能接受,阻力也不大。當然,漲價依舊要先公開成本的計算方式。
酬金制暫難推廣
南方日報:目前惠州小區的物業費收取情況如何?酬金制推廣的可能性多大?一些小區有服務外包的現象,您怎麼看?
市房管局物業管理科:目前惠州小區的物業費拖欠問題確實存在,有大約近半的物業費收不齊。主要原因有三個:一是業主外出;二是業主是外地人,不在惠州常住;三是業主外出工作,經常不在家;四是部分業主收入較低,支付物業費有困難。
關於服務外包的問題,我們認爲這種做法並不合適。物業管理公司承接服務,有資質,有穩定性,服務標準有保證。如果將小區服務外包,服務質量難以保證,責任區分也會出問題。但爲了專業化,提升物業的服務質量,小區園林綠化、電梯維護這些項目是可以外包的。
至於推廣物業酬金制,從長期來看這個的確是利大於弊的。對於物業公司而言是好事。但近期內讓廣大業主接受酬金制,應該還是比較困難的。
南方日報記者聶金釗