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-本報記者薛慶元
地上滿當當,地下空蕩蕩,這種尷尬的現象在南京各社區的停車場中屢見不鮮。在利益的驅使下,許多社區的地下車位只售不租,讓業主屢受停車難的困擾。從今年5月1日開始,新版《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱“新條例”)正式實施,其對小區停車位等與業主生活息息相關的問題做出了詳細規定,停車位只售不租被叫停。
地下車位只售不租導致業主停車難在全國是常見的難題,記者發現,只有江蘇在地方法規中明確禁止車位只售不租,其走在了全國的前列。但是,儘管如此,新條例還有許多細則亟須完善,若想完全落實到位,尚有一定難度。
停車位只售不租將被處罰
此次江蘇出臺的新條例對停車位只售不租的現象明確叫停,違者最高將被處以50萬元的罰款,如果企業被罰款後依然不執行新條例,那麼主管部門可以繼續對其進行處罰。
人防車位一直是地下停車位中的模糊地帶,過去開發商常常以人防車位已被納入開發成本爲由,將車位據爲己有,並向業主出售使用權,本報不久前報道的《江蘇東臺“人防工程”變車位》一事就是很好的例證。有的小區,開發商一次性收取10年甚至20年的地下車位使用費;有的小區乾脆賣起了地下車位70年使用權。對此,新條例做出明確規定,物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,每次租賃期限不得超過3年,不得將停車位出售、附贈,違者最高可處以20萬元的罰款。
小區停車位收益的歸屬問題一直以來都是業主與物管公司爭議的焦點。在不少業主看來,根據《物權法》的相關規定,小區公共部位屬全體業主所有,地上停車位當然包含其中,因此停車收益理應歸業主所有。新條例明確規定,停車位佔用小區共有道路或者其他場地的,所得收益的70%應當納入住宅專項維修資金,其餘的可以用來補貼物業服務費。
上有政策下有對策
近幾年來,有關小區車位的糾紛在各地接連發生。面對每個地下停車位少則數萬元,多則10多萬元的費用,業主並不願埋單,因此造成了地面亂停亂放,地下車庫卻空空蕩蕩的現象,甚至還屢屢發生業主堵門、堵路以示抗議的事件。雖然新條例的出臺讓業主們看到了希望,但是事實上開發商早已做好了準備,可謂是上有政策下有對策。
近期,南京浦口區阿爾卡迪亞小區的業主陳先生向記者反映稱:“從我2006年入住以後就被物業告知,要想在小區內停車,要麼花8萬元購買地下產權車位,要麼每月花120元租用地面車位。”陳先生告訴記者,這麼多年來,購買地下車位的業主很少,大部分業主都和他一樣選擇租用地面車位。然而,地面車位十分有限,停車一直是令人頭疼的問題。
4月20日,該小區物管公司貼出了一則通知,稱將開放地下車位供業主租用,同時要取消地面車位,地下車位的租金提高到每月260元/個,比之前地面停車位的價格足足貴了一倍多。業主曹先生對記者說:“我們早就聽說今年5月會出臺新的物管條例,盼着物業同意將地下車位租給業主使用,沒想到他們卻提高了地下車位的租金,我算來算去覺得租不如買划算,這不是變相逼着我們買地下車位嗎?”
對此,該小區物業相關人士表示,此次共有580個地下車位可供出租,其價格經過物價部門備案,在每個車位每月260元的租金中,200元是租賃費,60元是物業服務費,包括地下車位的電費、安保人員和保潔人員的工資等。可是,物價部門的備案材料業主們卻始終沒有看到。
新條例操作細則須完善
爲什麼已經生效的新條例無法順利執行?對此,南京市物業管理辦公室相關負責人表示,由於新條例部分條文欠缺權威解釋,若想落實到位,還需完善操作細則。
記者發現,新條例對於人防車位明確規定每次租期最長爲3年,但是對於普通車位卻沒有做出相應規定,這樣一來,就給物業公司變相出售車位帶來便利。對於可能存在的這一現象該如何認定和處罰,新條例也沒有加以明確。
此外,新條例對業主申請承租車位的方式也未進行明確要求,目前大部分小區都很難做到按1:1的比例配置車位,那麼,車位租賃究竟是按先到先得的原則,還是用搖號的方式進行?如果同一個車位有的業主想買、有的業主想租,那麼該如何進行分配?這些在新條例中都難以尋覓到答案。
業內人士分析認爲,任何新規的實施都需要一個過程,企業一般會採取各種方式試探政府落實政策的力度。針對新條例的落實問題,企業會不會第一時間做出改變,要看物業管理部門是否有詳細的對策,是否敢於對違規者“開刀”罰款,處罰力度有多大等等。
南京市物業辦相關人士表示,沒有細則,新條例執行起來確有難度,遇到形形色色的問題時無法掌握處理的尺度,他們已打算近日向江蘇省人大申請立法解釋,一旦獲准,將在第一時間向社會各界公佈執行細節。