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原標題:對話嘉賓:中國房地產研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌
住房政策與體制改革專家、南開大學博士後、副教授馬先標
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭
距離新“國五條”地方細則落地已50余天。國家統計局18日發佈的住宅銷售數據顯示,4月,70個大中城市中,有67個城市新建商品住宅(不含保障性住房,下同)價格環比上漲,最高漲幅爲2.1%。二手房方面,環比3月,上漲城市有66個,最高漲幅爲2.0%。
業內人士分析認爲,受新政影響,炒房現象在一定程度上被遏制,但一部分改善性需求和剛性需求也被誤傷。在一線城市如“北上廣”,居民住房需求仍然旺盛,住房市場相對處於供不應求的狀態。
有研究機構近期發佈報告稱,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進改革,市場還將出現大起大落。
房地產市場真的落入“愈調愈漲”的怪圈嗎?房價會全面失控嗎?如何才能保證調控效果?近日,新華網記者與多位專家學者展開一場深度對話。
如果不調控,漲得更厲害
新華網記者:怎麼看待近期住房市場走勢?住房供求是否失衡?房價是否真的面臨“全面失控”?
顧雲昌:我認爲住房需求失衡、房價全面失控這種判斷是一家之言。
第一,總體來看,從去年下半年開始,一些大城市在經歷了兩年半的嚴厲限購、限貸調控後,住房市場已經開始回暖,現在回暖的態勢仍然還在延續。
第二,在全面回暖當中,各地的住房市場的情況差異較大,出現了“冰火兩重天”。在一線城市,例如北京、上海等出現了需求明顯釋放,住房供應相對顯得不足,面臨着房價上漲的壓力。但是在很多中小城市,特別是西部、中部的一些中小城市,市場的供應狀況是供大於求的,這些地方的房價保持平穩,並沒有出現這種失控的狀況,所以,我認爲“全面失控”這種情況並沒有出現。
楊紅旭:我認爲“房價面臨全面失控”這種說法站不住腳。因爲自2012年下半年以來,只有一線城市成交量增幅大於其他城市,住宅存貨去化速度快於其他城市,房價漲幅大於其他城市。而多數二線和幾乎全部的三四線城市,由於市場保持供大於求的形態,房價只是溫和上漲,實在談不上什麼“全面失控”。
房價雖上漲,勢頭已抑制
新華網記者:現在有種聲音認爲,調控似乎對房價的上漲不起作用,該如何看待房地產調控的效果和必要性?
顧雲昌:全盤否定房地產調控的成效是不客觀的,如果不調控,投資投機需求氾濫,房價可能會上漲得更快。
楊紅旭:2月下旬至3月,國五條及細則的出臺,意味着調控升級,雖然地方細則並不給力,但市場必將出現一定程度的降溫。4月份全國主要城市的住宅成交量已有所下跌,不僅低於3月份,還低於去年下半年以來的月度平均水平,其中一線城市更爲明顯。
從價格來看,北京一直是這輪樓市回暖的領頭羊,但近段時間也出現了房價漲幅回落的現象。在70個大中城市中,2月份北京的新建商品住宅價格環比漲幅爲3.1%,全國最高,但3月就回落到了2.7%。房價雖然仍然在上漲,但上漲的勢頭已受到抑制。隨着成交量的調整,預計未來半年房價環比漲幅還將持續回落;至於同比漲幅,由於跨度是一年,其變化滯後於環比漲幅,所以房價同比漲幅可能滯後到明年見頂。
這正是調控的效果。當前,業內外人士似乎達成了一個共識:房地產調控全是錯,“十年九調,越調越漲”。客觀地講,這樣的觀點有失偏頗。
首先,調控很必要。從經濟學原理上講,市場存在失靈現象,失靈時政府就得出手,用“有形之手”調校“無形之手”。同時,經濟增長具有周期性,客觀上需要政府運用經濟政策防範經濟大起大落。比如經濟高漲、通脹嚴重時,就得加息降溫;經濟低迷時,就得降息刺激。作爲經濟重要部門的房地產業,其市場波動的幅度一般大於宏觀經濟,甚至成爲經濟起伏的重要誘因,所以更需要進行調控。
其次,調控很複雜。宏觀調控本身很難掌握火候,市場冷時,加柴,可一不小心火勢就會失控;市場熱時,澆水,弄不好又會熄火。
“錢鬆地緊”是房價上漲的內在原因
新華網記者:住房市場價格連續上漲,您認爲深層次的原因是什麼?
顧雲昌:房地產市場的價格是由供求關係決定的。當市場供應和需求之間出現了供不應求的情況時,價格會出現上漲。反之,市場就沒有上漲的動力。過去十年房價上漲的背後就是房地產市場的供不應求,這是一個大的前提。我認爲房價背後的推動力就是“錢鬆地緊”。
錢很多很鬆,而土地卻收得很緊,這就造成了需求的旺盛和供應的相對不足。“錢鬆”的表現就是購買者的購買力很強,錢可以大量地進入購買者的渠道。例如,在沒有調控以前,購買者可以首付20%-30%,然後其餘的錢都可以向銀行借,不管有多少套房,都可以從銀行得到貸款。現在雖然第二套的首付款提高了,但是總體上依然能夠保證買房者能夠從銀行裏借到錢。另外,中國的貧富差距很大,很多有錢人進入房地產市場進行投資,導致了需求的旺盛,也是“錢鬆”的一個表現。
而對於投資者來說,進入開發商的錢是卡的比較緊的,開發商的銀行信貸受到限制,開發商要千方百計地去融資,這提高了他融資的成本,不利於他的加快開發,造成了開發量的不足和開發速度的放慢。
從“地緊”方面說,就是土地供應量的不足。在土地供應方面,近幾年實際完成的土地供應量是下降的,有時候土地供應計劃並不能完成,比如北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市,在過去的三四年中,絕大多數年份這些城市的土地供應計劃都沒有完成。
除此之外,地方政府是土地供應的壟斷者,他希望用少量的土地拿到更多的土地出讓金,在這種情況下必然導致了土地價格的上升,現在土地價格年年在上升,在土地價格不斷上升的情況下,降房價是很難的。就像是麪包和麪粉的關係,麪粉不斷地漲價,麪包卻要降價,難度很大。
調房價首先要降地價
新華網記者:您認爲調控中存在哪些問題,該如何解決呢?
