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嚴控預售證使新開樓盤漲價難度上升,而不少開發商通過增加精裝修來“曲線”漲價,成爲限價時代規避政策調控的新手段。
記者調查發現,在這些拿精裝修做文章的樓盤中,有的是從毛坯房變成精裝修房,有的是擬提高精裝修標準,還有的則要求購房者在簽訂購房合同之外,單獨簽訂精裝修合同。在這些不同情況的精裝修背後,共同點就是現有售價比上一期價格上漲了。
毛坯房忽變精裝修
招數1
在“國五條”北京細則落地後的近兩個月裏,北京市住建委暫停了對漲價樓盤的預售證發放,開發商想出的應對策略——把毛坯改成精裝,這樣就有了漲價的理由。
位於朝陽區大屯路的一瓶·四和院共3棟樓,1號、3號樓同爲19層塔樓。去年1號樓開盤時,爲毛坯房,已於今年3月份售罄,均價爲38000元/平方米。而預計在今年7月開盤的3號樓,則改成了精裝修房,開盤預計均價55000元/平方米,漲價幅度高達45%。
此外,曾引發業主戶型糾紛的金地格林格林,在推出南區最後兩棟毛坯房源之後,將推出北區房源,而北區將全部是精裝修房,價格將則比毛坯房漲約2000元/平方米。
招數2
突擊提高精裝修標準
位於通州的合生·濱江帝景一期起價19800元/平方米,均價21000元/平方米,其中精裝修標準爲3000元/平方米。而二期價格則升至23000元/平方米,開發商稱,精裝修標準提升至4000元/平方米。
“一期的木地板是實木複合地板,二期地板的材質雖然沒有什麼變化,但升級爲某品牌的實木複合地板。此外,還有水龍頭的品牌也與一期不同,位於洗手間及走廊的紅外感應燈的品質也有所提高。”合生·濱江帝景銷售人員告訴記者。
銷售人員並不避諱二期漲價的事實,“二期共7棟樓,我們做了4個花園,一期4棟樓,只有1個花園。二期距離社區裏的幼兒園更近,更加方便。二期在園林、精裝修等方面比一期有了提升。”按照銷售人員的說法,雖然漲價了,但似乎並不愁賣。“一共推出502套房源,到5月18日已經排到700多號了。”
但漲價的樓盤在申請預售證時不會那麼順利,合生·濱江帝景二期原本計劃於5月18日開盤,“現在預售證申請很難,所以又拖延了一個星期,計劃在5月25日開盤,最晚不會超過6月份。”銷售人員說。
位於大興的華潤·公元九里也預計5月開盤推新,此次三期開盤主推6層花園洋房220—680平方米大戶型,預計均價40000元/平方米,精裝修標準預計爲8000元/平方米。不過,3月底時,該項目還自稱即將開盤的220—680平方米大戶型精裝標準爲7000元/平方米。僅一個多月,裝修標準就提升了1000元/平方米。
事實上,華潤·公元九里二期的裝修標準就是7000元/平方米,而二期均價也比三期低得多,爲30000元/平方米。照此計算,裝修標準升高了1000元/平方米,對應的是均價提高了10000元/平方米。
招數3
買房必須籤裝修合同
拆分房價已成爲開發商破解“限漲令”的通用招數。
一套80多平方米的兩居室,在市住建委網站備案時,單價是27959元/平方米,但購房人還需額外支付40多萬元的裝修款才能購買,合計起來,這套房實際成交單價超過了32000元/平方米,比備案價格暴漲近5000元/平方米。這是發生在地鐵5號線舊宮站附近某項目的一個真實案例。
據瞭解,該項目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義,購房人在簽約時,要簽署一份實爲裝修合同的“解決方案”,其中一居室需額外支付20萬元、兩居室需額外支付42萬元、三居室需額外支付53萬元。
不過,該項目銷售人員否認這筆費用爲裝修費用,而堅稱是“解決方案”,方案內容包括地板、牆面、整體櫥櫃、竈具、煙機等基本配置,且這筆費用必須在繳納首付時全部繳付,否則不能購買房屋。
據悉,該項目的開發商在房山的三個精裝修項目,簽約時均照此辦理,正是依靠此營銷策略,在預售證從緊的4月份,該開發商在京的兩個項目均獲得預售資格。
本報記者陳靜思
記者觀察
當心樓盤品質下降
樓市調控政策下,開發商的利潤空間已經被壓縮,要想獲得更高的利潤,只能將產品品質不斷提高,才能把售價拉高,所以有很多選擇做中、高端的樓盤,精裝修是常用的方式。
不過,讓業內擔憂的是,價格紅線之下,是否會有一些開發商通過降低精裝修的品質而控制成本。過分強制價格,可能會導致開發商在成本上進一步控制,以迎合“限漲令”政策的相關規定,對樓盤配置、建材、或建造工藝進行適度降級。