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近日,合富置業公佈“2013年二手房市場白皮書”。在報告指出,2012年廣州二手房市場總體呈前低後溫和復甦,四季度步入良好運行軌道的特點,與2011年的全年低迷的特點明顯不同。而自住型買家成爲市場的主力。研究稱,廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需支撐,首次置業者的佔比高達七成以上。而在今年,合富置業預計二手樓市市場仍然龐大,購買力較足,而以自住爲目的的剛需買家致使二手樓價大幅上漲的可能性不大。
二手住宅成交增三成
在剛發佈的“2013年二手房市場白皮書”指出,2012年上半年二手樓市延續了2011年量低價小幅下跌的態勢,後期隨着政策釋放微鬆信號、房貸有所鬆動,二手樓市開始緩慢復甦。“下半年政策趨穩,市場逐漸消化政策帶來的負面影響,買家信心逐步恢復,交投量、價格均呈逐月溫和回升的態勢,至第四季度,二手樓市基本恢復到較良好的活躍水平,價格則穩中有升。”
據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示,2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬宗,494.3萬㎡,較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過,登記數據一般滯後兩到三個月,由實際成交活躍度看,2012年的二手樓市較2011年有所好轉。從陽光家緣二手網籤這一時效性比較強的數據看,2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右;據合富置業實際錄得的交易案例統計,2012年廣州二手住宅實際成交量較2011年增加三成左右。
而在價格方面,報告指出,2012年全年廣州二手樓價保持有所走高態勢。2012年12月廣州合富標準指數爲1567點,同比上漲6.2%,較年內的最低點上漲8.7%,漲幅較2011年2.1%的幅度有所加大,主要是四季度的價格漲速有所加快所致。從各區域的價格走勢看,2012年二手樓價漲幅最大的區域爲天河、越秀以及蘿崗三區。天河區和越秀區二手樓價較快速上漲,主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區域優勢較突出的影響。蘿崗則主要收益於東部山水城規劃利好的帶動,區內一手樓市成爲市場關注的新焦點,成交量上升,新盤價格走高,拉動保利林語山莊、萬科城等核心區優質二手盤的價格有所上漲。
剛需支撐二手樓市
2012年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需支撐,“2013年二手房市場白皮書”中稱去年首次置業者購買二手房的佔比高達七成以上,但在四季度隨着市場信心恢復,改善和投資型需求的活躍度逐漸回升,高端買家入市有所增多。“總的來說,2012年下半年買賣雙方的心態均較平穩理性。”報告指出,買家逐漸消化政策帶來的負面影響,觀望情緒日漸減弱,對價格合適的單位“相中即入”,大幅還價現象不多;業主心態總體較平穩,讓價空間不大,不過,大幅提價的現象也較小。總的來說,今年以來,買賣雙方的價格分歧有所縮小,僵持的態勢逐漸緩和。
據陽光家緣二手網籤數據顯示,2012上半年廣州二手住宅月均網籤量爲1635套,較2011年有所增加。二手樓價在一季度階段性探底後,逐漸小幅回升,上半年二手樓價微跌0.1%。總的來說,2012上半年二手樓市在緩慢復甦中,逐漸構築了樓價和成交量的“雙底”。
根據過去幾年的統計數據顯示,廣州二手樓市較合理的買家結構應爲:“首置:改善:長線投資客大概爲6:3:1”。2011年受政策影響,廣州首置二手買家的佔比一路小幅上升,換房改善需求則逐漸下降;2012年前三季度,廣州首次置業者的佔比高達七成以上,換房改善買家萎縮至兩成左右,個別月份不足兩成,長線投資需求則日漸萎縮。2012下半年,隨着市場信心的恢復,這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀,改善型和長線投資需求的活躍度有所增加,整體買家結構逐漸趨向較合理、健康的態勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運行軌道的重要體現之一。
今年二手房價大漲可能性小
對於今年廣州二手市場的預測中,“2013年二手房市場白皮書”稱2013年廣州二手市場龐大,購買力較足,買家仍以首置剛需爲主,改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續提升。
據其分析,今年以來二手樓市交投量保持平穩活躍,月均成交量或許大致與2012年第四季度的平均水平相當。價格方面,受樓市大環境好轉、通脹有所加劇等因素的影響,二手樓價將會繼續走高。
但同時報告也指出,“由於目前樓價已經高位,加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)爲主,投資成分不高,在限購政策抑制下,樓價如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高,或會以平穩上升爲主。”
南方日報記者蔣勁勁
標籤:廣州樓價樓市買家比高