顧雲昌:房地產調控要想取得成效,不能就房價而論房價,應該找到房價上漲背後的深層次原因,加大土地和住房的供應量。在過去歷年的調控中,政府對遏制需求下得力度很大,但對加大供應量方面則是說得多,做得少,這就是調控之中存在的一些問題。現在中央也要求加大土地供應量,但是地價卻始終沒有降下來,在土地供應計劃的完成方面也沒有得力的措施,表現在兩個方面:
第一,土地供應計劃下得很晚,每年4月份才下達;第二,土地供應計劃完不成,沒有問責制。爲什麼土地供應計劃完不成呢?一是由於土地價格太高了,開發商買不起,二是土地的位置太偏遠了,交通不便利,配套設施沒搞好,開發商不敢拿。
所以政府要在保證土地有效供應上面大做文章,開發商既不能“捂盤惜售”,政府也不能“捂地惜售”。這些現象背後最根本的原因是我們的土地制度和財稅體制造成的,所以進行制度性得和長遠性得改革很重要。
現在房地產調控更多地是採用的行政的方法,扭曲了市場的機制。整個宏觀的房地產市場我們更多是抓了細節問題,而政府方面的土地供應問題始終沒有上升到調控非常重要的方面。
楊紅旭:我國的房地產調控確實存在很多問題,比如,主要是抑制需求,而增加有效供應不足;再如,更多使用了行政手段,而對經濟手段重視不夠。所以,應進一步完善住房制度,儘快形成保障房和商品房的供應雙軌制,建立調控市場的長效機制。但必須承認一點,週期性的市場調控,不可能完全取消和廢棄。
建議改變對中高檔商品房價格的直接干預局面
新華網記者:限房價,應該怎麼限,對此您有什麼建議?
馬先標:我建議調控要實現“限房價”到“限普通商品房價、限保障房價”的轉型。即要改變對中高檔商品房價格的直接干預局面,將調控的重點對象集中到普通商品房和保障房上來。因爲普通民衆很難負擔起中高檔商品房,所以限制普通商品房和保障房的價格至關重要。中高檔商品房可以按照市場的供求關係來確定價格,不必用行政的手段過多地干預。此外,限購、差別化信貸、房產稅改革和大力發展保障房的政策工具需要繼續實施。
我建議將普通商品房的面積戶型和必要指標進行兼顧省級區域特點的有適度差異的引導性設計、多渠道多方式供給城市普通商品房,如大學、機關、大型企事業的集資建設普通商品房等,政府也可將已建空置的商品房樓盤迴購,改造、配置到上述機構需要房源的羣體中。
保障房公共管理體制建設問題刻不容緩
新華網記者:您認爲目前在保障房的發展中存在哪些問題?
馬先標:第一,以公租房爲重點的保障房價格在一些城市偏高,普通老百姓承受不起,造成空置和浪費。第二,公租房和廉租房概念混淆,容易造成老百姓的不理解。另外,保障房公平分配的制度安排,特別是各個城市聯網的住戶居住信息系統仍未有效構建;保障房公共管理機構和人員力量不足,專有性較差。因此我建議將公租房和廉租房並歸爲統一的公租房體系,涵蓋一級公租房(最低收入羣體和低收入羣體)、二級公租房(部分中偏低收入羣體),由政府直接定合理價格。
目前,保障房發展的確面臨資金土地不足、公平分配規則尚不完善等關鍵障礙,構建有效的保障房公共管理機構體系並與相關職能形成管理體制,是克服上述障礙、促進保障房可持續發展的“頂層設計”。所以,保障房公共管理體制建設問題刻不容緩,非常重要。
如果保障房發展不斷完善,則中低收入羣體的居住困難問題自然得到破解,有效的保障房公共管理體制可以促進保障房可持續發展,從而利於築牢房困破解的基礎,也利於熨平高房價,雙重降低農民工在城市的居住和生活成本,促進數以億計的候鳥型農民工在城市落地生根實現徹底的城市化,並由此發揮城鎮化擴內需的“最紅的紅利”效應。
加快建立讓房地產市場健康發展的長效機制
新華網記者:很多專家學者都呼籲加快建立讓房地產市場健康發展的長效機制,您認爲這個機制應包含哪些內容?
顧雲昌:我認爲包含三個方面:一是土地制度改革,二是房地產財稅體制改革,三是金融體制的改革,真正讓房地產市場健康發展,就要讓更多地土地、更多的錢和更多的融資渠道進入市場,讓生產者和開發者能夠擁有更多的資源。想從過去的賣方市場變成買方市場,就應該在如何能加大供應做文章,從而形成一個供大於求的買方市場。財稅制度方面也是一樣,財稅制度最大的短板就是沒有在保有環節、持有環節進行徵稅,這樣對擁有多套房的人沒有制約作用,反而在流通環節設置了許多障礙,造成流通不暢,供應量也就相對減少。